Im heutigen Artikel der Reihe „Dienstagmorgens für die Bauwirtschaft“ möchten wir Ihnen ausgewählte Annahmen zu den Änderungen des Gesetzes vom 27. März 2003 über Raumplanung und Entwicklung vorstellen. Der Änderungsentwurf vom 31. Dezember 2021 wurde auf der Website des Ministeriums für Entwicklung und Technologie veröffentlicht und befindet sich derzeit in der Vorkonsultationsphase (der „ Entwurf “). Kommentare können bis zum 17. Januar 2022 über eine Online-Umfrage eingereicht werden.
Beginnen wir mit den Definitionen selbst. Der Entwurf ändert zunächst die Definition des Stadtzentrums als ein Gebiet innerhalb einer Stadt mit dichter, intensiver Wohn- und Dienstleistungsbebauung, insbesondere Gewerbe- und Verwaltungsbebauung . Diese Definition war zuvor in der Verordnung des Infrastrukturministers vom 12. April 2002 über die Anforderungen an Gebäude und deren Standort enthalten. Sollte der Entwurf in Kraft treten, müsste auch diese Verordnung angepasst werden.
Zweitens enthält der Entwurf neue Definitionen, wie zum Beispiel: öffentliche Grünflächen, Immobilien mit unreguliertem Rechtsstatus, biologisch aktive Gebiete , großflächiger Einzelhandel und ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Einzelhandel und Wohnraum.
Die größte Änderung betrifft jedoch die Untersuchung der Bedingungen und Richtungen der Raumentwicklung . Sollte die Änderung in Kraft treten, werden diese durch allgemeine Gemeindeentwicklungspläne ersetzt, die vom Gemeinderat verabschiedet werden. Der allgemeine Entwicklungsplan wird ein kommunales Rechtsakt sein und für das Gebiet innerhalb der Verwaltungsgrenzen der Gemeinde erstellt, mit Ausnahme von Sperrgebieten, die nicht vom Verkehrsminister festgelegt wurden. Wichtig ist, dass der allgemeine Entwicklungsplan, einschließlich der kommunalen städtebaulichen Standards und der Grenzen des Innenstadtentwicklungsgebiets, bei Entscheidungen über Bauvorhaben und die Bedingungen für die Grundstücksentwicklung („WZ-Entscheidung“) zu berücksichtigen ist. Es ist anzumerken, dass das Inkrafttreten des allgemeinen Entwicklungsplans bestehende lokale Raumordnungspläne nicht berührt.
Die Änderungen betreffen auch die lokalen Entwicklungspläne. Gemäß der neuen Fassung von Artikel 20 Absatz 1 wird der lokale Entwicklungsplan vom Gemeinderat nach Feststellung der Übereinstimmung mit den Bestimmungen des Flächennutzungsplans und legt die Art und Weise der Umsetzung der im lokalen Entwicklungsplan festgelegten Investitionen in die technische Infrastruktur fest. Der lokale Entwicklungsplan kann parallel zur Erstellung des Flächennutzungsplans oder dessen Änderung erstellt werden. In diesem Fall kann die Verabschiedung des lokalen Entwicklungsplans oder seiner Änderung frühestens nach Ablauf der Frist für den Erlass eines Aufsichtsbeschlusses des Woiwoden über den Beschluss zum Flächennutzungsplan oder dessen Änderung erfolgen. Sollte eine Wiederholung des Planungsverfahrens erforderlich sein, erfolgt dies nur im gesetzlich festgelegten Rahmen.
Der Gesetzgeber weist außerdem darauf hin, dass der Entwurf die Beteiligung der Öffentlichkeit am Verfahren zur Verabschiedung lokaler Bebauungspläne erleichtern soll, unter anderem durch die Straffung und Systematisierung der Bestimmungen im neuen Kapitel 1a. In diesem Zusammenhang soll der Umfang der öffentlichen Konsultationen erweitert werden.
Planungsgebühren geändert werden . Laut dieser Bestimmung erhebt der Bürgermeister oder Stadtpräsident eine Gebühr in Höhe von 30 % der Wertsteigerung einer Immobilie, wenn deren Wert durch die Verabschiedung oder Änderung eines Flächennutzungsplans steigt. Diese Gebühr stellt die Einnahmen der Gemeinde dar. Bisher wurde die Gebühr nur beim Verkauf der Immobilie innerhalb von fünf Jahren nach Inkrafttreten des Plans und nur bei Festlegung eines bestimmten Gebührensatzes erhoben. Der Entwurf hebt diese Bedingungen auf, sodass die Gebühr künftig immer 30 % beträgt . Zusätzlich wird die Planungsgebühr auch auf die Wertsteigerung erhoben, die sich aus der Erteilung eines Bebauungsplanbeschlusses ergibt, sofern auf dessen Grundlage eine Baugenehmigung erteilt wird . Wie der Gesetzgeber erklärt, „sollte diese Lösung zu einer flächendeckenden Erhebung von Gebühren für Bebauungsplanbeschlüsse führen, die bisher durch Investitionen aufgebraucht wurden.“
Die Änderung wird auch erhebliche Auswirkungen auf Bauentscheidungen haben. Zusätzlich zu den bestehenden Regelungen sieht der Entwurf vor, dass Bauentscheidungen im Hinblick auf Gebäudefunktion und städtebauliche Parameter und Indikatoren mit dem Flächennutzungsplan übereinstimmen müssen, wobei für die Gestaltung biologisch aktiver Flächen in Innenstadtbereichen weniger strenge Auflagen gelten.
Die Methode zur Festlegung der Grenzen des analysierten Bereichs für Wohngebäude , Dienstleistungsgebäude (ohne Einzelhandel) und Wohngebäude mit einer der oben genannten Funktionen ändert sich ebenfalls. Die Grenzen werden künftig als das Dreifache der Breite der Gebäudefront, mindestens jedoch 50 Meter und höchstens 200 Meter, definiert.
eine dreijährige Gültigkeitsdauer für Entwicklungsentscheidungen eingeführt die mit dem Datum des Rechtskrafts der Entscheidung beginnt. Nach Ablauf dieser Frist würden die Entwicklungsbedingungen kraft Gesetzes erlöschen.
Der Gesetzgeber sieht auch Änderungen für Investoren vor. Es wird möglich sein, integrierte Investitionspläne . Dabei handelt es sich um lokale Raumordnungspläne, die auf Antrag des Investors und nach Abschluss einer städtebaulichen Vereinbarung erstellt werden. Diese Pläne dürfen jedoch keine Gebiete umfassen, die für öffentliche Investitionsprojekte von überregionaler Bedeutung vorgesehen sind.
Das Projekt sieht außerdem die Einführung eines in einem IT-System geführten Stadtplanungsregisters . Es soll eine universelle Quelle für Geodaten und -informationen zur Raumplanung und -entwicklung darstellen.
Zusammenfassend haben wir oben die wichtigsten Annahmen des Projekts dargelegt, die sich noch in der Vorberatungsphase befinden und Änderungen unterliegen können. Wir werden die Entwicklungen aufmerksam verfolgen und Sie über den Fortschritt der Raumplanungsreform auf dem Laufenden halten.
Die Reform der Raumplanung wird voraussichtlich auch Änderungen am sogenannten Bauträgergesetz mit sich bringen, ein Thema, das wir nächste Woche behandeln werden. In diesem ersten Artikel fassen wir die Grundprinzipien dieses Gesetzes zusammen und gehen in einem separaten Artikel näher auf die vorgeschlagenen Änderungen ein.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Stand: 10. Januar 2021.
