Letzte Woche haben wir das Konzept der Miteigentümerschaft erläutert, und im heutigen Artikel der Reihe „Dienstagmorgens für Bauprofis“ möchten wir dieses Thema fortsetzen und die Rechte und Pflichten von Miteigentümern analysieren. Selbstverständlich können alle Miteigentümerrechte auch in Bezug auf Immobilien ausgeübt werden.
Grundsätzlich kann jeder Miteigentümer über seinen Anteil ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer verfügen . Das bedeutet, dass jeder Miteigentümer die vollen Eigentumsrechte an seinem Anteil besitzt und ihn beispielsweise ohne Zustimmung der anderen verkaufen kann. Dies hindert einen Miteigentümer jedoch nicht daran, Vereinbarungen bezüglich seines Anteils zu treffen, die das gesamte gemeinschaftliche Vermögen oder die Anteile der anderen Miteigentümer betreffen. In manchen Fällen ist die Verfügungsmöglichkeit über einen Anteil gesetzlich eingeschränkt, beispielsweise wenn für die Veräußerung eines Anteils an einem Vermögenswert, der dem ehelichen Güterstand unterliegt, die Zustimmung des Ehepartners erforderlich ist.
Für Handlungen, die über die ordentliche Geschäftsführung hinausgehen , insbesondere die Veräußerung einer gemeinschaftlichen Sache (als Ganzes, nicht nur eines Anteils), ist die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich . Leider existiert kein festgelegter Katalog von Handlungen der ordentlichen Geschäftsführung und solchen, die über die ordentliche Geschäftsführung hinausgehen. Die Einordnung einer Handlung in die eine oder andere Kategorie kann von verschiedenen Faktoren abhängen. Das Bürgerliche Gesetzbuch führt lediglich die Veräußerung einer gemeinschaftlichen Sache ausdrücklich als Handlung auf, die über die ordentliche Geschäftsführung hinausgeht (z. B. die Begründung einer Dienstbarkeit auf einem Grundstück oder die Belastung des gesamten Grundstücks mit einer Hypothek). Die Rechtsprechung spielt eine wichtige Rolle bei der Beurteilung, ob eine Handlung der ordentlichen Geschäftsführung zuzuordnen ist oder über die ordentliche Geschäftsführung hinausgeht. Als Handlungen, die über die gewöhnliche Verwaltung hinausgehen, wurden unter anderem folgende Punkte klassifiziert: die Errichtung eines festen Bauwerks auf einem gemeinschaftlich genutzten Grundstück (vgl. u. a. das Urteil des Verwaltungsgerichts Białystok vom 12. Februar 2013, II SA/Bk 692/12) und der Aufstockung eines Gebäudes im gemeinschaftlichen Eigentum (vgl. das Urteil des Obersten Verwaltungsgerichts vom 29. März 1990, IV SA/33/90). Es ist wichtig zu beachten, dass Miteigentümer, deren Anteile mindestens die Hälfte ausmachen, in Ermangelung der Zustimmung aller Miteigentümer beantragen können, dass eine bestimmte Handlung von einem Gericht vorgenommen wird. Das Gericht entscheidet dann unter Berücksichtigung des Zwecks der beabsichtigten Handlung und der Interessen aller Miteigentümer.
Für die ordnungsgemäße Verwaltung einer gemeinschaftlich besessenen Immobilie ist die Zustimmung der Mehrheit der Miteigentümer erforderlich. Die Mehrheit der Miteigentümer wird anhand ihrer Anteile am Eigentum berechnet. Liegt keine solche Zustimmung vor, kann jeder Miteigentümer eine gerichtliche Genehmigung zur Durchführung der jeweiligen Handlung beantragen.
Bei der Abschließung von Miet- oder Pachtverträgen ist die Rechtsprechung nicht eindeutig, ob es sich dabei um gewöhnliche oder über die gewöhnliche Geschäftsführung hinausgehende Tätigkeiten handelt. In seinem Urteil vom 10. Juli 2020, II CSK 616/18, stellte der Oberste Gerichtshof fest: „Ob die Übertragung von gemeinschaftlich genutztem Eigentum zu Zwecken der Nutzung eine gewöhnliche oder über die gewöhnliche Geschäftsführung hinausgehende Tätigkeit darstellt, hängt primär von der Art des Grundstücks, seiner beabsichtigten Nutzung und dem Umfang des Gegenstands des Rechtsakts ab.“
Jeder Miteigentümer ist zur Mitwirkung an der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verpflichtet , d. h. er muss alle Entscheidungen bezüglich des gemeinschaftlichen Eigentums gemeinsam treffen. Dies gilt für alle Verwaltungsmaßnahmen – sowohl faktische als auch rechtliche . Diese Verpflichtung besteht, solange das gemeinschaftliche Eigentumsverhältnis besteht. Der Gesetzgeber sieht jedoch keine Sanktionen für die Nichteinhaltung vor.
Beschließt die Mehrheit der Miteigentümer, eine Handlung vorzunehmen, die den Grundsätzen ordnungsgemäßer Geschäftsführung offenkundig widerspricht, kann jeder der verbleibenden Miteigentümer eine gerichtliche Entscheidung beantragen. Ein Miteigentümer, der der Handlung zugestimmt hat, ist jedoch nicht berechtigt, einen solchen Antrag zu stellen. Bereits vorgenommene Handlungen können auf diesem Wege nicht angefochten werden.
Jeder Miteigentümer kann beim Gericht die Bestellung eines Verwalters beantragen, wenn es unmöglich ist, in wichtigen Angelegenheiten der ordentlichen Geschäftsführung eine Mehrheitszustimmung zu erzielen oder wenn die Mehrheit der Miteigentümer gegen die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Geschäftsführung verstößt oder der Minderheit Schaden zufügt.
Ein Miteigentümer, der eine gemeinschaftlich besessene Immobilie verwaltet, kann von den anderen Miteigentümern eine angemessene Vergütung für seinen Arbeitsaufwand verlangen. Dies gilt sowohl für Miteigentümer, die die Immobilie aufgrund einer mit den anderen Miteigentümern geschlossenen Vereinbarung oder einer gerichtlichen Anordnung verwalten, als auch für Miteigentümer, die die Immobilie mit stillschweigender Zustimmung der anderen Miteigentümer verwalten.
Jeder Miteigentümer, der die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht selbst ausübt, kann zu angemessenen Zeitpunkten eine Abrechnung der Verwaltung verlangen. Dies gilt sowohl für die vertragliche Verwaltung als auch für die Verwaltung durch tatsächliche Handlungen eines Miteigentümers. Dies gilt nicht für die gerichtlich bestellte Verwaltung, da diese der Aufsicht gemäß den Bestimmungen der Zivilprozessordnung unterliegt. Dieses Recht ist zwingend und kann nicht durch Vereinbarung ausgeschlossen werden. Hauptzweck dieser Regelung ist der Schutz der individuellen Interessen der Miteigentümer, indem ihnen die Möglichkeit gegeben wird, die Verwaltungstätigkeiten zu überwachen.
Jeder Miteigentümer hat Anspruch auf Mitbesitz am Gemeinschaftseigentum und dessen Nutzung, soweit dies mit dem Mitbesitz und der Nutzung durch die anderen Miteigentümer vereinbar ist. Mitbesitz bedeutet, dass mehrere Personen gemeinsam über ein bestimmtes Eigentum verfügen. Jeder Miteigentümer hat somit das gleiche Recht auf tatsächliche Verfügungsgewalt über das Gemeinschaftseigentum. Jeder Miteigentümer ist im Rahmen seines Anteils ein unabhängiger Besitzer des Gemeinschaftseigentums. Gemeinsame Nutzung bedeutet das Recht, das Eigentum zu nutzen, Erträge und sonstige Einkünfte daraus zu beziehen und es zu verbrauchen. Sollte nach einer gewissen Zeit nur ein Miteigentümer seine Rechte am Eigentum ausüben, kann es zu Ersitzung kommen; dies wird jedoch gesondert behandelt.
Gewinne und sonstige Einkünfte aus gemeinschaftlichem Eigentum fließen den Miteigentümern entsprechend ihren Anteilen zu. Kosten und Lasten im Zusammenhang mit dem gemeinschaftlichen Eigentum werden von den Miteigentümern im gleichen Verhältnis getragen. Dieses Prinzip ist dispositiv, d. h. Miteigentümer können ihre gegenseitigen Regelungen durch eine von allen Miteigentümern geschlossene Vereinbarung individuell gestalten. Der häufigste Fall im Immobilienbereich ist die Begründung des sogenannten ausschließlichen Nutzungsrechts (quad usum). Dieses Recht wird im Grundbuch eingetragen und räumt einem bestimmten Miteigentümer das Recht ein, einen Teil des Eigentums unter Ausschluss der anderen Miteigentümer zu nutzen. Es beinhaltet sowohl das Recht, Gewinne einzuziehen, als auch die Pflicht, die damit verbundenen Kosten zu tragen. Auch persönliche oder grundstückliche Dienstbarkeiten können zugunsten einzelner Miteigentümer begründet werden – dies bedarf selbstverständlich der Zustimmung aller Miteigentümer.
Jeder Miteigentümer kann alle Maßnahmen ergreifen und Ansprüche geltend machen, die dem Erhalt des gemeinsamen Eigentums dienen. Solche Maßnahmen zeichnen sich durch zwei grundlegende Merkmale aus: Sie dienen dem Schutz des Eigentums vor potenziellen Gefahren, und dieser Schutz muss sich auf das gemeinsame Eigentum beziehen und die Interessen aller Miteigentümer wahren. Beispiele hierfür sind die Beantragung der Teilung des Eigentums oder die Einleitung eines Inkassoverfahrens, um die verlorene Kontrolle der Miteigentümer über das Eigentum wiederzuerlangen.
Jeder Miteigentümer kann die Auflösung der Miteigentümerschaft in Bruchteilsanteilen beantragen. Dieses Recht kann durch Rechtsakt für einen Zeitraum von höchstens fünf Jahren ausgeschlossen werden. Im letzten Jahr vor Ablauf dieser Frist kann die Ausschlussfrist um weitere fünf Jahre verlängert werden. Diese Verlängerung kann erneut erfolgen. Die Methoden der Auflösung von Miteigentum und die Ausschlussgründe werden wir in einem späteren Artikel ausführlich erläutern.
Wie Sie sehen, bringt gemeinsames Eigentum eine Reihe von Rechten, aber auch Pflichten mit sich.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 27. November 2023
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