Im heutigen Artikel möchten wir Ihnen zusätzliche und neue Informationen zur wichtigen Raumplanungsreform präsentieren. Seit unserem letzten Artikel vom 17. Mai 2022 haben sich einige neue Entwicklungen im Zusammenhang mit der Änderung ergeben, die wir Ihnen gerne vorstellen möchten.
Derzeit befindet sich der Gesetzentwurf noch in der Prüfungsphase, aber die Reformarbeiten gewinnen langsam an Dynamik, da die Verabschiedung für das erste Quartal des nächsten Jahres geplant ist.
Nachfolgend fassen wir die wichtigsten Annahmen der Reform zusammen und erläutern Informationen, die seit der Veröffentlichung unseres letzten Artikels öffentlich bekannt geworden sind.
1. Generalplan
Die wichtigste Neuerung der Reform ist die Einführung eines „neuen“ Planungsinstruments: des Flächennutzungsplans. Dieser soll die bisherige Studie zu den Bedingungen und der räumlichen Entwicklung der Gemeinde ersetzen. Anders als die Studie soll der Flächennutzungsplan jedoch den Status eines lokalen Rechtsakts erhalten und somit allgemein verbindlich sein. Das Wort „neu“ steht aus gutem Grund in Anführungszeichen am Anfang des Dokuments, da Flächennutzungspläne bereits nach dem vorherigen Raumplanungs- und Entwicklungsgesetz von 1994 verabschiedet wurden, das bis zu seiner Aufhebung am 11. Juli 2003 – mit einigen Ausnahmen – in Kraft war.
In diesem Zusammenhang werden die Bestimmungen aufgehoben, die die Erstellung einer Studie über die Bedingungen und Richtungen der räumlichen Entwicklung einer Gemeinde, deren Umfang auch den Flächennutzungsplan umfasst, genehmigen.
Die Frage, ob der Flächennutzungsplan als Rechtsquelle anerkannt werden soll, wird erhebliche Konsequenzen haben, da seine Bestimmungen die Gemeinden sowohl bei der Erstellung lokaler Pläne als auch bei der Erteilung von Entscheidungen über Entwicklungsbedingungen binden werden, die ebenfalls erheblichen Veränderungen unterliegen werden, wie später im Artikel erörtert wird.
Wie die Projektverfasser angeben, soll der Generalplan Folgendes festlegen:
- Generalisierte funktionale und räumliche Struktur der Gemeinde durch Ausweisung von Planungszonen, in denen zuvor definierte Landnutzungsfunktionen umgesetzt werden können,
- die Grenzen des Gebiets, in dem die Bebauung auf Grundlage der Entscheidung über die Bebauungsbedingungen ergänzt werden kann,
- die Grenzen der innerstädtischen Entwicklungsgebiete, für die es möglich sein wird, bestimmte Investitionsbedingungen zu ändern,
- Standards für die Zugänglichkeit sozialer Infrastruktur, d.h. die Regeln für die Standortwahl neuer Wohngebäude in Bezug auf Einrichtungen, die öffentliche Dienstleistungen erbringen.
Wichtig ist, dass der Gesetzentwurf festlegt, dass die Bestimmungen des Flächennutzungsplans keine Grundlage für die Architektur- und Baubehörden darstellen, um Einspruch gegen eine Bauanzeige zu erheben oder die Übereinstimmung des Grundstücks- oder Landentwicklungsplans und des Architektur- und Bauentwurfs mit diesem zu überprüfen, der derzeit im Zusammenhang mit dem örtlichen Raumordnungsplan bearbeitet wird.
Der Gesamtplan soll wesentlich prägnanter sein als die Studie, was seine Lesbarkeit und Transparenz verbessert und eine effizientere Standardisierung ermöglicht.
Die Reform verpflichtet die Gemeinden, bis zum 1. Januar 2026 Flächennutzungspläne zu verabschieden. Andernfalls dürfen sie keine neuen Entscheidungen über den Standort öffentlicher Investitionsprojekte oder über Bebauungsbedingungen treffen. Bestehende Studien bleiben jedoch bis zur Verabschiedung des Flächennutzungsplans, spätestens jedoch bis zum 31. Dezember 2025, gültig.
2. Änderungen im Planungsverfahren
Gemäß den Projektannahmen ist die Bürgerbeteiligung ein Schlüsselelement des Verfahrens. Die Einführung verschiedener Formen der Bürgerbeteiligung, einschließlich der Möglichkeit der Nutzung von Fernkommunikationsmitteln, soll deren Niveau erhöhen. Zudem sollen die Bestimmungen verschiedener Planungsgesetze vereinheitlicht und an die Bestimmungen zur Bürgerbeteiligung in anderen Gesetzen (z. B. dem Kommunalverwaltungsgesetz vom 8. März 1990 und dem Revitalisierungsgesetz vom 9. Oktober 2015) angepasst werden. Darüber hinaus soll das gesamte Verfahren deutlich verkürzt werden. Das Projekt sieht vor, dass die Gemeinden innerhalb von acht Monaten ein Raumordnungsgesetz erstellen müssen. Dabei besteht die Möglichkeit, ein vereinfachtes Verfahren anzuwenden, wodurch die Verabschiedung eines solchen Gesetzes auf nur zwei Monate verkürzt werden könnte. Dies stellt eine bedeutende Verbesserung gegenüber der aktuellen Situation dar, in der die Verabschiedung eines Raumordnungsgesetzes oft mehrere Jahre dauert.
3. Änderungen der Vorschriften hinsichtlich der Erteilung von Beschlüssen über Entwicklungsbedingungen
Dem Entwurf zufolge unterliegen Baugenehmigungen den Bestimmungen des Flächennutzungsplans. Ihre Erteilung ist abhängig vom Standort innerhalb des für die Bebauung vorgesehenen Gebiets. Für die in den Genehmigungen getroffenen Entscheidungen wird ein Rahmen geschaffen. Zu den verbindlichen Bestimmungen, die solche Genehmigungen enthalten müssen, gehören unter anderem die Mindestfläche für biologisch aktive Flächen und die Mindestanzahl an Parkplätzen. Zwar ist es üblich, dass Behörden diese Parameter einzeln festlegen, doch die direkte Regelung dieser Verpflichtungen im Gesetz ist als positive Entwicklung zu werten, da sie Streitigkeiten in diesem Bereich, die auf unterschiedlichen Vorgehensweisen der Behörden beruhen, ausräumt.
Darüber hinaus wurde vorgeschlagen, dass Entscheidungen über Entwicklungsbedingungen für einen Zeitraum von 5 Jahren ab dem Datum ihrer Rechtskraft gültig sein sollten.
Die Fünfjahresfrist gilt auch für bereits erteilte Baugenehmigungen; deren Gültigkeitsdauer beginnt mit dem Inkrafttreten des Änderungsgesetzes. Es ist zu beachten, dass die derzeitigen Baugenehmigungen unbefristet sind.
4. Einführung des Stadtplanungsregisters
Ein Bestandteil der Reform ist das Stadtplanungsregister, das in einem IT-System geführt wird. Es soll zentralisiert werden, wobei die Kommunen für die Aktualisierung des Registers mit allen erforderlichen Informationen zuständig sind. Das Register wird Dokumente enthalten, die im Rahmen der Erstellung von Planungsgesetzen entstanden sind, Berichte aus öffentlichen Anhörungen, Verwaltungsentscheidungen im Zusammenhang mit der Raumplanung sowie Entscheidungen von Aufsichtsbehörden.
Es wird sich um ein kostenloses, integriertes Informationssystem handeln, das allen Interessierten zugänglich ist. Die Einführung des Stadtregisters ist für 2026 geplant.
5. Integrierte Investitionspläne
Das Projekt führt außerdem integrierte Investitionspläne ein, die als neues operatives Instrument der Stadtplanung dienen sollen. Sie sind für die Umsetzung groß angelegter Investitionsprojekte konzipiert, die eine Koordination hinsichtlich der Ausstattung mit der notwendigen technischen, kommunikativen und sozialen Infrastruktur erfordern. Das Projekt sieht die Abschaffung der bisherigen Standortbeschlüsse vor. Integrierte Investitionspläne werden als besondere Art von Flächennutzungsplänen betrachtet und erhalten daher den Status eines lokalen Rechts.
Ein interessanter Vorschlag ist, der Verabschiedung des integrierten Planungs- und Entwicklungsplans (IIP) Verhandlungen zwischen dem Investor und der Gemeinde vorausgehen zu lassen. Dies würde zur Unterzeichnung einer sogenannten Stadtplanungsvereinbarung führen, die Bestimmungen zur Umsetzung einer konkreten Investition enthält, insbesondere da der Entwurf eine Ausweitung des Sondergesetzes auf Investitionen in den Bereichen Dienstleistungen, Handel und Produktion vorsieht. Diese Lösung könnte die Zusammenarbeit zwischen Gemeinde und Investor deutlich verbessern. Es ist jedoch zu beachten, dass die Verabschiedung des IIP die Beteiligung der Öffentlichkeit erfordert, was die Umsetzungsdauer der Investition unter Umständen verlängern könnte.
Das Parlament plant, die Änderungen noch in diesem Jahr zu verabschieden. Laut Regierungsangaben ist die Annahme des Gesetzentwurfs durch den Ministerrat für das erste Quartal 2023 vorgesehen. Wir warten derzeit auf die Vorlage des Gesetzentwurfs im Sejm. Sobald neue Änderungen bekannt werden, informieren wir Sie darüber. Nächste Woche werden wir weitere Gesetzesänderungen mit Auswirkungen auf den Immobilienmarkt besprechen.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 22. August 2022.
Autor:
