Wie angekündigt, analysieren wir ab heute die nachfolgenden Bestimmungen des Regierungsentwurfs zum Schutz der Rechte von Käufern von Wohnimmobilien bzw. Einfamilienhäusern und zum Bauträgergarantiefonds (im Folgenden „ Entwurf “). Wir berichteten bereits in Alert Nr. 40 . Wie bereits erwähnt, sind die vorgeschlagenen Änderungen zwar nicht revolutionär, werden aber erhebliche Auswirkungen auf die Immobilienentwicklung in Polen haben. Die Umsetzung des Gesetzentwurfs in seiner jetzigen Fassung stärkt die Position einzelner Käufer, erweitert den Anwendungsbereich geregelter Verträge, einschließlich Reservierungsvereinbarungen, priorisiert geschlossene Treuhandkonten für Wohnimmobilien und führt den Bauträgergarantiefonds ein.
Ziel des heutigen Artikels ist es, Sie über die Änderungen bezüglich der Reservierungsvereinbarung zu informieren.
Reservierungsvereinbarung derzeit
Die sehr hohe Nachfrage nach Wohnungen auf dem Primärmarkt führt dazu, dass Verträge für Einheiten abgeschlossen werden, die erst später gebaut werden. In vielen Fällen, insbesondere bei attraktiv gelegenen Projekten, beginnt der Verkaufsprozess so früh, dass noch kein Bauträgervertrag mit dem Kunden abgeschlossen werden kann. Gelegentlich (wenn der Umfang der Investition einen solchen Vertrag zulässt) sind entsprechende Vorbereitungsmaßnahmen sowohl seitens des Bauträgers als auch des Käufers erforderlich.
In all diesen Fällen schließen die Parteien meist eine Vorvereinbarung , die auch als Vorvertrag oder Absichtserklärung bezeichnet wird. Anders als oft angenommen, handelt es sich dabei nicht um einen rechtlich definierten Vertrag. Diese Art der Vereinbarung hat sich durch Praxis und Markterfordernisse entwickelt und ist daher ein unbenannter Vertrag, der nicht ausdrücklich durch ein Gesetz geregelt oder bezeichnet ist. Bei Auslegungsfragen gelten die Bestimmungen über Mandate im Bürgerlichen Gesetzbuch.
Zweck einer Reservierungsvereinbarung ist es, den Bauträger zu verpflichten, eine bestimmte Wohnung oder ein Einfamilienhaus während eines festgelegten Zeitraums nicht anderen Interessenten anzubieten. Die Reservierungsvereinbarung kann auch die Verpflichtung zum Abschluss eines Bauträgervertrags und zur Zahlung einer Reservierungsgebühr beinhalten, die üblicherweise maximal einige Tausend Złoty beträgt. Die Reservierungsgebühr dient dem Schutz der Interessen des Bauträgers, indem die Suche nach Käufern für die Wohnung oder das Haus eingestellt wird. Tritt der Käufer zurück, kann der Bauträger die Gebühr – je nach den Vertragsbedingungen – einbehalten.
Der Abschluss einer Reservierungsvereinbarung beruht daher auf dem Grundsatz der Vertragsfreiheit. Dies bedeutet, dass der Inhalt der Vereinbarung primär vom Willen der Vertragsparteien abhängt.
Genau diesen Ermessensspielraum sieht das Amt für Wettbewerb und Verbraucherschutz als Problem. Wie in der Begründung zum Entwurf dargelegt, „kann die fehlende Regulierung in diesem Bereich eine potenzielle Bedrohung für die Interessen des Käufers darstellen. Es besteht das Risiko, dass der Käufer die unter Umständen beträchtlichen Reservierungsgebühren verliert.“
Angesichts der hohen Nachfrage nach Wohnungen hat der Bauträger zweifellos eine stärkere Position. Auffällig ist zudem, dass die Parteien dem Reservierungsvertrag wenig Bedeutung beimessen und ihn als vorübergehend betrachten, obwohl er ihre bestehenden Verpflichtungen beeinflusst und finanzielle Verbindlichkeiten mit sich bringt.
Vorgeschlagene Änderungen
Der Gesetzentwurf sieht ausdrücklich die Einrichtung sogenannter Vorbehaltsvereinbarungen vor . Der Abschluss einer solchen Vereinbarung ist optional und regelt insbesondere Folgendes:
- Vertragsparteien, Ort und Datum der Vertragsunterzeichnung;
- der Preis der Wohnung oder des Einfamilienhauses, das der reservierende Käufer aus dem Verkaufsangebot ausgewählt hat;
- die Höhe der in Artikel 31 Absatz 1 genannten Reservierungsgebühr, sofern die Parteien eine solche Gebühr vereinbart haben;
- der Zeitraum, für den die vom Reservierenden ausgewählte Wohnung oder das Einfamilienhaus vom Verkaufsangebot ausgeschlossen ist;
- Ermittlung des Standorts der Wohnräume innerhalb des Gebäudes;
- Ermittlung der nutzbaren Fläche eines Wohnhauses oder Einfamilienhauses, der Fläche und Aufteilung der Räume.
Gegenstand der Reservierungsvereinbarung ist die Verpflichtung des Bauträgers oder eines anderen Unternehmers als des in Artikel 4 des Projekts genannten Bauträgers, die vom Reservierungsberechtigten ausgewählte Wohnimmobilie oder das Einfamilienhaus für den in der Vereinbarung festgelegten Zeitraum vom Verkaufsangebot auszuschließen.
Wenn die Person, die die Reservierung vornimmt, einen Kredit beantragt, sollte diese Zeit auch die Frist umfassen, die die Person, die die Reservierung vornimmt, benötigt, um eine Kreditentscheidung zu erhalten.
Die optional zu entrichtende Reservierungsgebühr darf einen Betrag, der 1 % des im Informationsprospekt angegebenen Preises der Wohnung oder des Einfamilienhauses entspricht, nicht überschreiten und stellt eine im Preis enthaltene Anzahlung dar.
Das Projekt legt auch Situationen fest, in denen die Reservierungsgebühr erstattet wird:
- Die Person, die die Reservierung vornimmt, hat weder eine positive Kreditentscheidung noch eine Kreditzusage erhalten.
- Wenn der Projektentwickler oder ein anderer Unternehmer als der in Artikel 4 des Projekts genannte Projektentwickler die sich aus dem Reservierungsvertrag ergebende Verpflichtung nicht erfüllt;
- Der Bauträger nimmt Änderungen am Informationsprospekt oder dessen Anhängen vor, ohne den Reservierungsinhaber darüber zu informieren.
In allen anderen als den oben genannten Fällen wird die Reservierungsgebühr nicht erstattet.
Interessanterweise sieht der Entwurf eine Vertragsstrafe für den Bauträger vor. Kommt der Bauträger seinen Verpflichtungen aus dem Reservierungsvertrag nicht nach, ist er zur Rückerstattung des doppelten Reservierungsbetrags verpflichtet. Diese Regelung ähnelt somit einer Anzahlung. Gleiches gilt, wenn den in Artikel 3 und 4 genannten Kaufverträgen ein Reservierungsvertrag vorausging und der Bauträger oder ein anderer Auftragnehmer die im Abnahmeprotokoll aufgeführten Mängel nicht behebt und der Käufer den Eigentumsübergangsvertrag nicht unterzeichnet.
Es ist außerdem erwähnenswert, dass die vorgeschlagenen Regelungen die Reservierungsvereinbarung mit dem Informationsprospekt verknüpfen. Dies bedeutet, dass der Prospekt bereits zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der Reservierungsvereinbarung vorliegen sollte, während er derzeit häufig erst später erstellt und vor Unterzeichnung des Entwicklungsvertrags versandt wird. Wir werden die mit dem Informationsprospekt verbundenen Fragen im Entwurf nächste Woche analysieren.
Was den Gesetzgebungsprozess betrifft, so hat der Entwurf des neuen Entwicklungsgesetzes nun die zweite Lesung im Sejm passiert. Am 15. April wurde ein weiterer Bericht des Infrastrukturausschusses erstellt, und gemäß der geplanten Tagesordnung soll der Bericht über die Arbeit am Entwurf in der heutigen Sejm-Sitzung zur Abstimmung stehen.
Diese Mitteilung dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
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