Im heutigen Artikel der Reihe „Dienstagmorgens für Bauvorhaben“ greifen wir das Thema der lokalen Bebauungspläne wieder auf, da der Oberste Verwaltungsgerichtshof am 8. Dezember 2025 interessante Urteile erlassen hat (Aktenzeichen II OSK 353/24, II OSK 3165/24, II OSK 3166/24, II OSK 3167/24, II OSK 15/25, II OSK 95/25, II OSK 125/25, II OSK 226/25, II OSK 227/25, II OSK 371/25, II OSK 372/25, II OSK 435/25, II OSK 1045/25 und II OSK 1164/25 „ Urteil “), die sich auf die verfassungsrechtlichen Aspekte der Festlegung der Planungsgebühr beziehen.
Wir haben der Planungsgebühr bereits einen eigenen Artikel gewidmet; weitere Informationen finden Sie unter [Link einfügen] #267 .
Rechtsgrundlage für die Festlegung der Planungsgebühr
Gemäß Artikel 37 Absatz 1 des Raumordnungsgesetzes vom 27. März 2003 („Raumordnungsgesetz“) wird die Planungsgebühr zum Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie berechnet. Grundlage für die Berechnung der Gebühr ist die Wertsteigerung der Immobilie , definiert als die Differenz zwischen dem Wert der Immobilie, der sich nach der Annahme oder Änderung des Flächennutzungsplans und der Nutzungsart vor dieser Änderung sowie der tatsächlichen Nutzung ergibt.
Gleichzeitig führte der Gesetzgeber Sonderbestimmungen für Grundstücke ein, die zuvor unter die vor dem 1. Januar 1995 verabschiedeten Flächennutzungspläne fielen. Diese Frage ist in Artikel 87 Absatz 3a des Raumordnungsgesetzes in der Fassung vom 7. Januar 2023 geregelt (basierend auf dem Gesetz vom 16. November 2022 zur Änderung des Gesetzes über Raumplanung und -entwicklung).
Das Problem des Umfangs des Schutzes von Immobilieneigentümern
Die Änderung von Artikel 87 Absatz 3a des Raumordnungsgesetzes führte eine Lösung ein, wonach Sonderregeln zur Ermittlung der Wertsteigerung von Immobilien nur dann Anwendung fanden, wenn die Immobilie vor dem 1. Januar 1995 unter einen detaillierten lokalen Raumordnungsplan fiel, der auf Grundlage des zuvor geltenden Raumordnungsgesetzes vom 12. Juli 1984 (Gesetzblatt von 1989, Nr. 17, Pos. 99, in der geänderten Fassung) erlassen worden war. Diese Bestimmung erstreckte sich jedoch nicht auf Immobilien, die im selben Zeitraum unter die damals geltenden Pläne fielen, die im Gesetz vom 12. Juli 1984 als Flächennutzungspläne bezeichnet wurden .
In der Praxis führte dies dazu, dass die Gebühr für die Zoneneinteilung ohne Berücksichtigung der in früheren Flächennutzungsplänen festgelegten Landnutzungsbezeichnung berechnet wurde, obwohl diese Pläne die Entwicklung des Grundstücks maßgeblich beeinflussten und dessen Wert erheblich beeinflussen konnten. Folglich wurde eine ungerechtfertigte Unterscheidung getroffen, ohne dass die Gründe für den Verzicht auf die Gebühr erläutert wurden.
Position des Obersten Verwaltungsgerichts
In seinem Urteil stellte der Oberste Verwaltungsgerichtshof fest, dass die Änderung von Artikel 87 Absatz 3a des Raumordnungsgesetzes ein Beispiel für sogenannte „ sekundäre Verfassungswidrigkeit “ darstellt. Der Gerichtshof bemängelte die unzulässige Änderung des Geltungsbereichs derjenigen, die von der Erhebung von Planungsgebühren befreit sind. Er befand, dass die Beschränkung des Schutzes allein auf Grundstücke, die unter frühere detaillierte Pläne fielen, willkürlich und durch die geltenden verfassungsrechtlichen Grundsätze nicht gerechtfertigt sei. Zudem wies er darauf hin, dass der Gesetzgeber eine Rechtslösung wiederholt habe, die bereits vom Verfassungsgericht in seinem Urteil vom 9. Februar 2010 (Aktenzeichen P 58/08) angefochten worden war.
Die Urteile umfassen auch Fälle, in denen die Wertsteigerung einer Immobilie auf deren tatsächliche Nutzung zurückzuführen ist, aber erst im neuen Flächennutzungsplan von der Gemeinde bestätigt wurde. In solchen Fällen kam es zu einer problematischen „erneuten Wertsteigerung“ , obwohl der Wert der Immobilie bereits durch das Handeln des Eigentümers oder Dauernutzers gestiegen war.
In seinen Urteilen betonte der Oberste Verwaltungsgerichtshof zudem, dass die Unterscheidung zwischen allgemeinen und detaillierten Bebauungsplänen durch das Raumordnungsgesetz vom 7. Juli 1994 im Wesentlichen aufgehoben wurde, da dieses alle diese Gesetze als lokale Raumordnungspläne anerkannte. Der Gesetzgeber gab somit die bisherige Unterscheidung auf und stellte die Wirkungen dieser Planungsgesetze gleich. Daher ist es unzulässig, diese Unterscheidung nach fast 30 Jahren allein zum Zweck der Festlegung von Planungsgebühren wieder einzuführen.
Dieses Vorgehen wurde als Verstoß gegen den Grundsatz der demokratischen Rechtsstaatlichkeit gewertet, da es die zuvor erfolgte Abschaffung dieser Unterscheidung untergraben würde. Das Gericht betonte zudem die Notwendigkeit, Grundstückseigentümer zu schützen, die nach so langer Zeit nicht durch neue öffentlich-rechtliche Verpflichtungen infolge nachfolgender Gesetzesänderungen belastet werden sollten.
Folgen einer verfassungsfreundlichen Auslegung
Folglich kam der Oberste Verwaltungsgerichtshof zu dem Schluss, dass das Verwaltungsgericht sowohl berechtigt als auch verpflichtet ist, die Anwendung der Bestimmung in ihrer verfassungswidrigen, restriktiven Formulierung abzulehnen und eine verfassungskonforme Auslegung vorzunehmen.
Dies bedeutet, dass bei der Ermittlung der Wertsteigerung von Immobilien gemäß Artikel 37 Absatz 1 des Raumordnungsgesetzes die in den vor dem 1. Januar 1995 verabschiedeten lokalen Raumordnungsplänen , unabhängig davon, ob es sich um einen Flächennutzungsplan oder einen Detailplan handelte. Das Gericht betonte daher die Notwendigkeit, die Bedeutung früherer Planungsakte anhand ihrer tatsächlichen Auswirkungen, d. h. der tatsächlichen Nutzung des Grundstücks, abzuwägen. Obwohl der Gesetzgeber zuvor beschlossen hatte, zwischen diesen beiden Planarten zu unterscheiden, wurde der Versuch, diese Unterscheidung zur Berechnung der Planungsgebühren anzuwenden, als verfassungswidrig erachtet.
Zusammenfassung
Diese Urteile haben weitreichende Konsequenzen für die Praxis der Festsetzung einmaliger Planungsgebühren. Sie tragen zur umfassenderen Frage des Verhältnisses zwischen Raumplanung und dem Schutz der Rechte von Grundstückseigentümern bei und bestätigen, dass bei der Festlegung von Planungsgebühren der gesamte Kontext historischer Planungsvorschriften berücksichtigt werden muss , sofern diese die beabsichtigte Nutzung des Grundstücks beeinflusst haben.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 12. Januar 2026.
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