Im heutigen Artikel aus der Reihe „ Dienstagmorgen für die Bauindustrie “ analysieren wir ein Thema, das Bauträger in den letzten Tagen sehr beschäftigt hat, nämlich die Grundsteuer für Wohnimmobilien im Eigentum des Bauträgers.
Zunächst einmal ist festzuhalten, dass die Grundsteuer eine lokale Steuer ist. Das bedeutet, dass jede Gemeinde ihren Steuersatz eigenständig festlegen kann, lediglich durch eine Obergrenze begrenzt. Die Differenzierung der Steuersätze nach Gebäudetyp ist seit der Zwischenkriegszeit üblich. Diese Struktur war seit den Teilungen bekannt und wurde angewendet. So hing beispielsweise die Höhe der Grundsteuer im ehemaligen russischen Teilungsgebiet von der Grundstücksfläche des Gebäudes ab, im ehemaligen österreichischen Teilungsgebiet von der Anzahl der Wohneinheiten und im ehemaligen preußischen Teilungsgebiet von der Gebäudeklasse. Später wurde der Steuersatz gesetzlich nach Faktoren wie der Zugehörigkeit zu einem landwirtschaftlichen Betrieb oder der Vermietung/Verpachtung differenziert.
Das Gesetz unterscheidet derzeit zwischen Gebäuden:
- Wohnen;
- im Zusammenhang mit der Führung eines Unternehmens;
- wird zur Durchführung von Geschäftstätigkeiten im Bereich des Handels mit zertifiziertem Saatgut verwendet;
- im Zusammenhang mit der Erbringung von Gesundheitsdienstleistungen;
- Der Rest.
Für jede Kategorie kann ein unterschiedlicher Höchststeuersatz gelten.
Es ist üblich, dass Wohnimmobilien im Besitz von Bauträgergesellschaften mit dem für Wohngebäude geltenden Steuersatz besteuert werden. Eine Ausnahme besteht, wenn die Immobilie gewerblich genutzt wird.
Diese Praxis wurde kürzlich von den Behörden in Katowice angefochten. Sie kamen zu dem Schluss, dass eine Wohneinheit, solange sie nicht vom Bauträger verkauft wird, von diesem zu Geschäftszwecken genutzt wird. Grundlage hierfür ist der Beschluss des Obersten Verwaltungsgerichts vom 21. Oktober 2024 (Az. III FPS 2/24). In diesem Urteil stellte das Gericht fest, dass für Wohnungen, die sich im Besitz von Unternehmern befinden, deren Geschäftstätigkeit die Vermietung zu Wohnzwecken umfasst, der für Wohngebäude geltende Steuersatz gilt . Die Behörden in Katowice folgern daraus, dass eine derzeit leerstehende Wohnung als mit einer Geschäftstätigkeit verbunden besteuert werden sollte.
Die Position der Stadt Katowice steht jedoch im Widerspruch zum Urteil des Obersten Verwaltungsgerichts vom 23. Mai 2013 (Az. II FSK 1880/11). In diesem Urteil legte das Gericht eine Auslegung dar, die später vom Verfassungsgericht in seinem Urteil vom 24. Februar 2021 (Az. SK 39/1) bestätigt wurde. Demnach ist der Bezug eines Gebäudes zur wirtschaftlichen Tätigkeit nicht allein durch den Besitz des Unternehmers begründet . Die Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte hat anerkannt, dass dieser Bezug auch durch die Eintragung des Grundstücks in das Anlagevermögen, die Ausübung einer Geschäftstätigkeit dort oder durch Maßnahmen zur Vorbereitung, Erhaltung oder Sicherung des Grundstücks für eine künftige (geplante) Geschäftstätigkeit oder zur Wiederaufnahme einer unterbrochenen Geschäftstätigkeit begründet sein kann.
Aus dem Vorstehenden folgt, dass der Besitz unverkaufter Immobilien durch Bauträgergesellschaften nicht zwangsläufig eine Geschäftstätigkeit darstellt. Dies könnte zutreffen, wenn die Immobilien als Firmenbüro oder für Kurzzeitvermietungen genutzt würden.
Die Resolution, die der Änderung der Klassifizierung unverkaufter Wohneinheiten zugrunde liegt, erwähnt „dauerhafte Leerstände“, die als langfristige Kapitalanlagen behandelt werden. Zwar kann ein solches Phänomen auch in Unternehmen außerhalb der Immobilienbranche vorkommen, doch ist es nicht im besten Interesse des Bauträgers, unverkaufte Einheiten zu halten. Dies führt zu Instandhaltungskosten und bindet Kapital, das für weitere Investitionen verwendet werden könnte.
In seinem bereits erwähnten Urteil stellt der Oberste Verwaltungsgerichtshof selbst fest, dass diese Praxis unter anderem aus den Aktivitäten von Investmentfonds bekannt ist. Diese Praxis ist zweifellos schädlich, da sie zur Finanzialisierung des Wohnungsmarktes führt. Wohnungen werden so vom Wohnraum zum Finanzinstrument. Ziel von Bauträgergesellschaften ist es jedoch nicht, Angebot und Nachfrage künstlich zu erzeugen, sondern den Wohnraumbedarf der Gesellschaft bestmöglich zu decken.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Position der Stadt Katowice unserer Meinung nach falsch ist und nicht zur gängigen Praxis von Steuerbehörden – in diesem Fall Kommunen – werden sollte.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 9. September 2025
Autor:
Herausgeber der Reihe:
