Ein weiterer Monat ist vergangen, daher sollten wir Ihnen am ersten Dienstag im Juni eine Zusammenfassung der Gesetzesänderungen im Mai und Juni präsentieren – und (unserer subjektiven Meinung nach natürlich) ist derzeit nichts dringlicher als das Ende der Übergangsfrist für die Anwendung des Gesetzes vom 16. September 2011 über den Schutz der Rechte von Käufern von Wohnräumen oder Einfamilienhäusern („altes Bauträgergesetz“), das am 1. Juli 2024 endet und eine sehr große Änderung darstellt.
Für viele Bauträger sind die Übergangsbestimmungen des Gesetzes vom 20. Mai 2021 über den Schutz der Rechte von Käufern von Wohnimmobilien oder Einfamilienhäusern und über den Bauträgergarantiefonds („neues Bauträgergesetz“) noch unklar, und wir erhalten viele Anfragen in diesem Zusammenhang. Daher haben wir uns entschlossen, über zwei wichtige Punkte im Zusammenhang mit der Fortführung von Bauvorhaben oder Investitionsvorhaben nach dem 1. Juli 2024 zu schreiben.
Zunächst laden wir Sie ein, unsere Artikel , in denen wir die durch das neue Entwicklungsgesetz von 2021 eingeführten Änderungen analysiert haben, und uns direkt zu kontaktieren, da wir Sie so am besten bei der Umsetzung des neuen Entwicklungsgesetzes in Ihren Organisationen beraten können.
Darüber hinaus möchten wir uns an dieser Stelle beim Polnischen Entwicklerverband und beim Polnischen Bankenverband bedanken, die durch Anfragen an den Präsidenten des Amtes für Wettbewerb und Verbraucherschutz (UOKiK) Antworten erhalten haben, deren Ergebnisse wir Ihnen heute vorstellen möchten.
Beitrag zur DFG
Das Hauptziel des Gesetzgebers bei der Verabschiedung des neuen Entwicklungsgesetzes war es, Käufern größtmöglichen Schutz zu bieten, insbesondere hinsichtlich der auf Treuhandkonten hinterlegten Gelder. Dies bildete die Grundlage für die Einrichtung des Bauträgergarantiefonds (DFG), dessen Hauptzweck die Rückerstattung der von Käufern für den Kaufpreis hinterlegten Gelder im Falle einer Insolvenz des Bauträgers oder der Bank ist (mehr zum Umfang des DFG-Schutzes haben wir hier ). Um diesen Schutz zu erhalten, sind Bauträger verpflichtet, je nach gewählter Schutzmaßnahme – offenes oder geschlossenes Treuhandkonto – fristgerecht Zahlungen an den DFG zu leisten.
Der Beitrag ergibt sich aus dem Produkt des in der Verordnung gemäß Artikel 49, Abschnitt 8 des neuen Entwicklungsgesetzes festgelegten Prozentsatzes und der vom Käufer auf das Treuhandkonto für Wohnimmobilien eingezahlten Summe. Diese Verordnung über die zur Berechnung des Beitrags zum Bauträgergarantiefonds verwendeten Prozentsätze wurde am 21. Juni 2022 vom Minister für Entwicklung und Technologie unterzeichnet und trat am 1. Juli 2022 in Kraft.
Artikel 49, Abschnitt 6 des neuen Entwicklungsgesetzes legt fest, dass der DFG-Beitrag nach dem Prozentsatz berechnet wird, der am Tag des Verkaufsbeginns von Wohneinheiten oder Einfamilienhäusern im Rahmen eines bestimmten Bau- oder Investitionsprojekts galt. Zum Zeitpunkt des Verkaufsbeginns von Wohneinheiten in Bau- oder Investitionsprojekten vor dem 1. Juli 2022 war jedoch keine Regelung zur Festlegung dieses Prozentsatzes in Kraft.
Für Entwicklungs- oder Investitionsprojekte, deren Verkauf vor dem 1. Juli 2022 begann und bei denen ab dem 2. Juli 2024 weiterhin Entwicklungs- oder verbindliche Vereinbarungen gemäß Art. 2 Abs. 1 Nr. 2 und 3 des neuen Entwicklungsgesetzes abgeschlossen werden, beträgt der Prozentsatz für die Berechnung des DFG-Beitrags 0 %. Es ist jedoch hervorzuheben, dass Käufer unabhängig von der tatsächlichen Beitragszahlung durch das DFG-System geschützt sind und Projektentwickler weiterhin ihren Meldepflichten gegenüber dem DFG-Register nachkommen müssen.
Der Präsident des Amtes für Wettbewerb und Verbraucherschutz (UOKiK) wies auf diese Gesetzeslücke hin und forderte den zuständigen Minister auf, die entsprechenden Vorschriften zu ändern. Bislang wurde jedoch kein Entwurf für eine solche Änderung vorgelegt. Der Präsident des UOKiK hat in dieser Angelegenheit auch die Gesetzesinitiative inne, sodass eine entsprechende Änderung der Vorschriften möglich ist.
Treuhandkonten für Investitionen gemäß den „alten“ und „neuen“ Regeln
Die Übergangsbestimmungen des neuen Entwicklungsgesetzes sind kurz und sehr vage. Daher sorgte eine weitere rechtliche Lücke für viel Diskussionen: die Frage, was mit Treuhandkonten für Entwicklungs- oder Investitionsprojekte geschehen soll, die unter dem alten Entwicklungsgesetz teilweise abgeschlossen wurden, aber nach dem 1. Juli 2024 fortgesetzt werden.
Artikel 78, Abschnitt 1 des neuen Entwicklungsgesetzes, der besagt, dass „die bestehenden Bestimmungen und die Bestimmungen von Artikel 10, Abschnitte 1–3 und Artikel 11 dieses Gesetzes auf Vereinbarungen über die Führung eines Wohnungstreuhandkontos gemäß Artikel 5 des in Artikel 80 aufgehobenen Gesetzes [d. h. des alten Entwicklungsgesetzes – Anmerkung von JB] Anwendung finden“, gibt keine Antwort auf diese Frage.
Daher richtete der polnische Bankenverband diese Anfrage an das Amt für Wettbewerb und Verbraucherschutz (UOKiK). Das UOKiK teilte daraufhin mit, dass es eine Lösung befürwortet, wonach Projektentwickler für die weitere Umsetzung von Investitionen nach dem 1. Juli 2024 neue Treuhandkonto-Vereinbarungen mit Banken abschließen sollten, die mit dem neuen Entwicklungsgesetz übereinstimmen . Konkret bedeutet dies, dass für solche Investitionen zwei Treuhandkonten geführt werden.
Obwohl das Amt für Wettbewerb und Verbraucherschutz (UOKiK) keine Rechtsgrundlage für verbindliche Auslegungen des Gesetzes hat, legte es als Verfasser des neuen Baugesetzes seine Position dar, die von den Banken akzeptiert wurde. Dies ist zwar keine optimale Lösung, da dies explizit in den Verordnungen festgelegt werden sollte, verhindert aber zumindest, dass Bauträger gezwungen wären, Verträge mit Käufern nicht abzuschließen, nur weil unklar ist, auf welches Treuhandkonto der Kaufpreis eingezahlt werden soll.
Die oben beschriebenen Probleme sind nur zwei von vielen, die Bauträger im Wohnungsbau weiterhin beschäftigen. Wir sehen zudem einen Bedarf an aktuellen Informationen, basierend auf der Teilnahme und aktiven Mitwirkung der Teilnehmer an unseren Schulungen, die wir sowohl für den Polnischen Bauträgerverband als auch für einzelne Bauträger durchführen. Daher möchten wir Sie ermutigen, sich mit uns in Verbindung zu setzen und Sie daran erinnern, dass in weniger als einem Monat die Bestimmungen des neuen Baugesetzes für alle Investitionen im Wohnungsbau in Kraft treten.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 3. Juni 2024
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