Im heutigen Artikel unserer Reihe „Dienstagmorgens für die Bauindustrie“ setzen wir unsere Berichterstattung über Kurzzeitvermietungen fort und informieren Sie diesmal über die von der Regierung angekündigte Änderung des Eigentumsgesetzes bezüglich der Unabhängigkeitsbescheinigungen für Wohngebäude. Diese Änderung würde die Möglichkeit, solche Bescheinigungen für Wohngebäude in Mehrfamilienhäusern zu erhalten, beseitigen. Die Änderung, die als Gegenmaßnahme gegen sogenannte „Patho-Bauträger“ beschrieben wird, wird auch direkte Auswirkungen auf Investitionen in Aparthotels und Condo-Hotels haben, insbesondere in touristischen Gebieten. Die geplanten Änderungen betreffen sowohl Bauträger als auch private Investoren.
Verkauf von Räumlichkeiten in Mehrfamilienhäusern
Gemäß den technischen Spezifikationen ist ein Mehrfamilienhaus ein Gebäude, das für die periodische Nutzung bestimmt ist, wie beispielsweise ein Hotel, Motel, eine Pension, ein Ferienhaus, eine Ferienunterkunft, eine Jugendherberge, ein Wohnheim oder ein Studentenwohnheim. Bisher erlaubte die Marktpraxis die Planung und den Bau von Mehrfamilienhäusern, in denen eine Bescheinigung über die Unabhängigkeit der Wohneinheiten . Dieses Dokument ermöglichte die Abtrennung des Gebäudes als separates Eigentum mit eigenem Grundbucheintrag.
Dieser Mechanismus wurde nicht nur bei der Stadtentwicklung, sondern auch bei Tourismus- und Erholungsgebieten , wo das Modell des Verkaufs einzelner Räumlichkeiten die Grundlage für die Projektfinanzierung bildete.
Was sind Unabhängigkeitszertifikate für Räumlichkeiten?
Eine Unabhängigkeitsbescheinigung für das Gebäude ist ein Dokument, das von einer Architektur- und Bauverwaltungsbehörde (Starosta oder Bürgermeister) ausgestellt wird und bestätigt, dass das Gebäude:
- ist durch feste Mauern getrennt
- hat einen separaten Eingang
- umfasst Räume, die die Befriedigung grundlegender Wohnbedürfnisse (Sanitärbereich, Küche) ermöglichen
- kann als eigenständige Einheit funktionieren.
Zertifikate werden sowohl für Wohngebäude als auch für Gebäude mit anderer Nutzung ausgestellt. Dieses Zertifikat ist unerlässlich , da ohne es kein separates Eigentum an den Räumlichkeiten nachgewiesen werden kann . Dank dieses Zertifikats konnten Hotelgebäude an Privatkäufer verkauft werden.
Welchen Annahmen liegt die geplante Änderung zugrunde?
Die angekündigte Änderung verbietet die Ausstellung von Unabhängigkeitsbescheinigungen für Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern . Dies bedeutet, dass es in Hotels, Aparthotels, Apartmenthotels, Motels, Studentenwohnheimen usw. nicht mehr möglich sein wird, Wohneinheiten rechtlich als separate Wohneinheiten abzutrennen.
Diese Änderung soll systemischer – sie betrifft nicht nur Mikroapartments in Städten, sondern das gesamte Segment der im Rahmen der Dienstleistungsformel umgesetzten Investitionen.
Warum schlägt die Regierung Änderungen vor?
Einige Behörden hatten zuvor die Ausstellung von Unabhängigkeitsbescheinigungen für Gemeinschaftswohnanlagen verweigert, da diese ihrer Ansicht nach nicht für den dauerhaften Aufenthalt von Menschen bestimmt seien. Der Mangel an eindeutigen gesetzlichen Regelungen führte jedoch zu unterschiedlichen Auslegungen, und in vielen Fällen entschieden Verwaltungsgerichte zugunsten der Investoren.
Die Änderung der Vorschriften würde daher die Vorgehensweise der Behörden im ganzen Land vereinheitlichen , eine in verschiedenen Marktsegmenten genutzte Gesetzeslücke beseitigen und Wohnimmobilieninvestitionen klar von Dienstleistungsinvestitionen trennen.
Zusammenfassung
Das geplante Verbot der Ausstellung von Unabhängigkeitsbescheinigungen für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ist ein Beispiel für eine Gesetzesänderung, die keine großen Gesetzesänderungen erfordert, aber weitreichende praktische Konsequenzen hat . Sie wird nicht nur das Phänomen der kleinen Wohnungen in Städten betreffen, sondern auch den Tourismusinvestitionsmarkt und die Marktteilnehmer zwingen, ihre Geschäftsmodelle anzupassen.
Die Änderungen würden zusammen mit einer umfassenden Änderung des Gesetzes über Wohneigentum eingeführt, die in der Gesetzgebungsagenda des Ministerrats (UD312) enthalten ist. Sobald der Entwurf dieser Änderung veröffentlicht ist, werden wir seine grundlegenden Annahmen darlegen.
Wir freuen uns, Ihnen mitteilen zu können, dass der Senat die Änderung des Gesetzes zum Schutz der Rechte von Käufern von Wohneinheiten oder Einfamilienhäusern und des Bauträgergarantiefonds, die die Preisermittlung von Wohneinheiten oder Einfamilienhäusern auf Grundlage der Nutzfläche betrifft und über die wir im September berichtet hatten, am 19. Dezember 2025 unverändert verabschiedet hat. Das Gesetz wird nun dem Präsidenten zur Unterzeichnung vorgelegt. Die Änderungen treten 30 Tage nach ihrer Veröffentlichung im Gesetzblatt in Kraft.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 22. Dezember 2025.
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