Der heutige Artikel aus „Dienstagmorgens fürs Bauen“ eröffnet eine neue Reihe, in der wir die wichtigsten Aspekte von Planungsverträgen beleuchten. In diesem Artikel werden wir gemeinsam mit einem Architekten den Umfang und die Inhalte des Vertrags erörtern.
Ein Vertrag mit einem Architekten ist unerlässlich, egal ob es sich um die Planung eines individuellen Hauses oder die Errichtung eines Wohnbauprojekts handelt. Der Bau eines Einfamilienhauses oder einer Wohnanlage muss stets auf einem Bauplan basieren. Ein solcher Plan darf nur von einer Person mit Baugenehmigung und Mitgliedschaft in der entsprechenden Berufsvereinigung erstellt werden.
Gemäß Regel 3.7 des Verhaltenskodex für Architekten dürfen Architekten keine professionellen Dienstleistungen erbringen, es sei denn, die Parteien haben schriftlich die folgenden Bedingungen vereinbart: (i) Zweck und Umfang der Arbeit, (ii) Aufteilung der Verantwortlichkeiten, (iii) Haftungsbeschränkung, (iv) Budget/Kosten des Projekts, (v) Honorar oder Berechnungsmethode, (vi) Bestimmungen, die die Bedingungen für die Beendigung des Vertrags festlegen.
Nach unserer Erfahrung hat ein Planungsvertrag meist die Form eines Auftrags über konkrete Leistungen. Der Inhalt eines solchen Vertrags beinhaltet daher die Verpflichtung des Architekten (des Auftraggebers) zur Ausführung der Arbeiten (Bauplanung) und die Zahlung eines Honorars durch den Bauherrn.
Ein Architektenvertrag muss Bestimmungen zum Vertragsgegenstand enthalten. Die Art des vom Architekten zu erstellenden Entwurfs muss genau festgelegt werden. Darüber hinaus sollte der Vertrag die Merkmale des vom Architekten zu entwerfenden Gebäudes (Art, Größe, Bauweise) sowie Informationen zum Baugrundstück, dessen Lage, Geländebeschaffenheit und den in den örtlichen Bebauungsplänen festgelegten Bedingungen spezifizieren. Dadurch wird klar definiert, welche Art von Gebäude die Bau-, Konzept-, Ausschreibungs- oder Ausführungsplanung umfasst.
Die Parteien sollten im Vertrag die Vergütungsmethode für den Architekten (Pauschalbetrag oder Kostenvoranschlag) festlegen und konkrete Sätze für einzelne Tätigkeiten angeben; außerdem sollten die Zahlungsfrist und die Zahlungsbedingungen, d. h. vorrangig nach Abnahme der gelieferten Arbeit, festgelegt werden.
Darüber hinaus sollten die Vertragsparteien mit dem Architekten den Fertigstellungstermin der Leistung festlegen, da diese Bestimmung die Einführung von Regelungen über Vertragsstrafen bei verspäteter Fertigstellung des Auftrags ermöglicht.
Ein weiterer Punkt, der im vorliegenden Vertrag geregelt werden muss, betrifft die Kündigungs- und Rücktrittsregeln. Es ist unstrittig, dass der Auftraggeber bei einer längeren Verzögerung der Projektfertigstellung oder wenn der Architekt einen Entwurf vorlegt, der nicht den Leistungsbeschreibungen entspricht und sich anschließend weigert, Korrekturen vorzunehmen, das Recht haben sollte, den Vertrag mit dem Architekten zu kündigen. Da Planungsverträge üblicherweise als Verträge über konkrete Leistungen abgeschlossen werden, findet in diesem Fall das Zivilrecht Anwendung. Der Auftraggeber hat das Recht, den Vertrag jederzeit ohne Angabe von Gründen zu kündigen. In diesem Fall ist er jedoch verpflichtet, dem Auftragnehmer einen Teil des vereinbarten Honorars zu zahlen, der die Kosten der bis dahin erbrachten Leistungen deckt. Die Kündigung des Vertrags mit dem Architekten kann auch aufgrund von Mängeln an der Ausführung erfolgen. In diesem Fall ist der Auftragnehmer verpflichtet, die Mängel innerhalb einer bestimmten Frist zu beheben. Sind die Mängel erheblich und kommt der Auftraggeber dieser Verpflichtung nicht nach, kann er vom Vertrag zurücktreten.
Im Rahmen des Planungsvertrags können dem Architekten auch zusätzliche Tätigkeiten übertragen werden, z. B.: (i) Beschaffung der relevanten Dokumente für den Auftraggeber (Grundlagenpläne, Bedingungen für den Netzanschluss), (ii) Bauleitung, (iii) Vertretung des Auftraggebers in Verwaltungsverfahren (Erteilung von Baugenehmigungen, Erteilung einer Bauerlaubnis, Anforderung und Sammlung von Dokumenten), (iv) Erstellung der Kostenschätzung für den Investor.
Darüber hinaus sollte ein Vertrag mit einem Architekten Fragen zur Haftung und den Pflichten des Architekten sowie zu Urheberrechtsbestimmungen regeln. Wir laden Sie ein, unsere demnächst erscheinenden Artikel zu diesen Themen zu lesen.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus mit Stand vom 29. November 2022
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