Ende Juli dieses Jahres jährte sich die Verabschiedung des Gesetzes vom 20. Juli 2018 zur Umwandlung des Rechts auf dauerhaftes Nutzungsrecht an zu Wohnzwecken erschlossenen Grundstücken in das Eigentumsrecht an solchen Grundstücken (im Folgenden „ Gesetz “) zum vierten Mal. Dank dieses Gesetzes wurde mit Wirkung vom 1. Januar 2019 das Recht auf dauerhaftes Nutzungsrecht an zu Wohnzwecken erschlossenen Grundstücken in ein Eigentumsrecht umgewandelt .
Seit seiner Verabschiedung und seinem Inkrafttreten hat das Gesetz viele Auslegungszweifel aufgeworfen, die von den Behörden bei der Anwendung des Gesetzes selbst nicht beseitigt werden konnten, was häufig zu Änderungen der Verordnungen führte (und es gab bereits sechs solcher Änderungen).
Eines der größten Probleme im ersten Jahr nach Inkrafttreten des Gesetzes war die fehlende Möglichkeit, Grundstücke umzuwandeln, auf denen sich neben Ein- oder Mehrfamilienhäusern auch andere Gebäude, Bauwerke oder Baumaschinen befanden. Diese Gesetzeslücke wurde jedoch durch die dritte Gesetzesänderung geschlossen, die mit dem Gesetz vom 13. Juni 2019 zur Änderung des Gesetzes über die nationalen Immobilienressourcen und einiger anderer Gesetze . Diese Änderung hatte weitreichende Folgen, da sie ausdrücklich die Umwandlung von Wohngrundstücken erlaubte, auf denen sich neben Wohnhäusern auch Kioske, Imbissstände oder Umspannwerke befanden. Allerdings mussten die Kommunal- und Stadtbehörden alle Grundstücke erneut prüfen und den Eigentümern, denen zuvor aufgrund von nicht zu Wohnzwecken genutzten Bauwerken eine solche Genehmigung verweigert worden war, entsprechende Bescheinigungen ausstellen.
Eine weitere Frage, die sich bei der Anwendung des Gesetzes stellte, betraf die Einstufung einer Person als Unternehmer. Gemäß Artikel 14 Absatz 1 des Gesetzes sind die Bestimmungen des Gesetzes unter Berücksichtigung der Beihilfevorschriften anzuwenden. Beihilfevorschriften gelten ausschließlich für Unternehmer, wobei der Unternehmerbegriff im Sinne des Umwandlungsgesetzes aus der Perspektive des EU-Rechts zu verstehen ist. Dieser Begriff ist sehr weit gefasst und umfasst alle Arten von Unternehmen, die eine Geschäftstätigkeit ausüben, unabhängig von ihrer Rechtsform und ihren Finanzierungsquellen sowie unabhängig davon, ob ihnen nach nationalem Recht der Unternehmerstatus zuerkannt wird. Die Behörde, die die Bescheinigung über die Umwandlung des Nießbrauchsrechts an einer Immobilie in Eigentum ausstellt, entscheidet daher, ob es sich bei dem betreffenden Unternehmen um einen Unternehmer handelt oder nicht. Dies ist für den Immobilieneigentümer von entscheidender Bedeutung. Die Festsetzung der Umwandlungsgebühr, d. h. die Festlegung der Höhe der Umwandlungsgebühr für Unternehmer, stellt eine De-minimis-Beihilfe dar, deren Höhe für die letzten drei Steuerjahre auf 200.000,00 EUR begrenzt ist. Wird aufgrund der Eigentumsübertragung die De-minimis , wird eine zusätzliche Zahlung bis zur Höhe des Verkehrswerts der Immobilie fällig, der auf der Grundlage des Verkehrswerts der Immobilie, der die Grundlage für die Berechnung der Gebühr bildet, oder auf der Grundlage eines auf Antrag des zur Zahlung der zusätzlichen Zahlung verpflichteten Unternehmens erstellten Wertgutachtens ermittelt wird.
Während entsprechende Regelungen üblich sind, variiert die Praxis der Einstufung von Grundstückseigentümern als Unternehmer. Die meisten polnischen Ämter haben die Richtlinien des Amtes für Wettbewerb und Verbraucherschutz übernommen, wonach „der Begriff des Unternehmers alle Kategorien von Unternehmen umfasst, die einer Geschäftstätigkeit nachgehen, unabhängig von ihrer Rechtsform und ihren Finanzierungsquellen und unabhängig davon, ob ihnen nationale Vorschriften den subjektiven Status eines Unternehmers zuerkennen.“ (…) Wirtschaftliche Tätigkeit ist laut Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs als das Anbieten von Waren und Dienstleistungen auf dem Markt zu verstehen. Trotzdem ergeben sich viele Probleme, insbesondere bei der Einstufung von Personen, die Wohnraum vermieten, als Unternehmer. Die Praxis der Behörden ist uneinheitlich. Manche stufen solche Vermieter automatisch als Unternehmer ein, während andere ihre Entscheidung auf die konkreten Umstände stützen (z. B. ob die Immobilie im Rahmen eines privaten Mietvertrags, d. h. zu Wohnzwecken, vermietet wird oder wie die Immobilie erworben wurde) und ob die Vermietung von Wohnungen Teil der gewerblichen Tätigkeit ist. Einige Behörden geben sogar an, dass eine natürliche Person, unabhängig davon, ob sie ein Gewerbe betreibt oder nicht, die Wohnraum besitzt und diesen im Rahmen eines privaten Mietvertrags (zu Wohnzwecken) vermietet, nicht als Unternehmer im Sinne der Verordnung über zulässige De-minimis-Beihilfen gilt. Das bedeutet, dass die Einstufung als Unternehmer von der ausstellenden Behörde oder sogar vom zuständigen Sachbearbeiter abhängt. In der Praxis gibt es noch immer keine einheitlichen Richtlinien, die von allen Verwaltungsstellen auf Bundes- und Landesebene angewendet werden.
Bei der Anwendung des Gesetzes stellte sich eine weitere wichtige Frage: Ist eine Umwandlung des Nießbrauchsrechts in ein Eigentumsrecht möglich, wenn die Nutzung eines Gebäudes nach dem 1. Januar 2019 zu Wohnzwecken geändert wird ? Diese Frage beantwortete das Verwaltungsgericht Warschau mit Urteil vom 11. August 2020 (Az.: I SA/Wa 351/20). Das Gericht stellte fest, dass in diesem Fall keine Umwandlung des Grundstücks vorliegt, da Artikel 13 des Gesetzes über die verzögerte Umwandlung nicht anwendbar ist. Nach dieser Bestimmung ist eine Umwandlung nicht möglich, wenn das Grundstück, das unter Nießbrauch steht, nach dem 1. Januar 2019 zu Wohnzwecken im Sinne von Artikel 1 Absatz 1 des Gesetzes bebaut wird. Gemäß Artikel 2 des Gesetzes und in Übereinstimmung mit dem örtlichen Bebauungsplan oder einer Entscheidung über die Bedingungen der Bebauung und Landnutzung dem Grundstück mit der Inbetriebnahme des Wohngebäudes in das Eigentum an dem Grundstück über. Diese Bestimmung gilt daher für Gebäude, die zu Wohnzwecken errichtet und nach dem 1. Januar 2019 in Betrieb genommen wurden.
Als Kommentar drängt sich beim Lesen von Artikel 13 des Gesetzes der Gedanke auf, dass diese Bestimmung nicht ganz korrekt ist und in der Praxis Schwierigkeiten bereiten könnte. Wie bereits in der Literatur dargelegt, enthält dieser Artikel einen inhaltlichen Fehler: „Die Bestimmung bezieht sich auf ‚zu Wohnzwecken errichtete Immobilien im Sinne von Artikel 1 Absatz 2 des Gesetzes‘ – also auf dieselben Immobilien, die ohnehin nach Artikel 1 umbaubar sind. Da Immobilien nach dieser Bestimmung jedoch erst mit der Inbetriebnahme des Wohngebäudes umbaubar sind, können sie nicht mit Immobilien identisch sein, die zu Wohnzwecken im Sinne von Artikel 1 Absatz 2 des Gesetzes errichtet wurden. Anders ausgedrückt: Sie müssen zwar bebaut sein, dürfen aber noch nicht so weit bebaut sein, dass bereits eine Nutzungsgenehmigung erteilt wurde.“ Die Begründung des Gesetzentwurfs betonte zudem dessen umfassende Natur, d. h. die Erfassung aller dauerhaften Nutzungsrechte an mit Wohngebäuden bebauten Grundstücken einschließlich der dazugehörigen Bauwerke, die eine ordnungsgemäße Wohnnutzung ermöglichen, sowie die Abschaffung des dauerhaften Nutzungsrechts zu Wohnzwecken. Daher entsteht unweigerlich der Eindruck, dass die Unmöglichkeit, den Mechanismus zur verzögerten Nutzungsänderung auf Grundstücke anzuwenden, deren Nutzung dauerhaft in Wohnzwecke geändert wurde, diese Gruppe dauerhafter Nutzungsberechtigter tatsächlich schlechter stellt als dauerhafte Nutzungsberechtigte an Grundstücken, die am 1. Januar 2019 mit Wohngebäuden bebaut wurden, oder an Grundstücken, deren geodätische Teilung nach dem 1. Januar 2019 zu diesem Zweck vorgenommen wurde. Um diese Situation zu ändern, wäre eine weitere Gesetzesänderung erforderlich.
Die genannten rechtlichen Lücken und die daraus resultierenden Unklarheiten sind nur einige der vielen Probleme, die die praktische Anwendung des Gesetzes mit sich gebracht hat. Trotz all dieser Schwierigkeiten muss jedoch festgehalten werden, dass dieses Gesetz für das polnische Recht von enormer Bedeutung war und ist. Es ermöglichte die Abschaffung und Einschränkung des ewigen Nießbrauchs – ein Relikt, das zahlreiche rechtliche, soziale und funktionale Probleme im polnischen Rechtssystem verursacht hatte.
Wir laden Sie herzlich ein, unsere Artikelserie zu verfolgen – nächste Woche werden wir das Thema Dienstbarkeiten während des Investitionsprozesses behandeln.
* M. Tollik, Einbeziehung unbebauter Grundstücke in die Auswirkungen des Gesetzes über die Umwandlung des Rechts auf ewigen Nießbrauch an zu Wohnzwecken entwickelten Grundstücken in das Eigentumsrecht an diesen Grundstücken, Palestra 2020, Nr. 2, S. 55-62.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 9. August 2022
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