Heute starten wir eine neue Reihe von „Dienstagmorgens für die Baubranche“, die wir uns ganz dem Vorkaufsrecht widmen. Wir besprechen die wichtigsten gesetzlichen Vorkaufsrechte bei Immobilientransaktionen. Es ist entscheidend zu verstehen, in welchen Fällen diese Rechte gelten – die Nichteinhaltung der Pflichten im Zusammenhang mit dem Vorkaufsrecht berechtigt zur Ungültigerklärung eines Kaufvertrags, der dieses Recht missachtet.
ein Vorkaufsrecht genau ist : Es gibt einer Person das Vorrecht, einen Gegenstand oder ein Recht (z. B. Unternehmensanteile) vor dem Eigentümer zu erwerben, wenn dieser beabsichtigt, ihn an einen Dritten zu verkaufen. Die Beibehaltung eines Vorkaufsrechts bedeutet, dass der Gegenstand (oder das Recht), auf den sich das Vorkaufsrecht bezieht, nur dann an einen Dritten verkauft werden kann, wenn der Inhaber des Vorkaufsrechts dieses nicht ausübt (er kann, muss aber nicht, sein Recht ausüben). Zusammenfassend lässt sich sagen, dass ein Vorkaufsrecht die Verfügungsfreiheit des Eigentümers über seinen Gegenstand unweigerlich einschränkt. Wichtig ist, dass ein Vorkaufsrecht aus einem Rechtsakt (z. B. einem Vertrag, einem Testament) oder direkt aus gesetzlichen Bestimmungen .
Das Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar und kann nicht durch einen Rechtsakt übertragen werden. Es ist – bis auf wenige Ausnahmen – auch unteilbar , d. h. es kann nicht auf einen Teil des zu verkaufenden Grundstücks beschränkt werden, beispielsweise nur auf ein einzelnes Grundstück im Rahmen eines bedingten Kaufvertrags. Sind mehrere Parteien zum Vorkaufsrecht berechtigt , so führt das Fehlen einer Willenserklärung zur Ausübung des Rechts durch alle Berechtigten nicht zur Unwirksamkeit des Vorkaufsrechts. In diesem Fall wird das Vorkaufsrecht von den übrigen Berechtigten in vollem Umfang ausgeübt.
Vorkaufsrechte treten vor allem bei Immobilientransaktionen auf – in den meisten Fällen handelt es sich um gesetzliche Vorkaufsrechte. Da eine mit einem Vorkaufsrecht belastete Immobilie nur dann an einen Dritten verkauft werden kann, wenn der Inhaber des Vorkaufsrechts dieses nicht ausübt, verläuft der Verkaufsprozess in folgenden drei Schritten:
- Zunächst schließt der Eigentümer (oder der Inhaber des dauerhaften Nießbrauchsrechts) der Immobilie einen bedingten Kaufvertrag mit dem potenziellen Käufer ab – darin wird festgelegt, dass die Parteien einen endgültigen Vertrag abschließen werden, d. h. die Übertragung des Eigentums (oder des dauerhaften Nießbrauchsrechts), vorausgesetzt, dass die zum Vorkaufsrecht berechtigte Person ihr Recht nicht ausübt.
- Nach Abschluss des bedingten Kaufvertrags benachrichtigt der Verkäufer oder Notar die berechtigte Person über den Abschluss des bedingten Kaufvertrags und dessen Inhalt und fragt sie, ob sie ihr Vorkaufsrecht ausübt (in der Regel kann das Vorkaufsrecht zum Erwerb von Immobilien innerhalb eines Monats ausgeübt werden, sofern ein bestimmtes Gesetz keine andere Frist vorsieht).
- dann, im Falle von:
- eine Antwort, dass der Berechtigte sein Vorkaufsrecht nicht ausübt oder nach Ablauf der gesetzlichen Frist für die Antwort der Partei, d. h. der Eigentümer (oder dauerhafte Nutzer) und der (nicht mehr potenzielle) Käufer schließen eine Vereinbarung in Form einer notariellen Urkunde ab, in der sie das Eigentum (oder das Recht auf dauerhaftes Nießbrauchsrecht) an der Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer zu den im bedingten Kaufvertrag festgelegten Bedingungen übertragen.
- Übt der Berechtigte sein Vorkaufsrecht aus, d. h. gibt er eine Willenserklärung in Form einer notariellen Urkunde ab, so übernimmt er die Rechte und Pflichten des Käufers aus dem bedingten Kaufvertrag und schließt auf der Grundlage dieser Willenserklärung kraft eines einseitigen Rechtsakts einen Immobilienübertragungsvertrag ab.
Die Folgen einer Verletzung der Vorkaufsrechtsbestimmungen durch Missachtung des Vorkaufsrechts des Berechtigten hängen davon ab, ob das Vorkaufsrecht verletzt wurde – sei es gesetzlich oder vertraglich. Im Falle einer Verletzung des gesetzlichen Vorkaufsrechts an einer Immobilie ist der Kaufvertrag absolut nichtig. Die Veräußerung der Immobilie ist unwirksam, und der Berechtigte behält sein Vorkaufsrecht.
überlappenden Vorkaufsrechten kommen kann . Diese treten auf, wenn mehrere Parteien kumulative Vorkaufsrechte auf unterschiedlichen Rechtsgrundlagen (z. B. Gesetz, Vertrag) haben. Im Falle eines Konflikts zwischen einem vertraglichen und einem gesetzlichen Vorkaufsrecht hat das gesetzliche Vorkaufsrecht Vorrang. Bislang ist jedoch nicht eindeutig geklärt, welches Vorkaufsrecht im Falle eines Konflikts zwischen gesetzlichen Vorkaufsrechten Priorität hat. Die juristische Literatur legt grundsätzlich nahe, dass der Zweck dieser Rechte maßgeblich sein sollte – die Frage kann sich durch die Priorisierung des jeweiligen Rechts lösen.
Im Anschluss an diesen einführenden Artikel zum Thema Vorkaufsrecht möchten wir Sie zum nächsten „Dienstagmorgen für die Bauindustrie“ einladen, in dem wir das Vorkaufsrecht einer Gemeinde gemäß dem Immobilienverwaltungsgesetz und seine Ausnahmen erörtern werden.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 16. April 2024
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