Im heutigen Artikel setzen wir unsere Diskussion darüber fort, wie die Rechtsprechung Gemeinschaftsflächen in Gebäuden definiert, in denen separate Räumlichkeiten abgetrennt und Gemeinschaftsflächen geschaffen wurden, und welche Elemente in diese Kategorie fallen.
Nr. 225 erläutert , bildet Artikel 13 Absatz 1 des Gesetzes vom 24. Juni 1994 über das Eigentum an Grundstücken („ UWL “) den Ausgangspunkt dieser Diskussion. Dieser Artikel regelt die Pflichten des Grundstückseigentümers sowie die Pflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft. Wir erinnern daran, dass eine der Hauptpflichten des Grundstückseigentümers darin besteht, die Kosten für die Instandhaltung des Grundstücks zu tragen und sich an den Verwaltungskosten für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zu beteiligen.
Was gehört also neben Balkonen und Terrassen (denen wir den Artikel der letzten Woche gewidmet haben) noch zu den Gemeinschaftsflächen von Immobilien?
Eine sehr interessante und umfassende Sichtweise auf dieses Problem bot das Urteil des Provinzverwaltungsgerichts Warschau vom 19. Februar 2020, Aktenzeichen VII SA/Wa 2295/19.
Der vorliegende Fall betraf die Verpflichtung zur Durchführung von Bauarbeiten an den Terrassen einer Wohneinheit in einem Mehrfamilienhaus, um die gesetzlichen Bestimmungen zu erfüllen. Nachdem die Bewohner den mangelhaften baulichen Zustand des Gebäudes gemeldet hatten, forderte die zuständige Bauaufsichtsbehörde die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Vorlage eines Gutachtens auf. Nach dessen Auswertung leitete sie ein Verwaltungsverfahren ein und erließ anschließend einen Beschluss, der die Durchführung der Bauarbeiten zur Erfüllung der gesetzlichen Bestimmungen anordnete. Diese umfassten die Abdichtung der Terrassenentwässerungsrohre, die Reparatur von Undichtigkeiten im Fassadenputz sowie die Beseitigung sämtlicher Putz- und Blechmängel an den Fassaden.
Die Wohnungsbaugemeinschaft stellte die oben genannten Entscheidungen in Frage, da sie der Ansicht war, dass die Eigentümer der einzelnen Räumlichkeiten die Adressaten der Entscheidungen sein sollten.
Letztendlich befasste sich das Verwaltungsgericht mit dem Fall und prüfte die Frage, ob Regenwasserableitungsrohre sowie Wände, Decken und andere bauliche Elemente eines Gebäudes zu dessen Bestandteilen gehören und ob daher die Instandhaltungspflicht bei der Wohnungseigentümergemeinschaft oder bei den Eigentümern der einzelnen Wohnungen liegt.
In dem zuvor genannten Urteil stellte das Verwaltungsgericht fest, dass seiner Ansicht nach die Einstufung der Wohnanlage als Ganzes keine Zweifel aufkommen lässt, da unter anderem Außenwände und tragende Wände, Decken sowie ungenutzte Dachböden, Balkone, Loggien und ähnliche architektonische und bauliche Lösungen sowie die technische Infrastruktur (Rohre, Kabel usw.) als Gemeinschaftsteile des Gebäudes gelten.
Wie das Schiedsgericht feststellte: „ Es wäre absurd zu behaupten, dass Decken, Wände und Dachrinnen nur den Eigentümern von Räumlichkeiten dienen, die vertikal oder horizontal an sie angrenzen. Die Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte ist in dieser Hinsicht einheitlich “ (siehe beispielsweise die Urteile des Obersten Verwaltungsgerichts vom 6. Juli 2018, Az. II OSK 1996/16, vom 11. Januar 2018, Az. II OSK 758/16, oder früher: vom 6. Dezember 2006, Az. II OSK 858/06, sowie das Urteil des Landverwaltungsgerichts Rzeszów vom 4. September 2019, Az. II SA/Rz 363/19 oder das Urteil des Landverwaltungsgerichts Gliwice vom 22. Januar 2010, Az. II SA/Gl 115/09).
Das Regionale Verwaltungsgericht wies jedoch auch auf eine sehr wichtige Ausnahme von dieser Regel hin, nämlich: „ Ausnahmen von der oben genannten Regel, wonach Wände, Decken und Wasserinstallationen usw. als Gemeinschaftseigentum eines Gebäudes gelten, sind nur zulässig, wenn ein bestimmtes Element des Gebäudes oder dessen Veränderung auf eine individuelle, in der Regel willkürliche Handlung eines bestimmten Eigentümers des Grundstücks zurückzuführen ist .“
Wenn der Eigentümer einer Wohneinheit ungenehmigte Änderungen an Bauelementen wie Wänden oder Decken vornimmt, muss er daher das Risiko tragen, für die Instandsetzung dieser Elemente haftbar gemacht zu werden. Ansonsten ist in der Regel die Wohneigentümergemeinschaft für Reparaturen, Renovierungen und die Instandhaltung der Wände und Decken verantwortlich.
Nächste Woche fassen wir für Sie die vorgeschlagenen Lösungen und Gesetzesänderungen für Oktober und November zusammen.
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Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 29. Oktober 2024
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