Ein frohes neues Jahr 2025! Wir hoffen, es wird ein gutes und erfolgreiches Jahr für alle unsere Leser.
In Anlehnung an die Ankündigungen des letzten Jahres möchten wir im heutigen Artikel die von der Regierung angekündigten Änderungen zusammenfassen und die Erwartungen und Bedürfnisse des Immobilienmarktes bis 2025 aufzeigen.
Die geplanten Gesetzesänderungen im Bereich des Immobilienmarktes wurden wohl am umfassendsten in der Ankündigung des Gesetzentwurfs zu Lösungen zur Erhöhung der Verfügbarkeit von Bauland für Wohnzwecke vorgestellt. Viele der darin skizzierten Ideen entsprechen den Erwartungen der Investoren. Wir hoffen daher, dass der angekündigte Termin für die Vorlage eines konkreten Gesetzentwurfs im ersten Quartal 2025 eingehalten wird und erwarten die Details mit Spannung.
Es ist nicht unsere Absicht, hier alle Ankündigungen aufzulisten, aber wir werden diejenigen hervorheben, die unserer subjektiven Meinung nach die wichtigsten sind.
Erstens sollte die Verkaufsbeschränkungen für landwirtschaftliche Flächen innerhalb von Stadtgrenzen aufgehoben werden. Wir verstehen die Notwendigkeit, landwirtschaftliche Flächen zu schützen, doch sollte städtisches Bauland das Angebot an Investitionsflächen, einschließlich Wohnbauprojekten, erhöhen, ohne zusätzliche Beschränkungen oder Entscheidungen, die von der Zustimmung des Nationalen Zentrums für Landwirtschaftliche Förderung (KOWR) abhängen. Daher erscheint der Vorschlag, das Gesetz zur Gestaltung des Agrarsystems zu ändern und die von den Bestimmungen des Gesetzes ausgenommenen Flächen auf alle landwirtschaftlichen Grundstücke innerhalb von Stadtgrenzen auszuweiten, angemessen.
Zweitens gehen die Änderungen der Planungsverfahren in die richtige Richtung: Die Möglichkeit, ein vereinfachtes Verfahren zur Verabschiedung von Flächennutzungsplänen verstärkt zu nutzen und die Verfahren zur Verabschiedung integrierter Investitionspläne zu vereinfachen (wodurch der Gemeinderat per Beschluss Leitlinien für städtebauliche Vereinbarungen festlegen kann, die im Zusammenhang mit der Erstellung integrierter Investitionspläne geschlossen werden). Dies ist zwar nur von kurzer Dauer, sofern der Gesetzgeber die Frist für den Erhalt von Beschlüssen zur Festlegung von Wohnstandorten nicht über das Jahr 2025 hinaus verlängert, doch positiv ist, dass den Gemeinden mehr Flexibilität bei der Anpassung von Investitionsparametern an die örtlichen Gegebenheiten eingeräumt wird. So wurde beispielsweise die Vorgabe, ein Verhältnis von 1,5 Stellplätzen pro Wohnung einzuhalten, abgeschafft, und es wurde vorgeschlagen, dass ein solcher Beschluss als Grundlage für die Aufteilung von Grundstücken dienen kann.
Wir erwarten außerdem konkrete Vorschläge zur Verringerung von Verzögerungen oder gar zum vollständigen Stillstand von Investitionsprozessen aufgrund unberechtigter Rechtsmittel in verschiedenen Verfahrensstadien. Derzeit erwägen die Verfasser die Einführung einer Bestimmung, die Parteien von Rechtsmitteln und Beschwerden verpflichtet, ihre Einwände gegen die Entscheidungen, den Gegenstand des angefochtenen oder beanstandeten Antrags sowie die den Antrag stützenden Beweise klar darzulegen. Dies ist eine erneute Ankündigung von Änderungen, die jedoch noch nicht in Kraft getreten sind. Aus unserer Sicht wäre die Einführung einer Rechtsmittelgebühr ebenfalls eine sinnvolle Lösung, da sie die Einlegung unberechtigter Rechtsmittel unattraktiver machen könnte.
Wir stehen der Idee, das Recht auf dauerhaftes Nutzungsrecht an Grundstücken für Wohnzwecke wiederherzustellen, skeptisch gegenüber, da dieses mit Erteilung einer Baugenehmigung in Eigentum umgewandelt wird. Dies bietet den Gemeinden daher keinen Anreiz, dieses Recht einzuführen. Es sei klargestellt, dass die Änderung den Rechtsstatus von vor dem 1. Januar 2019 wiederherstellt, der das Verbot der Einführung eines dauerhaften Nutzungsrechts für Wohnzwecke aufgehoben hatte. Die vorgeschlagene Änderung soll es Grundstückseigentümern, wie beispielsweise Gemeinden, ermöglichen, für Investoren, die ein bedeutendes sozioökonomisches Projekt realisieren, einen spezifischen Rechtstitel zu begründen und gleichzeitig die Umsetzung des Nutzungsrechts zu kontrollieren.
Es ist außerdem wichtig zu betonen, dass der polnische Immobilienmarkt weiterhin auf die Einführung von Regelungen wartet, die die Gründung von REITs und damit verbundene Immobilieninvestitionen ermöglichen. Uns wurde mitgeteilt, dass die Arbeiten an dem Gesetzentwurf bereits weit fortgeschritten sind. Wir erwarten daher die Vorlage des Entwurfs und hoffen, dass diese neue Institution im Jahr 2025 in polnisches Recht umgesetzt wird.
Wir haben erneut darauf hingewiesen, dass der Immobilienmarkt aufgrund der verpflichtenden Anwendung einer neuen Verordnung zu den technischen Anforderungen an Gebäude und deren Standort . Die Frist für deren Umsetzung wurde 2024 erneut verlängert, diesmal bis zum 20. September 2027. Wie wir bereits mehrfach betont haben, werden diese Änderungen jedoch grundlegende Auswirkungen auf die Planung neuer Investitionen haben. Daher sollten ihrer Einführung Konsultationen vorausgehen, die ausreichend Zeit benötigen. Darüber hinaus sollten diese Änderungen frühzeitig verabschiedet werden, damit Investoren und Planer nicht in letzter Minute unvorbereitet getroffen werden.
Ein Jahr ist zu Ende gegangen, ein neues beginnt – wir hoffen, dass in diesem Jahr rechtliche Lösungen eingeführt werden, die die Verwaltungsverfahren bei Bauinvestitionen tatsächlich verkürzen, welche einen erheblichen Kostenfaktor darstellen und sich auf die Immobilienpreise in Polen auswirken.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 7. Januar 2025
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