Wie bereits im Anschluss an unsere Artikelserie über Bauverträge angekündigt, widmen wir uns nun dem nächsten Thema. Heute starten wir eine neue Serie, in der wir Sie mit Fragen rund um Dienstbarkeiten vertraut machen möchten. Im heutigen Artikel erklären wir zunächst, was Dienstbarkeiten sind und welche Arten es gibt.
Eine Grunddienstbarkeit ist ein beschränktes dingliches Recht, das die Nutzung eines fremden Grundstücks im Rahmen der Art und des Inhalts der jeweiligen Grunddienstbarkeit gestattet. Grunddienstbarkeiten entstehen in der Regel durch eine einseitige Erklärung des Eigentümers (oder des Nutzungsberechtigten) des belasteten Grundstücks im Zusammenhang mit einer Vereinbarung zwischen den Parteien. Sie können aber auch durch Ersitzung, Gerichtsurteil, Verwaltungsentscheidung oder Erbschaftsanspruch begründet werden.
Wir unterscheiden drei Typen :
- Grundstücksdienstbarkeit
- persönliche Dienstbarkeit
- Übertragungsdienstbarkeit.
In der Praxis existieren sie alle, wobei wir im Bauprozess am häufigsten auf Grundstücks- und Versorgungsleitungsdienstbarkeiten stoßen, während persönliche Dienstbarkeiten insbesondere beim Kauf von Wohngebäuden zu berücksichtigen sind. Kommen wir also nun zu deren Erläuterung.
Eine Grundstücksdienstbarkeit besteht darin, ein Grundstück zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks (herrschendes Grundstück) mit einem Recht zu belasten, dessen Inhalt darin besteht, dass der Eigentümer des herrschenden Grundstücks das belastete Grundstück in einem bestimmten Umfang nutzen darf , oder dass der Eigentümer des belasteten Grundstücks in der Möglichkeit, bestimmte Handlungen in Bezug auf dieses vorzunehmen, eingeschränkt ist , oder dass es dem Eigentümer des belasteten Grundstücks nicht gestattet ist, bestimmte Rechte auszuüben, die ihm in Bezug auf das herrschende Grundstück nach den Bestimmungen zustehen (Artikel 285 § 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches).
Wie aus der obigen Definition hervorgeht, unterscheiden wir bei einer Grundstücksdienstbarkeit zwei Grundstücke: (i) das herrschende , d. h. das Grundstück, dessen Eigentümer bestimmte Rechte hat, und (ii) das belastete Grundstück, d. h. das Grundstück, dessen Eigentümer zu etwas verpflichtet ist (in der Regel beschränkt, z. B. hinsichtlich der Möglichkeit der Bebauung oder der Verpflichtung zur Gewährung des Zugangs).
Eine Grunddienstbarkeit darf nur dazu genutzt werden, die Nutzbarkeit des herrschenden Grundstücks oder dessen bestimmter Inhalte zu verbessern. Wichtig ist, dass Grunddienstbarkeiten das Grundstück dauerhaft belasten und somit unabhängig von einem Eigentümerwechsel bestehen bleiben (sie können jedoch erlöschen, wenn sie nicht ausgeübt werden). Es ist außerdem zu beachten, dass selbst wenn die Dienstbarkeit auf einen Teil des Grundstücks (z. B. ein einzelnes Flurstück) beschränkt ist, sie dennoch als Belastung des gesamten Grundstücks gilt.
Zu den häufigsten Grunddienstbarkeiten zählen Wegerechte, Wegerechte, Nutzungsrechte für bestimmte Einrichtungen und, bei Bauvorhaben, auch für die Verlegung von Versorgungsleitungen (Wasser- und Abwasserrohre, Kabel usw.). Es ist entscheidend, den zulässigen Nutzungsumfang des belasteten Grundstücks genau zu definieren. Das Gesetz legt dies nicht fest; es besagt lediglich, dass eine Dienstbarkeit so ausgeübt werden soll, dass die Nutzung des belasteten Grundstücks möglichst wenig beeinträchtigt wird. Mangels anderer Informationen werden Umfang und Art der Ausübung einer Dienstbarkeit nach den Grundsätzen des sozialen Zusammenlebens unter Berücksichtigung lokaler Gepflogenheiten bestimmt. In der Praxis führt dies jedoch zu einer restriktiven Auslegung – beispielsweise berechtigt ein Wegerecht nicht zur Verlegung von Abwasserrohren entlang dieses Weges.
Eine persönliche Dienstbarkeit ist ein beschränktes dingliches Recht, durch das ein Grundstück zugunsten einer bestimmten natürlichen Person mit einem Recht belastet werden kann, dessen Inhalt dem Inhalt einer Grundstücksdienstbarkeit entspricht.
Eine persönliche Dienstbarkeit ist ein unveräußerliches, eigentumsrechtliches und autonomes Recht. Sie kann ausschließlich zum Nutzen einer bestimmten natürlichen Person begründet werden und darf sich nur auf Immobilien beziehen.
Der Inhalt einer persönlichen Dienstbarkeit entspricht im Allgemeinen dem Inhalt einer dinglichen Dienstbarkeit. Dies umfasst alle in der Definition einer dinglichen Dienstbarkeit, d. h. Artikel 285 § 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, genannten Formen dieses Rechts. Unter den persönlichen Dienstbarkeiten hat der Gesetzgeber selbst eine besondere Art der persönlichen Dienstbarkeit identifiziert: die Wohndienstbarkeit.
Der Umfang der persönlichen Knechtschaft und die Art ihrer Ausübung werden, sofern keine anderen Daten vorliegen, nach den persönlichen Bedürfnissen der berechtigten Person unter Berücksichtigung der Grundsätze des sozialen Zusammenlebens und der örtlichen Gepflogenheiten bestimmt.
Eine Übertragungsdienstbarkeit ist die neueste Art von Dienstbarkeit, die durch das Bürgerliche Gesetzbuch geregelt wird. Sie wurde durch das Gesetz vom 30. Mai 2008 eingeführt, mit dem das Bürgerliche Gesetzbuch und bestimmte andere Gesetze geändert wurden (das am 3. August 2008 in Kraft trat).
Eine Übertragungsdienstbarkeit wird zugunsten eines Übertragungsunternehmens eingerichtet, dessen Geschäftstätigkeit die Bereitstellung von Versorgungsleistungen (z. B. Strom, Wasser, Abwasser, Gas) umfasst. Dabei wird ein Grundstück zugunsten des Übertragungsunternehmens belastet, das und ähnlichen Gütern errichten oder besitzen , das belastete Grundstück innerhalb eines festgelegten Rahmens und entsprechend dem Zweck dieser Anlagen zu nutzen .
Der Inhalt einer Übertragungsdienstbarkeit umfasst das Recht, Übertragungsanlagen auf fremdem Grund zu errichten, diese instand zu halten, zu warten und Störungen zu beheben. Bei noch nicht existierenden Anlagen beinhaltet die Dienstbarkeit das Recht, diese zu errichten und zu diesem Zweck das fremde Grundstück zu betreten. In der Praxis definieren Übertragungsunternehmen ihre Rechte sehr detailliert – vom Recht auf Errichtung und Erweiterung von Übertragungsanlagen über den Zugang zum Grundstück für Wartungsarbeiten bis hin zur Einschränkung von Bebauung oder Anpflanzung im Bereich der Anlagen.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Dienstbarkeiten bei Immobilientransaktionen eine wichtige Rolle spielen. Ordnungsgemäß eingetragene Dienstbarkeiten ermöglichen Investitionen und Bauvorhaben auf Grundstücken. Eigentümer belasteter Grundstücke müssen sich ihrerseits dieser Einschränkungen bewusst sein und sie bei der Planung ihrer Investitionen unbedingt berücksichtigen.
Nächste Woche erwartet Sie eine Überraschung zum zweiten Jubiläum unserer Serie. Anschließend kehren wir jedoch zum Thema Dienstbarkeiten zurück und erläutern den Zusammenhang zwischen Dienstbarkeiten und Grundbucheinträgen.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 30. Mai 2022
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