Im heutigen Artikel aus der Reihe „Dienstagmorgen für Bauarbeiter“ ließen wir uns erneut von den Auslegungen des Hauptamts für Bauaufsicht („GUNB“) aus der Bildungsreihe „Interessante Auslegungen der GUNB“ inspirieren, in denen diesmal erläutert wurde, wie eine wiederholte Meldung über die Fertigstellung eines Bauvorhabens zu bewerten ist.
Dieses Thema hat eine sehr praktische Relevanz, da es Situationen geben kann, in denen die Bauaufsichtsbehörde gegen eine Baufertigstellungsanzeige Einspruch erhebt. Dann stellt sich die Frage, ob der Investor eine geänderte Anzeige für dasselbe Projekt einreichen kann oder ob die vorherige Einspruchsentscheidung Rechtskraft entfaltet , die eine erneute Prüfung des Falls ausschließt.
Benachrichtigung über die Fertigstellung des Bauvorhabens – grundlegendes Verfahren
Nach dem Baugesetz darf ein Gebäude, dessen Errichtung eine Baugenehmigung oder Bauanzeige erforderte, in Betrieb genommen werden, sobald die Bauaufsichtsbehörde über seine Fertigstellung informiert wurde. Ausnahmen von dieser Regel sind in den Artikeln 55 und 57 des Baugesetzes vorgesehen.
Wenn die Bauaufsichtsbehörde innerhalb von 14 Tagen nach Erhalt der Mitteilung keine Einwände erhebt , kann der Investor die Anlage nutzen.
Diese Frist ist inhaltlich und präjudiziell; nach ihrem Ablauf verliert die Behörde das Recht, Einspruch einzulegen. Wichtig ist, dass der Einspruch in Form einer Verwaltungsentscheidung und nicht als einfaches Schreiben erfolgen muss .
Kann ich die Benachrichtigung erneut senden?
Im Falle eines Einspruchs seitens der Bauaufsichtsbehörde fragen sich Investoren oft, ob es möglich ist, die Meldung erneut einzureichen – nachdem die von der Behörde festgestellten Mängel behoben wurden – oder ob gegen eine solche Entscheidung Berufung eingelegt werden sollte.
Die derzeitige Auslegungspraxis lässt die Zulässigkeit einer zweiten, geänderten Fertigstellungsanzeige zu. Dies verstößt nicht gegen den Grundsatz der Rechtskraft .
Damit dies der Fall ist, muss sich jedoch der Sachverhalt geändert haben . Mit anderen Worten: Die neue Mitteilung darf nicht mit der vorherigen identisch sein, sondern muss die im Widerspruchsbescheid festgestellten Mängel oder Unregelmäßigkeiten beheben.
Warum ist es nicht rechtskräftig?
Der Grundsatz der Rechtskraft (res judicata) greift, wenn eine Behörde in einem Fall, der bereits durch eine andere rechtskräftige Entscheidung abgeschlossen wurde, eine Entscheidung erlässt, beispielsweise in folgenden Fällen:
- Thema,
- Gegenstand des Falles,
- Sachliche Umstände,
- Rechtsstatus.
Im Falle einer erneuten Mitteilung über die Fertigstellung eines Bauvorhabens ist der Fall nicht völlig identisch. Eine Änderung der Sachlage – beispielsweise durch die Ergänzung von Unterlagen oder die Behebung festgestellter Unregelmäßigkeiten – führt dazu, dass es sich im Wesentlichen um ein neues Verwaltungsverfahren handelt.
Folglich sollte die Bauaufsichtsbehörde die Meldung erneut prüfen, und wenn sie innerhalb der gesetzlichen Frist keinen Einspruch erhebt, kann der Investor die Anlage in Betrieb nehmen.
Was passiert, wenn der Investor mit dem Einwand nicht einverstanden ist?
Ist der Investor der Ansicht, dass die Bauaufsichtsbehörde einen Fehler begangen hat und eine erneute Benachrichtigung identisch wäre, d. h. sich die tatsächlichen Gegebenheiten nicht ändern würden, so sollte gegen diese Entscheidung Berufung bei der zweiten Instanz eingelegt werden.
Die Berufung muss innerhalb von 14 Tagen nach Zustellung des Einspruchs eingelegt werden.
Praktische Erfahrungen
In einem der Fälle, die unsere Anwaltskanzlei kürzlich bearbeitet hat, entstand genau dieses Dilemma: Sollten wir Berufung einlegen oder die in der Beanstandung des Bezirksbauaufsichtsbeamten aufgeführten Unregelmäßigkeiten beheben?.
Nach eingehender Analyse des Sachverhalts mit dem Mandanten sowie nach weiteren Gesprächen mit der Behörde selbst kamen wir zu dem Schluss, dass es in diesem Fall sinnvoller wäre, den in der Beschwerde erhobenen Vorwürfen nachzukommen, Änderungen an der Investition vorzunehmen und eine neue Meldung einzureichen, anstatt Berufung einzulegen.
Zusammenfassung
Die erneute Einreichung einer Fertigstellungsanzeige ist zulässig und verstößt nicht gegen den Grundsatz der Rechtskraft , vorausgesetzt, dass sich die tatsächlichen Umstände des Falles geändert haben, z. B. durch Beseitigung der von der Behörde festgestellten Unregelmäßigkeiten.
Für Investoren bedeutet dies, dass ein Einspruch der Behörde nicht immer das Ende des Verfahrens bedeutet – in vielen Fällen ist es möglich, es nach entsprechenden Korrekturen der Dokumentation oder des Investitionsstatus wieder aufzunehmen.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 9. März 2026.
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