Letzte Woche haben wir besprochen, was ein integrierter Investitionsplan (IPP) ist. Im heutigen Artikel der Reihe „Dienstagmorgens für die Bauwirtschaft“ möchten wir die wichtigsten Unterschiede zwischen einem IIP und einem Beschluss zur Durchführung von Wohnbau- und damit verbundenen Investitionen ( ULIM ) erläutern, der gemäß dem Gesetz vom 5. Juli 2018 zur Erleichterung der Vorbereitung und Durchführung von Wohnbau- und damit verbundenen Investitionen ( Sonderwohnungsbaugesetz ) erlassen wird.
Erstens basieren sie auf unterschiedlichen Rechtsgrundlagen – im Falle des Raumordnungsgesetzes und im Falle des ULIM auf dem Wohnungsbaugesetz. Zweitens unterscheiden sie sich in ihrer Rechtskraft: Der ZPI ist ein neues Planungsinstrument und zugleich ein Flächennutzungsplan – ein lokales Rechtsinstrument –, während der ULIM eine Mischform aus Flächennutzungsplan und Flächennutzungsplan darstellt. Der ZPI ermöglicht die Planung multifunktionaler Stadtgebiete, der ULIM hingegen ist auf bestimmte Investitionen beschränkt.
ZPIs ersetzen im Gegensatz zu ULIMs die in einem bestimmten Gebiet geltenden lokalen Bebauungspläne. Im Falle von ZPIs sah der Gesetzgeber zudem eine breitere öffentliche Beteiligung an deren Inhalt vor. Darüber hinaus beteiligt sich der Stadtrat durch seinen Vertreter an den Verhandlungen über die städtebauliche Vereinbarung mit dem Investor.
Alle ZPI müssen mit der Untersuchung der Bedingungen und Entwicklungsrichtungen der Gemeinde und nach der Verabschiedung der Generalpläne mit diesen Plänen übereinstimmen.
Bei Beschlüssen nach dem Sonderwohnungsbaugesetz ist, sofern in der betreffenden Gemeinde kein Flächennutzungsplan in Kraft getreten ist, die Einhaltung der bestehenden Studie der Gemeinde zu den Gegebenheiten und der räumlichen Entwicklungsrichtung sicherzustellen. Das Erfordernis der Widerspruchsfreiheit gilt nicht für folgende Gebiete:
1) die als Eisenbahn-, Militär-, Produktions- oder Postanlagen genutzt wurden und diese Funktionen dort nicht mehr ausgeübt werden.
2) wo sich eine Gewerbeeinrichtung mit einer Verkaufsfläche von mehr als 2.000 m² befindet oder befinden könnte2,
3) auf dem sich das Bürogebäude befindet.
ZPI kann sowohl dann angewendet werden, wenn in einem bestimmten Gebiet kein lokaler Entwicklungsplan in Kraft ist, als auch dann, wenn die Bestimmungen des anwendbaren lokalen Entwicklungsplans die Durchführung der geplanten Investition nicht zulassen – in einem solchen Fall führt ZPI dazu, dass die lokalen Entwicklungspläne oder Teile davon ihre Verbindlichkeit in Bezug auf das von ZPI abgedeckte Gebiet verlieren.
Im Falle von ULIM erlischt ein Beschluss zur Festlegung des Standorts einer Wohnbauinvestition, wenn die Entscheidung über die Erteilung einer Baugenehmigung für diese Wohnbauinvestition nicht innerhalb von sechs Jahren nach Veröffentlichung im Amtsblatt der Provinz rechtskräftig geworden ist. Die Vorschriften bezüglich ZPI enthalten keine derartigen Fristen.
Die ZPI und der Beschluss nach dem Sonderwohnungsbaugesetz weisen gewisse Ähnlichkeiten auf . Sowohl die ZPI als auch die ULIM umfassen die Hauptinvestition und die Begleitinvestition. Im Falle der ZPI hat der Gesetzgeber jedoch den Gegenstand des Hauptbeschlusses nicht definiert, sodass der Gegenstand der ZPI sowohl Wohn- als auch Nichtwohninvestitionen sein können. Im Falle der Lex Developer können Investoren ausschließlich Wohnbauinvestitionen (und deren Begleitinvestitionen) tätigen.
Ein Vergleich der Definitionen von „Begleitinvestitionen“ aus dem Special Housing Act und „Zusatzinvestitionen“ aus dem Spatial Planning and Development Act zeigt, dass sie im Wesentlichen gleich sind.
Bei beiden Entschließungen hat der Gemeinderat die volle Entscheidungsfreiheit, ob er ihrer Ausarbeitung zustimmt und ob er sie anschließend annimmt.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass ZPI und ULIM zwar auf den ersten Blick ähnlich erscheinen mögen, aber einige Unterschiede aufweisen. Je nach Einzelfall haben Anleger bis Ende Juni 2025 die Möglichkeit, das für ihre Bedürfnisse am besten geeignete dieser Planungsinstrumente auszuwählen.
Wir möchten Sie außerdem darüber informieren, dass die vom Sejm verabschiedete Änderung des Sozialwohnungsgesetzes auch das Sonderwohnungsgesetz ändert, indem sie die obligatorische Quote von 1,5 Parkplätzen pro Wohnung in Neubauprojekten aufhebt (in Innenstadtzonen betrug diese Quote 1). Diese Vorgaben können von den Gemeinderäten individuell in die örtlichen Stadtplanungsnormen aufgenommen werden.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 28. Juli 2025
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