2023 ist zweifellos ein Jahr der Gesetzesänderungen, sowohl der lange angekündigten als auch der durch aktuelle Ereignisse bedingten. Auch das Gesetz vom 5. Juli 2018 zur Erleichterung der Vorbereitung und Durchführung von Wohnungsbauinvestitionen und damit verbundenen Investitionen („ Lex Developer “) wurde mehrfach geändert. Diese zahlreichen Änderungen haben die Anwendung der Vorschriften erheblich erschwert. Daher haben wir uns in diesem Artikel entschlossen, die Änderungen zusammenzufassen und zu beleuchten, was letztendlich in den Lex Developer aufgenommen wurde und was (zur großen Erleichterung vieler Beobachter in der Immobilienbranche) der Gesetzgeber letztendlich verworfen hat.
Das Gesetz vom 26. Januar 2023 zur Änderung von Gesetzen zur Beseitigung unnötiger administrativer und rechtlicher Hürden (im Folgenden „Deregulierungsgesetz“), das unter anderem das sogenannte Lex Developer änderte, sollte die Verfügbarkeit von Bauland für neue Wohnungen erhöhen. Die beschlossenen Maßnahmen sollten Investitionen in Gebieten erleichtern, die zuvor von derzeit ungenutzten Einkaufszentren oder Bürogebäuden belegt waren Artikel Nr. 151 berichteten ). Die Änderung führte jedoch auch zusätzliche Beschränkungen ein, darunter die Vorgabe von 1,5 Parkplätzen pro Wohnung (außer bei innerstädtischen Bauprojekten), was als Nebeneffekt zu steigenden Quadratmeterpreisen führen könnte. Die Änderung wurde von Experten vielfach kommentiert und kritisiert, die ihre Schwächen aufzeigten und Verbesserungsvorschläge unterbreiteten. Aufgrund des offensichtlichen Änderungsbedarfs wurden diese Bestimmungen seit ihrem Inkrafttreten am 12. Mai 2023 mehrfach geändert (allein in den letzten Monaten dreimal, zuletzt am 17. August 2023).
Eine der wichtigsten Änderungen zur Verbesserung der genannten Vorschriften war die endgültige Abschaffung der Vorgabe von 1,5 Parkplätzen pro Wohnung. Diese Bestimmung hatte in der Öffentlichkeit erhebliche Kontroversen ausgelöst, da solch überzogene Standards zu einem deutlichen Anstieg der Wohnungspreise hätten führen und die Rentabilität zahlreicher geplanter Investitionen in Frage stellen können. Der Preisanstieg wäre auf eine Verringerung der Nutzfläche zurückzuführen, da ein größerer Teil der Gesamtfläche des Gebäudes für Parkplätze hätte reserviert werden müssen, um die neuen Anforderungen zu erfüllen. Dies bedeutet somit eine Rückkehr zum Status quo vor dem 12. Mai 2023, da diese Standards bis zu diesem Datum von den lokalen Behörden (Gemeinderäten) festgelegt wurden, die den Parkplatzbedarf in der jeweiligen Gemeinde am besten kannten.
Ein weiterer Schritt in die richtige Richtung ist die Senkung der Obergrenze für Einzelhandels- und Dienstleistungsflächen auf 2,5 % (von ursprünglich 5 %) . Die niedrigere Obergrenze von 5 % war für kleinere Investitionen unangemessen, da es dort deutlich schwieriger ist, Dienstleistungen wie Supermärkte anzusiedeln. Bedauerlicherweise wurde die Obergrenze für diesen Indikator nicht von 20 % auf 40 % angehoben . Diese Änderung würde sicherlich mehr Flexibilität bei der Investitionsplanung ermöglichen, insbesondere angesichts des klaren Trends zur Kombination von Wohn-, Dienstleistungs- und Einzelhandelsfunktionen, beispielsweise in Gebäuden mit Wohnungen und Einkaufszentrum.
Unverändert geblieben ist gegenüber den seit dem 12. Mai 2023 geltenden Bestimmungen die Vereinfachung der Umwandlung von für gewerbliche Nutzung vorgesehenen Grundstücken (insbesondere Gewerbeimmobilien mit einer Verkaufsfläche von über 2.000 m²) in Gewerbe- oder Büroflächen. Solche Bebauungen können nun leichter in Wohngebiete umgewandelt werden, unabhängig von der im Bebauungsplan vorgesehenen Nutzung oder – was besonders wichtig ist – in der Untersuchung der räumlichen Entwicklungsbedingungen und -richtungen. Zuvor, also vor dem 12. Mai 2023, galt die Voraussetzung der Widerspruchsfreiheit zur Untersuchung lediglich für Grundstücke, die zuvor militärisch, industriell, für die Bahn oder die Post genutzt wurden. Nach Inkrafttreten des Gesetzes vom 7. Juli 2023 zur Änderung des Gesetzes über Raumplanung und Entwicklung und bestimmter anderer Gesetze (nachfolgend „ Änderung “ genannt) können Wohnbauinvestitionen oder damit verbundene Investitionen unabhängig vom Vorhandensein oder den Bestimmungen eines lokalen Raumordnungsplans durchgeführt werden, sofern sie mit dem Flächennutzungsplan der Gemeinde vereinbar sind und nicht im Widerspruch zum Beschluss über die Errichtung eines Kulturparks stehen.
Die Verpflichtung, mindestens 25 % der Wohnbebauungsfläche als biologisch aktive Fläche zu erhalten, bleibt bestehen; für innerstädtische Bebauungen gilt ein Wert von 12,5 %. Im Zuge des Deregulierungsgesetzes wurden Definitionen beider Begriffe in das Bauträgergesetz aufgenommen. Durch die Gesetzesänderung wurden diese jedoch erneut geändert und gelten ab dem 24. September 2023 wie folgt:
1) biologisch aktive Fläche – als biologisch aktive Fläche im Sinne von Art. 2, Punkt 28 des Gesetzes vom 27. März 2003 über Raumplanung und -entwicklung;
2) Innenstadtentwicklung – das im Flächennutzungsplan der Gemeinde festgelegte Innenstadtentwicklungsgebiet (mehr zu dieser Definition haben wir in Artikel 146 ).
Es ist wichtig zu beachten, dass die Hälfte der gemäß dem Deregulierungsgesetz und der Änderung als biologisch aktive Fläche ausgewiesenen Fläche der öffentlichen Nutzung und nicht nur den Bewohnern eines bestimmten Wohngebiets zur Verfügung stehen muss. Diese Vorgabe kann erfüllt werden, indem die zum Zeitpunkt der Antragstellung bereits vorhandene Infrastruktur für den Standort eines Wohnbauprojekts in dem jeweiligen Gebiet berücksichtigt wird. Bei innerstädtischen Bauvorhaben, für die diese Anforderung nicht gilt, wurden solche Annahmen nicht berücksichtigt.
Die Änderung ändert auch die Definition einer Begleitinvestition, die ab dem 24. September 2023 als „eine Investition in den Bau, die Nutzungsänderung oder den Wiederaufbau von: Landversorgungsnetzen im Sinne von Art. 2 Nr. 11 des Gesetzes vom 17. Mai 1989 – Geodätisches und Kartographisches Gesetz (Gesetzblatt [...]), öffentlichen Straßen, Eisenbahnlinien, Infrastruktureinrichtungen des öffentlichen Verkehrs, Einrichtungen für kulturelle Aktivitäten, Betreuungseinrichtungen für Kinder bis zu 3 Jahren, Kindergärten, Schulen, Kindertagesstätten, ambulanten Kliniken der Primärversorgung, Einrichtungen, in denen soziale Wohlfahrtsaktivitäten durchgeführt werden, Einrichtungen, die gemeinnützigen Aktivitäten dienen, Sport- und Freizeiteinrichtungen, öffentlichen Grünflächen gemäß Art. 2 Nr. 25 des Gesetzes vom 27. März 2003 über Raumplanung und -entwicklung, Gebäuden, die für gewerbliche oder Dienstleistungstätigkeiten bestimmt sind, sofern sie den Bewohnern von Gebäuden dienen, die Gegenstand einer Wohnbauinvestition sind.“
Darüber hinaus führt die Änderung eine Bestimmung ein, die die Umwandlung von Grundstücken, die zur dauerhaften Nutzung überlassen wurden, in Eigentum kraft Gesetzes zum Zeitpunkt der Inbetriebnahme eines nach dem Lex-Developer-Verfahren errichteten Wohngebäudes – vorausgesetzt natürlich, dass die Bedingungen für die Umwandlung gemäß dem Gesetz vom 20. Juli 2018 über die Umwandlung des Rechts auf dauerhafte Nutzung von zu Wohnzwecken erschlossenen Grundstücken in das Eigentumsrecht an diesen Grundstücken erfüllt sind.
Das Fehlen einer Verlängerung des Gesetzes bis Ende 2030 ist eindeutig negativ zu bewerten. Wir möchten daran erinnern, dass das ursprünglich 2018 verabschiedete Gesetz sein Auslaufen am 1. Januar 2028 vorsah. Im Zuge der jüngsten Gesetzesänderungen – sprich der Änderung – beschloss der Gesetzgeber jedoch, diese Frist um zwei Jahre, also bis zum 1. Januar 2026, zu verkürzen. Eine solch drastische Verkürzung der Gültigkeitsdauer des Gesetzes erscheint zu radikal.
In den letzten Jahren hat die Anzahl der auf Grundlage dieses Gesetzes umgesetzten Investitionen deutlich zugenommen. Trotz anfänglicher Zurückhaltung gegenüber seinen Bestimmungen hat sich die Zusammenarbeit zwischen Projektentwicklern und lokalen Behörden nachweislich verbessert, was zu einem Anstieg der in diesem Rahmen realisierten Investitionsprojekte geführt hat. Umso bedauerlicher ist es, dass der Gesetzgeber die Gültigkeitsdauer des Entwicklergesetzes nicht verlängert hat. Angesichts der jüngsten Änderungen in diesem Bereich ist jedoch eine erneute Überprüfung der Gültigkeitsdauer nicht auszuschließen, und es ist mit weiteren Anpassungen zu rechnen.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 11. September 2023
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