Dies ist der letzte Artikel der Reihe „Dienstagmorgen für die Bauwirtschaft“ für das Jahr 2025. Wie in den Vorjahren haben wir uns entschieden, die wichtigsten Themen, die den Immobilienmarkt im vergangenen Jahr beeinflusst haben, zusammenzufassen und hervorzuheben. Unserer Ansicht nach wird das Jahr 2025 im Immobilienrecht als ein Jahr weiterer Änderungen des Gesetzes zum Schutz der Rechte von Käufern von Wohnimmobilien oder Einfamilienhäusern und des Bauträgergarantiefonds („Entwicklungsgesetz“) in Erinnerung bleiben.
Im Jahr 2025 verabschiedete das Parlament fünf Änderungen dieses Gesetzes, von denen vier bereits in Kraft sind. Für Bauträger war es daher in diesem Jahr notwendig, ihre Dokumentation, Vertriebsprozesse und Informationssysteme an die wachsenden gesetzlichen Verpflichtungen . Dasselbe gilt Anfang 2026.
Preistransparenz und neue Informationspflichten
Eine der wichtigsten Änderungen war die Einführung der verpflichtenden Preistransparenz . Diese umfasste die Veröffentlichung aktueller und historischer Wohnungspreise auf den Webseiten der Bauträger sowie die Übermittlung der Daten an öffentliche Systeme. Diese Änderung erhöhte zwar die Transparenz des Primärmarktes, stellte die Bauträger aber auch vor praktische Herausforderungen hinsichtlich der Datenaktualisierung, der Konsistenz der Marketingkommunikation und des Risikos von Sanktionen bei Fehlern oder Ungenauigkeiten.
Beiträge zum Entwicklergarantiefonds
Eine weitere wichtige praktische Änderung war die Ausweitung der Beitragspflicht an den Entwicklungsfonds (DFG) auf alle Entwicklungs- und Verpflichtungsvereinbarungen gemäß Artikel 2 des Entwicklungsgesetzes, die nach Inkrafttreten der Änderung abgeschlossen wurden . Diese Pflicht wurde unabhängig vom Beginn des Entwicklungsprojekts oder der Investitionsaufgabe eingeführt. Diese Änderung erforderte die Aktualisierung der Vorlagen für Entwicklungs- und Verpflichtungsvereinbarungen sowie eine enge Zusammenarbeit mit den Banken, die Treuhandkonten für Wohnimmobilien verwalten (wobei die Vorgehensweise der Banken unterschiedlich war).
Garantie
Im September 2025 trat ein neuer Artikel 41a des Entwicklungsgesetzes in Kraft, der die Haftung von Bauträgern für Sach- und Rechtsmängel an Immobilien im Rahmen von Entwicklungsverträgen und verbindlichen Vereinbarungen einführt. Daher besteht nun kein Zweifel mehr daran, dass die Gewährleistungsbestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches in solchen Fällen entsprechend Anwendung finden.
DOM-Portal – Fortsetzung der „Preistransparenz“
Der Trend zu mehr Transparenz setzte sich mit der Verabschiedung der Vorschriften zur Schaffung des Wohnungsmarktdatenportals (DOM-Portal) , das vom Versicherungsgarantiefonds betrieben wird. Dieses Portal erfasst Daten zu Transaktionen auf dem Primär- und Sekundärmarkt, wobei die statistischen Daten unter Wahrung der Anonymität öffentlich zugänglich gemacht werden. Obwohl das Portal erst im April 2027 seinen Betrieb aufnimmt, ist die Richtung der Regulierung des Wohnimmobilienmarktes bereits festgelegt.
Nutzfläche – Methode zur Preisberechnung
Die jüngste Änderung des Baugesetzbuches wurde im Dezember vom Sejm und Senat verabschiedet und dem Präsidenten der Republik Polen am 19. Dezember 2025 zur Unterzeichnung vorgelegt. Sollte diese Änderung vom Präsidenten unterzeichnet werden, werden Regeln zur Preisermittlung anhand der Nutzfläche von Wohneinheiten und Einfamilienhäusern eingeführt, was erhebliche praktische Auswirkungen für Bauträger und Käufer hat . Gemäß dem neuen Artikel 5a des Baugesetzbuches ist in den unter dieses Gesetz fallenden Verträgen, einschließlich Bauträger-, Kauf- und Reservierungsverträgen, der Preis einer Wohneinheit oder eines Einfamilienhauses als Produkt aus der Nutzfläche (in m²) und dem Preis pro m² dieser Nutzfläche zu ermitteln . Es ist wichtig festzulegen, dass die Nutzfläche gemäß der polnischen Norm zur Ermittlung und Berechnung von Flächen- und Volumenkennzahlen im Bauwesen zu bestimmen ist, die zum Zeitpunkt der Einreichung des Bauantrags oder der Bauanzeige für die jeweilige Einheit oder das jeweilige Haus gilt.
Diese Regelung bedeutet, dass die Entwickler eine besondere Übereinstimmung zwischen Planungs-, Verwaltungs- und Vertragsdokumentation gewährleisten müssen, was in der Praxis bedeutet, dass sie die verwendeten Dokumentvorlagen überprüfen und Änderungen vornehmen müssen, um die Einhaltung der geänderten Vorschriften sicherzustellen.
Die Gesetzesänderung wartet noch auf die Unterschrift des Präsidenten, tritt aber voraussichtlich innerhalb von 30 Tagen nach ihrer Veröffentlichung im Gesetzblatt, also Anfang Februar 2026, in Kraft. Sie gilt insbesondere auch für Entwicklungsprojekte und laufende Investitionsvorhaben. Sollten Sie Unterstützung bei der Beurteilung der Auswirkungen dieser Gesetzesänderung oder bei der Aktualisierung Ihrer Dokumente benötigen, wenden Sie sich bitte an unser Büro.
Zusammenfassend lässt sich sagen , dass 2025 für Bauträger, die in den Wohnimmobilienmarkt investieren, ein Jahr zunehmender Verantwortung war. Dies resultierte aus Gesetzesänderungen zur Klarstellung der Vorschriften und Erhöhung der Transparenz . Die Änderungen des Bauträgergesetzes setzten einen neuen Standard, insbesondere hinsichtlich des Zugangs zu Immobilienpreisen. Die vollen Auswirkungen dieser Änderungen werden sich in den kommenden Jahren zeigen.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus zum 30. Dezember 2025.
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