An diesem Dienstagmorgen setzen wir unsere Analyse der Bestimmungen zum Eigentum an Gemeinschaftseigentum fort, die hauptsächlich durch das Gesetz vom 24. Juni 1994 über das Eigentum an Grundstücken (im Folgenden „APL“) geregelt sind. Wie angekündigt, werden wir heute die Grundsätze für die Bestimmung des Eigentums an Gemeinschaftseigentum und die Grundsätze seiner Verwaltung erörtern.
Die Methode zur Berechnung des Anteils am Gemeinschaftseigentum ist im Gesetz über das Eigentum an Grundstücken – gemäß Artikel 3 Absatz 3 – klar definiert:
- Der Anteil des Eigentümers einer separaten Wohnung am Gemeinschaftseigentum entspricht dem Verhältnis der Nutzfläche der Wohnung einschließlich der Fläche der dazugehörigen zur gesamten Nutzfläche aller Wohnungen einschließlich ihrer dazugehörigen Räume.
- Der Anteil des Eigentümers einer eigenständigen, nicht abgetrennten Wohnung am Gemeinschaftseigentum entspricht dem Verhältnis der Nutzfläche dieser Wohnung einschließlich der Fläche der dazugehörigen Räume zur gesamten Nutzfläche aller Wohnungen einschließlich der dazugehörigen Räume.
Anteile werden als Bruchteile definiert. Der Zähler entspricht der Nutzfläche der Einheit zuzüglich der Fläche aller angrenzenden Räume (üblicherweise Abstellräume oder andere Zimmer). Der Nenner entspricht der Summe der Nutzflächen aller Einheiten im Gebäude (oder in den Gebäuden, falls die Wohnanlage aus mehreren Gebäuden besteht) und aller angrenzenden Räume.
Um dies an einem konkreten (stark vereinfachten) Beispiel zu verdeutlichen: Eine Person besitzt ein Mietobjekt mit einer Nutzfläche von 48 m² und einen Abstellraum mit einer Fläche von 2 m² , also insgesamt 50 m² . Die Nutzfläche aller Räumlichkeiten und angrenzenden Räume beträgt 1.000 m² . In diesem Fall ist diese Person Miteigentümerin des Gemeinschaftseigentums mit einem Anteil von 50/1.000. Auch ein Anteil von 5/100 ist zulässig, da das Verhältnis der Anteile am Gemeinschaftseigentum gewahrt bleibt. Daher sind Bruchrechnungen zulässig, solange sie den gesetzlichen Bestimmungen entsprechen.
Beim Verkauf von Räumlichkeiten in Neubauprojekten, bei denen neue Wohneinheiten in einem Gebäude abgetrennt werden, muss in jeder Vereinbarung über die abgetrennten Wohneinheiten der dem jeweiligen Eigentümer zugewiesene Anteil notariell beurkundet werden. Dieser Anteil wird anschließend zwingend im Abschnitt I-SP des für die abgetrennten Wohneinheiten geführten Grundbuchs eingetragen. In der Praxis kommt es jedoch häufig vor, dass die Anteile am gemeinschaftlichen Eigentum anders definiert sind. Dies betrifft vor allem Gebäude, die vor Inkrafttreten des Gesetzes errichtet wurden. Um dies an die aktuelle Rechtslage anzupassen, wäre die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich.
Es gibt keine rechtliche Möglichkeit, den Miteigentumsanteil an einer Gemeinschaftsimmobilie zu beenden, solange eine Person Eigentümer der jeweiligen Einheit bleibt. Der Anteil am Gemeinschaftseigentum ist auch im Hinblick auf etwaige damit verbundene Haftungen von Bedeutung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft haftet unbeschränkt für Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit dem Gemeinschaftseigentum, und jeder Wohnungseigentümer haftet anteilig entsprechend seinem Anteil (Artikel 17 des Grundbuchgesetzes).
Eine Wohnanlage wird in der Regel von einem Verwaltungsbeirat verwaltet, der gemäß Artikel 18 des Gesetzes über das Eigentum an Grundstücken bestellt wird. Dieser Artikel legt die Art der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums fest . Die Verwaltungsmethode ist üblicherweise in der Vereinbarung über das Sondereigentum der ersten Wohneinheit im Gebäude festgelegt. Eine Änderung der in diesem Verfahren festgelegten Verwaltungsmethode kann durch einen notariell beurkundeten Beschluss der Wohnungseigentümer erfolgen. Die Verwaltung kann einer natürlichen oder juristischen Person übertragen werden. Die Festlegung der Verwaltungsmethode ist obligatorisch, wenn die Anzahl der Sonder- und Gemeinschaftseinheiten drei übersteigt. In diesem Fall kann dem Verwaltungsbeirat nur eine natürliche Person angehören. Dies gewährleistet die Gewährleistung und das direkte Treuhandverhältnis zwischen der Wohnanlage und dem Beiratsmitglied. Die Mitglieder der Wohnanlage verfügen zudem über weitreichende Aufsichtsbefugnisse, da Artikel 20 Absatz 2 des Gesetzes über das Eigentum an Grundstücken die Abberufung oder Entlassung des Verwaltungsbeirats oder einzelner Mitglieder durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer jederzeit ermöglicht.
Gemäß Artikel 21 Absatz 1 des Gemeinschaftseigentumsgesetzes ist die Hauptverantwortung des Verwaltungsrats die Führung der Angelegenheiten der Wohnanlage und deren Vertretung nach außen sowie in den Beziehungen zwischen der Wohnanlage und den einzelnen Wohnungseigentümern . Besteht der Verwaltungsrat aus mehreren Mitgliedern, müssen mindestens zwei Mitglieder zusammenarbeiten. Der Verwaltungsrat ist befugt, die üblichen Verwaltungsaufgaben wahrzunehmen und somit eigenständig Entscheidungen zu treffen. Möchte der Verwaltungsrat jedoch über die üblichen Verwaltungsaufgaben hinausgehende Tätigkeiten ausüben, ist ein Beschluss der Wohnungseigentümer erforderlich, der der Verwaltung zustimmt und ihr die gesetzlich vorgeschriebene Vollmacht erteilt, Vereinbarungen in der über die üblichen Verwaltungsaufgaben hinausgehenden Form abzuschließen . Obwohl Artikel 22 Absatz 3 des Gesetzes lediglich eine beispielhafte Aufzählung von Tätigkeiten enthält, die über die übliche Verwaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen, verdeutlichen auch diese wenigen Beispiele die Unabhängigkeit des Verwaltungsrats.
Im Hinblick auf den Gegenstand unserer Artikel ist es erwähnenswert, dass zu den über die gewöhnliche Geschäftsführung hinausgehenden Tätigkeiten unter anderem Folgendes gehört:.
- Zweckänderung eines Teils des Gemeinschaftseigentums (Artikel 22 Absatz 3 Nummer 4 des Grundstücks- und Hypothekengesetzes),
- Änderung der Nutzungsart eines Teils des Gemeinschaftseigentums, Erteilung der Zustimmung zum Bau oder Umbau des Gemeinschaftseigentums, Begründung des Sondereigentums an den durch den Bau oder Umbau entstandenen Räumlichkeiten und Veräußerung dieser Räumlichkeiten sowie Änderung der Anzahl der Anteile infolge der Begründung des Sondereigentums an den durch den Bau oder Umbau entstandenen Räumlichkeiten (Artikel 22 Absatz 3 Nummer 5 des Grundstücks- und Hypothekengesetzes)
- Aufteilung des gemeinschaftlichen Eigentums (Artikel 22 Absatz 3 Nummer 6 des Eigentumsgesetzes),
- Erteilung der Zustimmung zur Teilung eines mit mehr als einem Wohngebäude bebauten Grundstücks und damit verbundenen Änderungen der Anteile am Gemeinschaftseigentum sowie Festlegung der Höhe der Anteile an neu geschaffenen separaten Gemeinschaftseigentumsflächen (Artikel 22 Absatz 3 Nummer 9 des Grundstücks- und Hypothekengesetzes)
- Die Zusammenlegung zweier separater Grundstücke zu einem einzigen Grundstück oder die Aufteilung eines Grundstücks bedarf der Zustimmung der Grundstückseigentümer in Form eines Beschlusses. Im Falle einer Verweigerung kann der betroffene Eigentümer eine gerichtliche Entscheidung beantragen (Artikel 22 Absatz 4 des Grundstücks- und Hypothekengesetzes).
Das Gesetz legt die Regeln für die Beschlussfassung fest. Für die Gültigkeit von Beschlüssen ist die Mehrheit der Stimmen der Wohnungseigentümer, berechnet nach ihrem Anteil am Wohnungseigentum, erforderlich, es sei denn, die Vereinbarung oder der so gefasste Beschluss sieht vor, dass jeder Eigentümer in einer bestimmten Angelegenheit eine Stimme hat. Gemäß Artikel 23 des Gesetzes über Eigentums- und Wohnungsgenossenschaften fassen die Wohnungseigentümer Beschlüsse in einer Versammlung oder durch Einzelstimmenauszählung durch den Vorstand. Das Gesetz sieht auch ein sogenanntes Mischverfahren vor, bei dem die Stimmen teils in der Versammlung und teils durch Einzelstimmenauszählung abgegeben werden können. Dieses dritte Verfahren ist von großer praktischer Bedeutung, da es die Stellungnahme eines abwesenden Miteigentümers erheblich erleichtert.
Der Gesetzgeber räumt Miteigentümern zudem eine starke Kontrollfunktion ein und ermöglicht ihnen, die Gültigkeit eines Beschlusses vor Gericht anzufechten, sowohl im Hinblick auf ihre Interessen als auch auf die Rechtmäßigkeit. Artikel 25 des Wohnungseigentumsgesetzes erlaubt es einem Wohnungseigentümer, einen Beschluss gerichtlich anzufechten, wenn dieser gegen geltendes Recht oder die Wohnungseigentümervereinbarung verstößt, die Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verletzt oder anderweitig seine Interessen beeinträchtigt. Das Urteil des Obersten Verwaltungsgerichts vom 13. Oktober 2022 (Aktenzeichen II OSK 2369/19) stellte unter anderem fest, dass „ der rechtliche Rahmen, innerhalb dessen ein berechtigter Beschwerdeführer sein Mitbestimmungsrecht in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum aktiv ausüben kann, […] an einen Verstoß gegen die Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung geknüpft ist .“ Wichtig ist, dass ein Beschluss bis zu seiner Aufhebung durch das Gericht bindend ist.
Abschließend sei darauf hingewiesen, dass Hausverwaltung und Hausverwalter nicht dasselbe sind. In den meisten Fällen beauftragt der Verwaltungsrat im Rahmen einer separaten Vereinbarung eine Hausverwaltungsgesellschaft mit dem laufenden Betrieb der Wohnanlage, beispielsweise mit der Ausführung von Reinigungs-, Sicherheits-, Instandhaltungs- und Gartenpflegeverträgen. Hausverwaltungsgesellschaften suchen in der Regel geeignete Dienstleister für die Wohnanlage aus und gewährleisten deren ordnungsgemäße Ausführung. Die Entscheidung über den Abschluss eines solchen Vertrags trifft jedoch der Verwaltungsrat, der gegenüber den anderen Miteigentümern rechenschaftspflichtig ist.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 22. Januar 2024
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