In unserem ersten August-Artikel der Reihe „Dienstagmorgens für die Baubranche“ stellen wir die wichtigsten Gesetzesänderungen (sowohl die bereits eingeführten als auch die geplanten) für Juli und August 2023 vor, die sich als wichtig für den Immobilienmarkt und die gesamte Bauwirtschaft erweisen könnten.
Das wohl bedeutendste Ereignis, dessen Folgen wir in den kommenden Jahren spüren werden, ist die Verabschiedung des Gesetzes vom 7. Juli 2023 zur Änderung des Gesetzes über Raumplanung und Entwicklung sowie einiger anderer Gesetze (die „ Planungsänderung “). Wie wir letzte Woche berichteten, wurde es am 20. Juli 2023 vom Präsidenten unterzeichnet. Zum jetzigen Zeitpunkt warten wir jedoch noch auf seine Veröffentlichung. Wir berichten bereits seit mehreren Monaten über diese Änderung und laden Sie daher ein, unsere Artikel zu lesen. Heute möchten wir kurz auf weitere Änderungen eingehen.
1. Inkrafttreten des 2% Safe Credit Act
Am 1. Juli 2023 trat das Gesetz über staatliche Beihilfen für Wohnzwecke in Kraft. Es führte eine besicherte Hypothek mit einem Zinssatz von 2 % für Personen unter 45 Jahren ein, die weder eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus besitzen noch zuvor besessen haben, noch einen Genossenschaftsanteil an einer Wohnung oder einem Haus besitzen. Dieses Programm wird auch erhebliche Auswirkungen auf den gesamten Immobilienmarkt haben, daher stellen wir seine grundlegenden Annahmen erneut
Die maximale Kredithöhe beträgt für Einzelpersonen 500.000 PLN und für Ehepaare oder Eltern mit Kind 600.000 PLN. Der Kredit kann für den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt verwendet werden. Erstkäufer haben freie Wahl hinsichtlich Standard und Lage ihrer Immobilie – es gibt keine Preisobergrenze pro Quadratmeter.
Ein Kernelement des Programms ist ein Zuschuss auf Hypothekenraten . Dieser entspricht der Differenz zwischen einem festen Zinssatz, der sich am durchschnittlichen Zinssatz für Festzinsdarlehen bei Banken orientiert, und dem Zinssatz von 2 % für das Darlehen. Der Zuschuss soll für 10 Jahre gewährt werden.
Forbes und Portfolio Polaka über die Vor- und Nachteile des Programms .
2. Änderungen im Lex-Entwickler
Der Sejm arbeitet an dem Entwurf der Kommission für ein Gesetz zur Reduzierung von Bürokratie und rechtlichen Hürden (Papier Nr. 3502), mit dem das Gesetz zur Erleichterung der Vorbereitung und Durchführung von Wohnungsbauinvestitionen und damit verbundenen Investitionen , d. h. das Entwicklergesetz,
Darüber hinaus hebt dieser Gesetzentwurf die Pflicht auf, für jede neu errichtete Wohnung 1,5 Parkplätze (einer davon im Stadtzentrum) bereitzustellen. Dies ist von entscheidender Bedeutung, da nach der Änderung der Bauvorschriften im Mai viele Bauträger die Rentabilität von Wohnbauprojekten im Rahmen des Lex-Developer-Verfahrens neu bewerten. Diese Bestimmung dürfte deren Anzahl zweifellos begrenzen.
Das Projekt wurde derzeit den lokalen Regierungsbehörden zur Stellungnahme vorgelegt.
Bei der Analyse der Änderungen im Lex Developer sind auch die durch die Planungsänderung eingeführten Änderungen erwähnenswert. Diese sieht vor, dass ein zur dauerhaften Nutzung überlassenes Grundstück kraft Gesetzes zum Zeitpunkt der Inbetriebnahme eines nach dem Lex Developer-Verfahren errichteten Wohngebäudes in Eigentum umgewandelt wird – vorausgesetzt natürlich, dass die Bedingungen für die Umwandlung gemäß dem Gesetz vom 20. Juli 2018 über die Umwandlung des Rechts auf dauerhafte Nutzung von zu Wohnzwecken bebauten Grundstücken in das Eigentumsrecht an diesen Grundstücken erfüllt sind.
3. Beschränkungen der Übertragung von Forderungen aus Reservierungs- und Entwicklungsverträgen
Im Zusammenhang mit der Bekanntgabe des Gesetzes über staatliche Beihilfen für Wohnungsbauzwecke am 15. Juni 2023 wurde am 16. Juli 2023 in das Neue Entwicklungsgesetz (d. h. das Gesetz vom 20. Mai 2021 über den Schutz der Rechte von Käufern von Wohnimmobilien oder Einfamilienhäusern und über den Bauträgergarantiefonds) eingefügt. Diese Bestimmung beschränkt die Übertragung von Forderungen aus Reservierungsvereinbarungen, Erschließungsverträgen oder Vereinbarungen gemäß Artikel 2 Absatz 1 Nummern 2, 3 und 5 des Neuen Entwicklungsgesetzes . Wir berichteten bereits Anfang Juli darüber ( Nr. 159 ), erläutern die Einzelheiten aber aufgrund neu aufgetretener Fragen im Folgenden noch einmal.
Gemäß dem vorstehenden Artikel der Käufer (d. h. im Sinne der Definition eine natürliche Person, die keine Wohnimmobilie zu Zwecken erwirbt, die mit ihrer geschäftlichen Tätigkeit in Zusammenhang stehen) die aus dem Vertrag entstehenden Forderungen an einen Dritten abtreten, wenn :
- Dieser Vertrag umfasst höchstens ein Wohngebäude oder ein Einfamilienhaus, einschließlich eines Einfamilienhauses zusammen mit dem Grundstück, auf dem es gebaut wird oder gebaut werden soll;
- In den drei Jahren vor der Übertragung dieser Forderungen hat er keine Forderungen aus einem anderen Entwicklungsvertrag oder Reservierungsvertrag übertragen.
Die oben genannten Einschränkungen gelten nicht bei der Übertragung eines Anspruchs an eine Person, die der Steuergruppe I oder II zugeordnet ist, d. h. an eine Person aus der unmittelbaren Familie.
Gleichzeitig ist darauf hinzuweisen, dass die obige Einschränkung keine Sanktionen nach sich zieht – die Übertragung von Forderungen aus einem Entwicklungsvertrag oder einem Reservierungsvertrag an einen Dritten unter Verstoß gegen Artikel 37a stellt keine Voraussetzung für die Ungültigerklärung der Übertragung dar .
Darüber hinaus betrifft die Beschränkung derzeit nur Einzelpersonen, nicht aber sogenannte Immobilienhändler, deren Aktivitäten ursprünglich eingeschränkt wurden. Die meisten Immobilienhändler schließen im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit Verträge ab, auf die die Bestimmungen des Gesetzes zur Neuen Entwicklung keine Anwendung finden.
4. Änderungen bei der Besteuerung von Transaktionen nach zivilrechtlichem Recht
Am 24. Juli 2023 unterzeichnete der Präsident ein Gesetz zur Änderung des Kommunalverwaltungsgesetzes, des Gesetzes über soziale Wohnungsbauprojekte, des Immobilienverwaltungsgesetzes, des Gesetzes über die Steuer auf zivilrechtliche Transaktionen sowie einiger weiterer Gesetze. Diese Änderung hebt die Steuer auf zivilrechtliche Transaktionen für Erstkäufer von Wohnungen oder Häusern auf dem Gebrauchtimmobilienmarkt auf . Die Steuerbefreiung von 2 % gilt nur für Käufer, die zuvor noch nie Immobilien besessen haben und deren erste Immobilie es ist.
Gleichzeitig sieht die Änderung zusätzlich zu der oben genannten Befreiung eine höhere Steuer für Käufer vor, die mindestens sechs Wohneinheiten in einem oder mehreren Gebäuden auf einem einzigen Grundstück erwerben , die der Mehrwertsteuer unterliegen, oder Anteile an diesen Einheiten, oder die bereits mindestens fünf solcher Einheiten oder Anteile daran erworben haben. In diesem Fall beträgt der Steuersatz für den mit demselben Käufer abgeschlossenen Kaufvertrag für die sechste und jede weitere solche Einheit im selben Gebäude oder in denselben Gebäuden bzw. für Anteile an solchen Einheiten 6 % .
5. Weitere Vereinfachungen bei der Gewährung des Eigentumsrechts an Grundstücken für dauerhafte Nutzungsberechtigte.
Die unter Punkt 4 genannte Änderung betrifft auch das Immobilienverwaltungsgesetz und ermöglicht es dauerhaften Nutzungsberechtigten, Eigentumsrechte an Grundstücken zu erwerben, die noch nicht kraft Gesetzes oder durch Verwaltungsentscheidung in Privateigentum überführt wurden . Dieses Thema erfordert eine gesonderte Analyse, aber aus Zeitgründen wollten wir Ihnen diese Änderung bereits heute vorstellen.
Das wichtigste Rechtsinstrument des Gesetzes ist ein befristeter Anspruch auf Erwerb von Grundstücken, der dem Dauernießer gewährt wird, sofern dieser den Zweck der Vereinbarung zur Begründung des Dauernießerrechts erfüllt und dieses Recht zudem in einem Zeitraum erworben hat, in dem es ein Stellvertreterrecht für Eigentumsrechte und im Wesentlichen die einzige Form der dauerhaften Nutzung von Grundstücken aus öffentlichen Mitteln darstellte. Gemäß den erlassenen Bestimmungen der betreffende Anspruch – ein Antrag auf Veräußerung des Grundstücks – innerhalb von zwölf Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes gestellt werden . Das Gesetz tritt 30 Tage nach seiner Veröffentlichung in Kraft (zum Zeitpunkt der Abfassung dieses Textes war die Veröffentlichung im Gesetzblatt noch nicht erfolgt).
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 1. August 2023
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