In der heutigen Meldung analysieren wir weitere Bestimmungen des Gesetzes zum Schutz der Rechte von Käufern von Wohneinheiten oder Einfamilienhäusern und zum Bauträgergarantiefonds („Neues Bauträgergesetz“). Dieses Mal zeigen wir auf, welche Bestimmungen in Vorverträgen, auf die das Neue Bauträgergesetz Anwendung findet, erforderlich sind.
Zunächst möchten wir Sie jedoch über den aktuellen Stand des Gesetzgebungsverfahrens informieren. Das neue Entwicklungsgesetz wurde letzte Woche im Senat debattiert und am 13. Mai 2021 mit Änderungen verabschiedet. Diese beinhalten unter anderem eine Senkung des DFG-Beitrags auf 1 % für offene und auf 0,1 % für geschlossene Treuhandkonten. Darüber hinaus legen die Änderungen fest, dass der DFG-Beitrag nur noch mit dem ersten Vertrag für eine bestimmte Wohneinheit erhoben wird. Der Senat beschloss außerdem, bestimmte Bankpflichten im Zusammenhang mit der Überprüfung der Bonität des Bauträgers (hinsichtlich der Zahlung aller Steuern und der Verbindlichkeiten gegenüber Subunternehmern) aufzuheben. Wir gratulieren dem Polnischen Bauträgerverband, der diese Änderungen ermöglicht hat.
Kommen wir nun zum heutigen Thema: Schon der Titel von Kapitel 6, „Entwicklungsvertrag und sonstige Vereinbarungen zwischen Käufer und Bauträger zur Übertragung des Eigentums an einer Wohneinheit oder einem Einfamilienhaus “, lässt keinen Zweifel daran, dass der Anwendungsbereich der Bestimmungen des neuen Entwicklungsgesetzes im Vergleich zum bestehenden Gesetz erweitert wurde. Wir haben diese „sonstigen Vereinbarungen“ bereits mehrfach in unseren Artikeln erwähnt; sie lassen sich in zwei grundlegende Kategorien unterteilen:
- Verträge mit verbindlicher Wirkung – d. h. Verträge, in denen sich der Bauträger verpflichtet, die Eigentumsrechte an einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus zu übertragen, die wir im Folgenden als „ Vorverträge gemäß dem Bauträgergesetz “ bezeichnen;
- Verträge mit bindender und verfügungsfähiger Wirkung – d. h. Kaufverträge, die das Eigentum an Wohnräumen (einzeln oder zusammen mit Gewerberäumen) erstmals von einem Bauträger oder einem anderen Unternehmer auf die Käufer übertragen. Wir werden diese Vertragskategorie nächste Woche besprechen.
Vorvereinbarungen nach dem Developer Act können anhand ihres Gegenstands weiter in zwei Unterkategorien unterteilt werden, nämlich: (a) Wohnräume/Einfamilienhäuser oder (b) Gewerberäume oder ein Anteil an solchen Gewerberäumen.
Vorvereinbarungen nach dem Bauträgergesetz für Wohneinheiten oder Einfamilienhäuser unterscheiden sich von einem Bauträgervertrag dadurch, dass sie erst nach Fertigstellung des Bauprojekts und Erteilung der Nutzungsgenehmigung abgeschlossen werden . Diese Vereinbarungen werden daher zwischen dem Käufer und dem Bauträger geschlossen, wobei sich der Bauträger unter anderem zu Folgendem verpflichtet:
- Begründung des separaten Eigentums an einem Wohngebäude und Übertragung des Eigentums an diesem Gebäude sowie der zur Nutzung dieses Gebäudes erforderlichen Rechte an den Käufer;
- Übertragung des Eigentums an den Wohnräumen und der zur Nutzung der Räume erforderlichen Rechte an den Käufer;
- Übertragung des Eigentums an einer Immobilie mit einem Einfamilienhaus oder des dauerhaften Nießbrauchs an einem Grundstück und des Eigentums an einem darauf befindlichen Einfamilienhaus, das eine separate Immobilie darstellt, an den Käufer, oder Übertragung eines Bruchteils des Eigentums an dieser Immobilie zusammen mit dem Recht zur ausschließlichen Nutzung eines Teils der Immobilie, der zur Deckung des Wohnbedarfs genutzt wird.
Derzeit werden solche Vereinbarungen als Vorvereinbarungen auf der Grundlage der Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches geschlossen; nach Inkrafttreten des Neuen Entwicklungsgesetzes müssen sie die in Art. aufgeführten obligatorischen Elemente enthalten. 35. Es ist darauf hinzuweisen, dass diese Aufzählung, wie bei einem Projektentwicklungsvertrag, nicht abschließend ist. Solche Verträge sollten insbesondere Folgendes enthalten: i) die Bezeichnung der Vertragsparteien, Ort und Datum des Vertragsabschlusses, ii) den Kaufpreis der aus dem Vertrag entstehenden Rechte, iii) die Verpflichtung des Projektentwicklers zur Begründung oder Übertragung der unter den Punkten 1) bis 3) genannten Rechte, iv) die Verpflichtung des Käufers zur Erfüllung der aus dem Vertrag entstehenden Zahlungsverpflichtung, v) das Datum der Übertragung der aus dem Vertrag entstehenden Rechte an den Käufer und das Datum des Rechtskraftbeschlusses über die Nutzungsgenehmigung sowie, falls dieser Beschluss nicht erteilt wird, das Datum des Ablaufs der Frist für die Einlegung eines Einspruchs bei der Bauaufsichtsbehörde gegen die Fertigstellung des Bauvorhabens, vi) das Ausstellungsdatum der Bescheinigung über die Unabhängigkeit des Grundstücks und das Datum der Begründung des separaten Eigentums am Grundstück (sofern dies das Grundstück betrifft), vii) das Datum der Begründung des separaten Eigentums am Grundstück, falls das Grundstück bereits getrennt wurde.
Darüber hinaus muss die Vorvereinbarung gemäß dem Entwicklungsgesetz die entsprechenden Elemente des Entwicklungsvertrags hinsichtlich der Beschreibung des Entwicklungsprojekts, der Genehmigungen, der Fertigstellungstermine, des Gebäudes und des Grundstücks (Beschreibung, Nutzfläche und Abmessungen), der Treuhandkonten, der Zustimmung der Bank zum lastenfreien Verkauf, einer Reservierungsvereinbarung und eines Informationsprospekts enthalten. Bestimmungen zum Rücktritt sowie zur Höhe der Zinsen und Vertragsstrafen sind ebenfalls zu beachten.
Die zweite Unterkategorie umfasst Vorvereinbarungen nach dem Bauträgergesetz, die Gewerbeimmobilien oder einen Bruchteilsanteil am Eigentum an Gewerbeimmobilien (z. B. Garagen, Fahrradabstellanlagen oder Lagerräume, sofern diese separate Räumlichkeiten darstellen) betreffen, wenn eine solche Vereinbarung gleichzeitig mit einem Bauträgervertrag oder Vorvereinbarungen nach dem Bauträgergesetz über Wohnimmobilien/Einfamilienhäuser geschlossen wird . Der Verfasser gibt an, dass die Bedingung auch ist, „dass sich die Gewerbeimmobilien im selben Bau- oder Investitionsprojekt wie die erworbenen Wohnimmobilien oder Einfamilienhäuser befinden“. Diese Unterkategorie umfasst daher Vereinbarungen, in denen sich der Bauträger zu Folgendem verpflichtet:
- Errichtung eines Gebäudes und Übertragung des Eigentums an den Geschäftsräumen, oder
- Übertragung des Eigentums an Geschäftsräumen oder
- Errichtung eines Gebäudes und Übertragung eines Bruchteils des Eigentums an den Geschäftsräumen, oder
- Übertragung eines Bruchteils des Eigentums an einem Gewerbeobjekt.
Die oben genannten Vereinbarungen unterscheiden sich von einem Projektentwicklungsvertrag durch ihren Gegenstand, nämlich dass sie Gewerberäume oder einen Anteil daran betreffen, nicht Wohnräume. Vorvereinbarungen gemäß dem Entwicklungsgesetz (siehe Punkte 1) und 3) werden vor der Nutzungsgenehmigung des Gebäudes abgeschlossen, während die unter Punkt 2) und 4) genannten Vereinbarungen nach der Nutzungsgenehmigung abgeschlossen werden.
Die in Verträgen der zweiten Unterkategorie erforderlichen Angaben sind in Artikel 34 Absatz 4 des Gesetzes über neue Bauträger festgelegt. Dort sind insbesondere folgende Elemente aufgeführt: i) Angabe der Vertragsparteien, Ort und Datum des Vertragsabschlusses; ii) der Preis für den Erwerb des aus dem Vertrag entstehenden Rechts; iii) Angabe des Standorts und der wesentlichen Merkmale der Gewerbeimmobilie, die Gegenstand des Vertrags ist; iv) Angabe der Fläche der Gewerbeimmobilie und des vom Bauträger zu erbringenden Ausbaustandards; v) das Datum der Übertragung des aus dem Vertrag entstehenden Rechts an den Käufer; vi) die Verpflichtung des Käufers zur Erfüllung der vertraglich vereinbarten finanziellen Leistungen; vii) Höhe, Fälligkeit und Zahlungsweise der Zahlungen auf das Treuhandkonto für die Wohnimmobilie; viii) Datum und Art der Benachrichtigung des Käufers über die Abnahme der Gewerbeimmobilie sowie das Datum der Abnahme der Gewerbeimmobilie; ix) Informationen über die Zustimmung zur lastenfreien Übertragung des Anteils oder die Verpflichtung zu dessen Gewährung. x) die Verpflichtung des Bauträgers zur Übertragung der unter den Ziffern 1)-4) genannten Rechte; xi) Bestimmungen über die Entwicklungsverträge hinsichtlich Informationen über das Grundstück und die Räumlichkeiten, Maßnahmen zum Schutz der Zahlungen des Käufers, Zinsen und Vertragsstrafen, der Methode zur Messung der nutzbaren Fläche und der Bestätigung des Erhalts des Informationsprospekts.
In der Begründung weist der Verfasser ausdrücklich darauf hin, dass Vereinbarungen aus der zweiten Unterkategorie zusammen mit Entwicklungsvereinbarungen oder Vereinbarungen aus der ersten Unterkategorie in einem Dokument zusammengefasst werden können, sodass es nicht notwendig ist, gemeinsame Elemente für diese Kategorien von Vereinbarungen zu wiederholen.
Wie Erschließungsverträge müssen auch Vorvereinbarungen nach dem Erschließungsgesetz notariell beurkundet werden. Werden Reservierungsvereinbarungen vor dem eigentlichen Vertragsabschluss getroffen, finden die Bestimmungen des neuen Erschließungsgesetzes über Reservierungsvereinbarungen (siehe dazu Artikel Nr. 47) Anwendung.
Zusammenfassend ist zu beachten, dass gemäß Artikel 41 des Gesetzes über neue Entwicklungsprojekte vertragliche Bestimmungen, die für Käufer ungünstiger sind als die Bestimmungen des Gesetzes, ungültig sind und stattdessen die entsprechenden Bestimmungen des Gesetzes über neue Entwicklungsprojekte Anwendung finden. Dies bedeutet, dass Vertragsentwürfe vor dem Verkauf von Investitionen, die nach Inkrafttreten des Gesetzes über neue Entwicklungsprojekte begonnen wurden, einer detaillierten Prüfung auf Konformität bedürfen.
Nächste Woche werden wir Ihnen vorstellen, welche Bestimmungen des New Development Act auch für Verträge über den Verkauf von Wohnimmobilien gelten, je nachdem, ob der Verkäufer ein Bauträger oder ein anderer Unternehmer ist.
In nur zwei Wochen feiern wir das einjährige Jubiläum unserer Reihe „Dienstagmorgens fürs Bauen“. Wir danken allen Autorinnen und Autoren, die zu diesem Kompendium über Baurecht und andere Gesetze, die den Immobilienmarkt in Polen regeln, beigetragen haben . Ab heute veröffentlichen wir in den kommenden Wochen Danksagungen an die einzelnen Autorinnen und Autoren.
www.porankidlabudowlanki.pl erneut anzusehen.
Diese Mitteilung dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
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