Im heutigen Artikel der Reihe „Der Anwalt auf dem Bauernhof“ widmen wir uns erneut dem Thema Entschädigung bei Enteignung. Kann ein einziges, kurzes Schreiben plötzlich bedeuten, dass ein Haus, ein Bauernhof oder ein Firmensitz kein Privateigentum mehr ist? Im Fall des für Port Polska (ehemals Zentraler Kommunikationshafen, CPK) vorgesehenen Geländes empfinden dies einige Eigentümer genau so: Täglich herrscht Unsicherheit darüber, ob sie dort weiterhin in Ruhe leben, investieren und ihre Zukunft planen können.
Dieses Thema betrifft die Menschen hier und jetzt, denn es geht nicht nur um Mauern und Hektar Land, sondern auch um die finanzielle Sicherheit von Familien, die Fortführung von Unternehmen, Kredite und mitunter sogar um das Erbe mehrerer Generationen. Die nationalen Medien berichteten wiederholt über die Emotionen der Bewohner der Gebiete Baranów und Skrzelewo, über Streitigkeiten um die Grundstücksbewertungen und den empfundenen Zeitdruck während der Verwaltungsverfahren.
Freiwillige Rücknahme und Enteignung
Zunächst müssen die Begriffe geklärt werden: „Enteignung“ im juristischen Sinne ist eine Verwaltungsentscheidung, und „freiwilliger Kauf“ ist eine vom Eigentümer unterzeichnete Vereinbarung (in der Regel ein Kaufvertrag)
Seit Jahren betreibt das Unternehmen CPK ein Programm zur freiwilligen Immobilienübernahme (VAP). Dieses Programm ermöglicht es Eigentümern, ihre Immobilie gemäß den Programmbedingungen zum Kauf anzubieten, anstatt auf eine mögliche Übernahme durch einen Beschluss zu warten. Gleichzeitig wurde in öffentlichen Bekanntmachungen versichert, dass im Rahmen des VAP (zum Zeitpunkt dieser Veröffentlichung) „keine einzige Person enteignet wurde“
In der Praxis wird der Medienbegriff „Enteignung für die CPK“ manchmal weiter gefasst – auch wenn von Druck, langwierigen Verhandlungen, unterschiedlichen Angeboten und der Befürchtung die Rede ist, dass man ohne eine Einigung sowieso „per Beschluss weggenommen“ werde.
Was sagt das Gesetz?
Grundlage für die Sonderverfahren ist das Gesetz vom 10. Mai 2018 über den Zentralen Kommunikationshafen (d. h. Gesetzblatt 2024, Pos. 1747, in der geänderten Fassung) , das die Vorbereitung und Durchführung von Projekten im Zusammenhang mit dem Zentralen Kommunikationshafen regelt und in vielen Fällen auf die klassischen Regeln des Verwaltungsverfahrensrechts und der Immobilienverwaltung verweist.
Erfolgt eine Enteignung im Sinne allgemeiner Bestimmungen, das Gesetz vom 21. August 1997 über die Verwaltung von Immobilien (konsolidierte Fassung: Gesetzblatt 2024, Pos. 1145, in der geänderten Fassung) : In Artikel 112 Absatz 2 erläutert der Gesetzgeber, dass eine Enteignung in der Aufhebung oder Einschränkung des Eigentumsrechts, des dauerhaften Nießbrauchsrechts oder eines anderen Vermögensrechts durch einen Beschluss besteht. Eine weitere Bestimmung (Artikel 112 Absatz 3) legt die Voraussetzungen fest: Eine Enteignung ist zulässig, wenn der öffentliche Zweck nicht anders erreicht werden kann und die Rechte nicht durch Vereinbarung erworben werden können.
Artikel 128 Absatz 1 dieses Gesetzes sieht vor, dass Enteignungen mit einer Entschädigung in Höhe des Wertes der enteigneten Rechte verbunden sind. Leider wiesen verschiedene Stellen, darunter der Menschenrechtsbeauftragte, während der Enteignungsverfahren darauf hin, dass die Art und Weise, wie die Entschädigungsregeln für CPK-Investitionen entwickelt wurden, Anlass zur Sorge gibt .
Was bedeutet das in der Praxis?
Im realen Leben ist der Zeitpunkt, an dem Planungs- und Standortentscheidungen unmittelbar rechtskräftig werden, von entscheidender Bedeutung, da dies nachfolgende Investitionsschritte schneller auslösen kann, als man sich vorbereiten kann. Der Woiwode von Masowien hat bereits öffentlich erklärt, dass die Durchsetzung strenger Standortentscheidungen den Weg für die Erteilung von Baugenehmigungen ebnet und das Entschädigungsverfahren für den Erwerb fehlender Grundstücke einleitet
Gleichzeitig spielen Zeit und Geld eine Rolle: Manche Eigentümer ziehen die PDN-Methode in Betracht, um ein langwieriges Verfahren zu vermeiden, während andere den Verkauf ablehnen, weil sie den angebotenen Betrag als nicht dem wahren Wert ihres Hauses, ihres Unternehmens oder ihrer verlorenen Pläne entsprechend empfinden. Informationen über „Boni“ in freiwilligen Programmen sind zwar öffentlich zugänglich (z. B. die beworbenen 120 % des Grundstückswerts und 140 % des Gebäudewerts im Rahmen der CPK/KDP-Ankaufsprogramme), doch ist es im Einzelfall stets notwendig, die geltenden Regeln, deren Anwendung und die jeweiligen Bedingungen im jeweiligen Gebiet zu prüfen.
Die häufigsten Fehler in ähnlichen Fällen sind simpel (und leider sehr menschlich): Dokumente werden „zur Beruhigung“ unterzeichnet, ohne das Wertgutachten und die steuerlichen und kreditbezogenen Auswirkungen zu prüfen; Fristen für Rechtsmittel oder Anträge auf Beweiserhebung werden versäumt; es wird keine eigene Bewertung durchgeführt und keine Beweise (z. B. zum technischen Zustand der Gebäude, zu Ausgaben und entgangenen Geschäftsgewinnen) vorgelegt. Diese Fehler lassen sich beheben, aber es ist in der Regel günstiger und sicherer, sie sofort zu korrigieren.
Als Anwaltskanzlei können wir Ihnen helfen, Ihre Unterlagen und Fristen zu organisieren und die bestmögliche Entschädigung auszuhandeln.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Der aktuelle Stand der Rechtslage ist der 12. Februar 2026.
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