Im heutigen Artikel werden wir die Grundannahmen des Gesetzes vom 1. Oktober 2021 über garantierte Wohnungsbaudarlehen („ Gesetz “) erläutern, das am 27. Mai 2022 in Kraft trat. Was ist ein garantiertes Wohnungsbaudarlehen und wer kann es unter welchen Bedingungen bei einer Bank beantragen („ GKM “)?
Dieser Gesetzentwurf zielt darauf ab, den Wohnungsbedarf zu decken, indem er die Hürde fehlender Eigenkapitalanteile beseitigt, die Banken für die Kreditvergabe verlangen. Die bisher erforderliche Anzahlung soll künftig durch eine Bürgschaft der Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) ersetzt werden. Experten weisen jedoch darauf hin, dass der Umfang und die Wirksamkeit des Gesetzes in seiner jetzigen Form angesichts der Anforderungen an potenzielle Kreditnehmer und der für das Projekt bereitgestellten Mittel minimal sein werden.
Im nächsten Abschnitt werden die Bedingungen erläutert, unter denen Unterstützung aus dem staatlichen Wohnungsbaufonds gewährt wird.
Gemäß der Definition im Gesetz ist ein staatlich garantierter Wohnungsbaukredit ein durch eine Hypothek besicherter Kredit, einschließlich eines Kredits, dessen Vertrag nach Fertigstellung des Baus eines Einfamilienhauses eine Hypothekensicherung vorsieht, die durch die Garantie abgedeckt oder teilweise zurückgezahlt wird . Ein staatlich garantierter Wohnungsbaukredit im Sinne dieser Definition soll als Ersatz für eine Anzahlung für Personen dienen, die nicht über ausreichende Ersparnisse für einen regulären Kredit verfügen.
Zu Beginn ist darauf hinzuweisen, dass GKM nur an natürliche Personen gewährt werden kann, die die in Artikel 3 Absatz 1 des Gesetzes genannten Voraussetzungen erfüllen, d. h. an natürliche Personen, die einen Haushalt führen:
(i) innerhalb des polnischen Staatsgebiets oder
(ii) außerhalb seines Staatsgebiets, wenn:
a. er die polnische Staatsbürgerschaft besitzt oder
b. er nicht die polnische Staatsbürgerschaft besitzt und einen gemeinsamen Haushalt mit einer Person führt, die die polnische Staatsbürgerschaft besitzt, und ihm das garantierte Wohnungsbaudarlehen gemeinsam mit dieser Person gewährt wird.
Eine weitere Voraussetzung für die Gewährung von GKM ist, dass keine der Personen, die zum Haushalt des Kreditnehmers gehören,
i. war nicht Eigentümerin eines Wohnhauses oder eines Einfamilienhauses und hat in den fünf Jahren vor Einreichung des Darlehensantrags dieses Recht nicht im Wege einer Schenkung an eine Person der Steuergruppe I oder II gemäß Art. 14 Abs. 3 Nr. 1 oder 2 des Gesetzes vom 28. Juli 1983 über die Erbschafts- und Schenkungssteuer übertragen,
ii. hatte keine genossenschaftlichen Rechte an dem Wohnhaus oder dem Einfamilienhaus,
iii. hatte kein anderes garantiertes Wohnungsbaudarlehen erhalten.
Nach Erfüllung aller oben genannten Bedingungen kann der Kreditnehmer einen garantierten Wohnungsbaukredit beantragen, der die Kosten ganz oder teilweise deckt:
1) im Zusammenhang mit dem Bau eines Einfamilienhauses, einschließlich dessen Fertigstellung, und dem Erwerb der Eigentumsrechte an einem Grundstück oder einem Teil davon zum Zweck des Baus dieses Hauses darauf
entstanden sind; 2) im Zusammenhang mit dem Erwerb der Eigentumsrechte an einem Wohngebäude oder einem Einfamilienhaus, einschließlich dessen Fertigstellung, entstanden sind;
3) einen Baubeitrag darstellen.
Erwähnenswert ist auch, dass der Gesetzgeber die Gewährung von Garantien eingeschränkt hat, indem er sie an den Preis pro Quadratmeter der erworbenen Immobilie koppelt. Demnach kann eine GKM gewährt werden, wenn der Preis der Wohneinheit oder der Baukostenzuschuss, berechnet pro Quadratmeter Nutzfläche der Wohneinheit, den Betrag nicht übersteigt, der dem Produkt aus dem durchschnittlichen Umrechnungskurs der Wiederbeschaffungskosten pro Quadratmeter Nutzfläche von Wohngebäuden (z. B. beträgt dieser Kurs für die Hauptstadt Warschau derzeit 7.894,77 PLN) und Folgendem entspricht:
i. ein Koeffizient von 1,3 – wenn das Darlehen zur Deckung von Kosten gewährt wird, die im Zusammenhang mit dem Erwerb der Eigentumsrechte an einer Wohnimmobilie entstehen, deren Erstkäufer der Darlehensnehmer ist und die von dem Unternehmen erworben wird, das die Immobilie im Rahmen seiner Geschäftstätigkeit errichtet hat – in der Regel ein Bauträger –, oder
ii. ein Koeffizient von 1,2 – wenn der Erwerb auf dem Sekundärmarkt erfolgt.
Der Gesetzgeber begrenzte zudem den garantierten Anteil eines Hypothekendarlehens auf 100.000 PLN . Angesichts der Immobilienpreise in größeren Städten und der stetig steigenden Zinsen erscheint dieser Betrag jedoch zu gering, um in der Praxis die gesamte Anzahlung mit einer solchen Garantie abzudecken.
Gleichzeitig ist die Begrenzung der staatlichen Haushaltsmittel, die dem Staatlichen Wohnungsbaufonds zur Umsetzung der im Gesetz festgelegten Aufgaben zugewiesen werden, zu beachten. Im Jahr 2022 beläuft sich dieser Betrag auf lediglich 100 Millionen PLN. Angesichts der Tatsache, dass dieser Betrag zur Deckung von Garantiezahlungen und Rückzahlungen an Familien vorgesehen ist, ist er vernachlässigbar gering und kann die Gesamtsituation der Kreditnehmer nicht wesentlich verbessern. Dieses Problem dürfte jedoch vorübergehend sein, da der Betrag laut den im Gesetz enthaltenen Plänen jährlich steigen und im Jahr 2032 2,15 Milliarden PLN erreichen soll.
Laut Angaben auf der Website der Bank Gospodarstwa Krajowego wurde am 13. Juni 2022 eine Vereinbarung zwischen der Bank Pekao SA und der PKO Bank Polski SA unterzeichnet, die die Besicherung von Krediten mit Bürgschaften ermöglicht. Die BGK verhandelt derzeit mit elf weiteren Banken, die Interesse an einer solchen Vereinbarung bekundet haben. Diese Vereinbarung würde die Vergabe von Krediten mit Bürgschaften und die Durchführung von Familienrückzahlungen ermöglichen.
Unter Berücksichtigung des Vorstehenden ist dieses Gesetz als eine Verordnung zu betrachten, die eine Richtung einschlägt, die die Situation der Käufer auf dem polnischen Wohnungsmarkt tatsächlich verbessern kann. Eine detaillierte Analyse des Inhalts des Gesetzes führt jedoch zu dem Schluss, dass entscheidende Änderungen erforderlich sind, beispielsweise hinsichtlich der Höhe der maximalen Garantie oder der Koeffizienten zur Bestimmung des Höchstpreises der Immobilie, da diese derzeit im Vergleich zur aktuellen Situation auf dem polnischen Wohnungsmarkt unrealistisch sind.
In nur einer Woche werden wir Ihnen einen weiteren Artikel aus der Reihe über Dienstbarkeiten präsentieren, in dem wir die Eintragung und Löschung von Dienstbarkeiten im Grundbuch und Hypothekenregister erörtern.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus mit Stand vom 13. Juni 2022.
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