Im heutigen Artikel der Reihe „Dienstagmorgens für die Bauwirtschaft“ beleuchten wir die jüngsten Änderungen der Planungsreform. Am 15. April 2026 legte der Ministerrat dem Sejm einen Regierungsentwurf zur Änderung des Raumordnungs- und Entwicklungsgesetzes sowie einiger anderer Gesetze vor (Nr. UD316, im Folgenden „Regierungsentwurf“ genannt).
Der Gesetzentwurf der Regierung beinhaltet nicht nur Änderungen des Raumplanungs- und Entwicklungsgesetzes selbst, sondern auch der Durchführungsbestimmungen zur Reform von 2023. Da es sich um zahlreiche Änderungen handelt, konzentriert sich dieser Artikel auf diejenigen, die aus praktischer Sicht die größten Auswirkungen auf die Situation von Investoren haben könnten.
Verlängerung der Fristen für die Verabschiedung von Flächennutzungsplänen
Die wohl wichtigste Änderung betrifft die Verschiebung des Ablaufdatums der Studien zu den Bedingungen und Richtungen der Raumentwicklung und damit faktisch auch der Frist für die Verabschiedung von Flächennutzungsplänen bis zum 31. August 2026.
Aus Sicht der Investoren bedeutet dies vor allem mehr Zeit für die Gemeinden, ihre Planungsunterlagen zu erstellen, und ein geringeres Risiko einer Lähmung einiger Investitionsprozesse in den kommenden Monaten.
Der Gesetzentwurf verlängert zudem die Frist für die Zustimmung zur Änderung der Nutzungsart von land- und forstwirtschaftlichen Flächen von 60 auf 120 Tage, wobei das Ausbleiben einer Entscheidung als stillschweigende Zustimmung gilt. Dies könnte die Effizienz der Verfahren deutlich verbessern, da Verzögerungen bei den Genehmigungen bisher ein Problem darstellten.
Die Gültigkeitsdauer des Gesetzes vom 5. Juli 2018 zur Erleichterung der Vorbereitung und Durchführung von Wohnungsbauinvestitionen und damit verbundenen Investitionen wurde ebenfalls verlängert und läuft am 1. September 2026 aus.
Im ZPI-System ist es einfacher für Investoren, aber auch für Kommunen
Der Gesetzentwurf der Regierung enthält Bestimmungen, nach denen der Investor im Rahmen einer ergänzenden Investition auch Einrichtungen für die Gemeinde errichten kann, die nicht direkt der Hauptinvestition dienen, z. B. eine Straße, eine Schule oder Grünflächen.
Gleichzeitig wurde klargestellt, dass der Integrierte Entwicklungsplan (IEP) nicht nur das Hauptinvestitionsgebiet und das ergänzende Investitionsgebiet, sondern auch andere Gebiete umfassen kann. Sofern die ergänzende Investition jedoch auf Grundlage des geltenden lokalen Plans umgesetzt werden kann, ist ihre Aufnahme in den IEP nicht erforderlich. Der Regierungsvorschlag sieht zudem die Möglichkeit vor, vor Unterzeichnung des eigentlichen Stadtplanungsvertrags eine separate Vereinbarung zur Deckung der Kosten für die Erstellung des IEP abzuschließen. Dies vereinfacht die Finanzierung des Prozesses in einem früheren Stadium.
Der Gemeinderat kann künftig festlegen, dass der Investor anstelle eines vollständigen Bebauungsplans ein städtebauliches und architektonisches Konzept mit Visualisierungen für den Antrag auf Genehmigung des ZPI-Projekts einreichen soll. Dies könnte die Anfangsphase der Gespräche beschleunigen und die Kosten durch den reduzierten Dokumentationsaufwand senken. Darüber hinaus erhält der Gemeinderat gemäß den vorgeschlagenen Regelungen das Recht, die Zustimmung zum ZPI-Projekt bis zur Unterzeichnung des städtebaulichen Abkommens zurückzuziehen.
Der Regierungsentwurf führte auch Fristen ein, um die Bearbeitung von Investitionsplänen zu beschleunigen: 2 Monate für den Gemeinderat, um den ZPI ab dem Zeitpunkt der Einreichung des Entwurfs zu verabschieden, und 2 Monate für die Verwaltungsgerichte, um Beschwerden zu prüfen: an das Provinzverwaltungsgericht und eine Kassationsbeschwerde an den Obersten Verwaltungsgerichtshof.
Entwicklungsbedingungen: eine bedeutende Veränderung für einen Teil des Marktes
Der Vorschlag der Regierung sieht vor, dass nur diejenige Stelle, die das Recht zur Veräußerung des Grundstücks zu Bauzwecken besitzt, eine Entscheidung über die Bauauflagen erhält. Dem Antrag ist eine entsprechende eidesstattliche Erklärung beizufügen.
Dies stellt eine klare Abkehr vom bisherigen Modell dar, bei dem auch Unternehmen ohne Eigentumsrecht am Grundstück eine Baugenehmigung beantragen konnten. Für den Markt bedeutet dies, die Praxis einzuschränken, Grundstücke durch eine Baugenehmigung zu „sichern“, bevor die Eigentumsverhältnisse vollständig geklärt sind.
Infolgedessen müssen einige Investoren ihren Zeitplan für den Grundstückserwerb, ihre Due-Diligence-Prüfung und die Strukturierung ihrer Transaktionen überdenken. Diese Änderung könnte eine größere praktische Bedeutung haben als viele rein verfahrenstechnische Anpassungen.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die vorgeschlagenen Änderungen die Planungsreform zwar nicht revolutionieren, aber deren Auswirkungen auf den Investitionsprozess deutlich verändern. Investoren werden sich vor allem mit drei Punkten befassen: der tatsächlichen Umsetzung des ZPI, den Auswirkungen der Fristverlängerung für Flächennutzungspläne auf die lokalen Planungsverfahren und den Folgen der neuen Anforderungen an den Nachweis von Eigentumsrechten bei der Beantragung einer Baugenehmigung.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 20. April 2026.
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