Сегодняшняя статья знаменует начало новой серии наших «Вторничных утренних советов для специалистов строительной отрасли», в которой мы познакомим вас с юридическим аспектом ипотеки. В ближайшие недели мы более подробно рассмотрим правила, регулирующие ипотечные кредиты, поскольку знаем, что многим из вас эти вопросы кажутся сложными для понимания.
Какие правила регулируют ипотечные кредиты?
Упоминания об ипотеке можно найти во многих законах. Однако наиболее важные основные положения, регулирующие ипотеку, изложены в Законе от 6 июля 1982 года о земельных и ипотечных реестрах и ипотеке (далее именуемом «UKWiH»). Гражданский кодекс лишь уточняет, что ипотека классифицируется как ограниченное имущественное право.
Дополнительные положения, касающиеся ипотеки, содержатся в Законе от 29 августа 1997 года об ипотечных облигациях и ипотечных банках. Вопросы, связанные с ипотекой, оформленной в пользу банков, также регулируются статьей 95 Закона от 29 августа 1997 года – Банковское право.
Что такое ипотека?
Ипотека — это ограниченное имущественное право, то есть право, ограничивающее собственника в осуществлении прав собственности на недвижимость. В соответствии со статьей 65 Закона об ипотеке и залоге, это обеспечение кредитора, установленное в отношении недвижимости, в рамках которого кредитор может требовать удовлетворения требований по недвижимому имуществу независимо от того, кому оно принадлежит, и с приоритетом перед личными кредиторами собственника недвижимости.
Ипотечный кредит оформляется для обеспечения дебиторской задолженности, включая будущую дебиторскую задолженность.
Таким образом, ипотека следует за недвижимостью, а не за должником. Она является вспомогательной по отношению к самому требованию, и смена ипотечного кредитора произойдет, если изменится кредитор требования, которое она обеспечивает.
Для оформления ипотеки необходима запись в земельном и ипотечном реестре.
Что можно взять в ипотеку?
Предметом ипотеки, помимо очевидного права собственности на недвижимость, могут быть также:
- бессрочное право пользования, а также здания и сооружения на используемой земле, являющиеся собственностью лица, осуществляющего бессрочное пользование
- право кооперативной собственности на помещение,
- Дебиторская задолженность, обеспеченная ипотекой.
Стоит помнить, что в случае владения недвижимостью любое право на недвижимость, то есть землю, здание или помещение, может быть обременено ипотекой.
Более того, дробная часть такой собственности может быть заложена в ипотеку, если она составляет долю совладельца. На практике это означает, что если кто-то владеет половиной доли в данном земельном участке, он может заложить эту половину без согласия других совладельцев.
Предметом ипотеки могут быть также: (i) дебиторская задолженность, обеспеченная ипотекой, так называемая субинтабулят, и (ii) права, но этим вопросам мы посвятим отдельную статью, а в наших статьях мы сосредоточимся на ипотеке, оформленной на недвижимое имущество.
Какие виды ипотечных кредитов существуют?
Разумеется, правовая доктрина делит ипотечные кредиты, помимо прочего, на договорные, принудительные и предусмотренные законом. По нашему опыту, первые два встречаются чаще всего.
Договорная ипотека, как следует из названия, — это ипотека, устанавливаемая на основании соглашения между сторонами о том, что установление ипотеки обеспечит удовлетворение требования, такого как заем или кредит. Такое соглашение не требует определенной формы, хотя заявление об установлении ипотеки, как правило, должно быть представлено в форме нотариального акта.
Принудительная ипотека, с другой стороны, устанавливается без согласия собственника недвижимости. В соответствии со статьей 109 Закона о принудительном исполнении ипотечных договоров Великобритании, кредитор, чье требование подтверждено правом собственности, указанным в положениях о принудительном исполнении, может на основании этого права получить ипотеку на всю недвижимость должника. На практике принудительные ипотеки чаще всего устанавливаются налоговыми органами или Управлением социального страхования (ZUS). Однако иногда кредиторами являются физические лица, чье требование не было обеспечено ипотекой, но в ходе принудительного исполнения было подано такое заявление, и ипотека была внесена в земельно-ипотечный реестр.
На практике мы также часто сталкиваемся с совместными ипотечными кредитами. Это означает, что ипотека устанавливается на более чем одну недвижимость. Она может быть установлена таким образом с самого начала (например, потому что сумма кредита превышает стоимость одной отдельной недвижимости) или может возникнуть впоследствии (например, в результате раздела имущества или установления раздельной собственности на помещение).
О том, как оформляется ипотека и когда она обременяет недвижимость, мы напишем на следующей неделе.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 11 марта 2025 года.
Автор/редактор серии:
Получайте первыми наши статьи и юридические уведомления прямо на вашу электронную почту! Подпишитесь на нашу рассылку, перейдя по ссылке , или свяжитесь с нами по адресу social@kglegal.pl, чтобы персонализировать контент.
