В сегодняшней статье из серии «Юрист на ферме» мы хотим представить ключевые положения закона, подписанного Президентом Республики Польша 10 марта 2026 года, который публично называется законом об усилении защиты польского сельского хозяйства. Поскольку новые правила распространяются на отдельных фермеров, арендаторов, предпринимателей и организации, заинтересованные в приобретении земли из сельскохозяйственного имущественного фонда Государственного казначейства, стоит обсудить их более подробно и с практической точки зрения.
Следует отметить, что основным решением, принятым законодательным органом, является продление на 10 лет срока приостановки продажи сельскохозяйственных земель, их частей и долей совместной собственности на объекты, включенные в реестр сельскохозяйственной собственности Государственного казначейства. Это означает, что, в принципе, государственные сельскохозяйственные земли останутся вне продажи до 30 апреля 2036 года. Законодательный орган обосновывает это изменение необходимостью защиты семейных ферм, ограничения спекулятивных сделок с землей и предотвращения приобретения земли иностранными организациями или организациями, фактически не занимающимися сельскохозяйственной деятельностью.
Важно подчеркнуть, что данное решение не действует в отрыве от существующей системы сельскохозяйственного права. Поправка соответствует логике Закона от 14 апреля 2016 года о приостановлении продажи недвижимости, принадлежащей сельскохозяйственному имуществу Государственного казначейства, а также более широким нормам, вытекающим из Закона от 11 апреля 2003 года о развитии сельскохозяйственной системы. На практике это означает сохранение модели, в которой государственная земля в первую очередь предназначена для сельскохозяйственной деятельности и расширения семейных ферм, а не является обычным товаром.
Лизинг по-прежнему остается основной формой управления
Особое значение имеет тот факт, что новые правила подтверждают текущее направление сельскохозяйственной политики государства, согласно которому аренда останется основной формой управления землями из Ресурса. В заявлениях KOWR четко указано, что это решение отвечает требованиям сельскохозяйственного сообщества, которое отметило, что использование государственных земель без необходимости их выкупа позволяет фермерским хозяйствам развиваться без чрезмерных затрат на приобретение.
Это не просто теоретическая проблема. Для многих фермеров и арендаторов это означает, что вместо того, чтобы планировать выкуп недвижимости, которую они использовали годами, им придется продолжать строить свою бизнес-стратегию на сохранении или пересмотре условий аренды. С точки зрения финансовой стабильности это может быть выгодно, поскольку средства можно направить на инвестиции, оборудование, модернизацию производства или повышение ликвидности фермы, а не на покупку самой земли.
Следует отметить, что в соответствии со статьей 24, разделом 1 Закона об управлении сельскохозяйственной собственностью Государственного казначейства, Национальный центр поддержки сельского хозяйства управляет ресурсами преимущественно посредством аренды или продажи. Это означает, что аренда является не временным решением, а одним из основных инструментов государственной политики в отношении сельскохозяйственных земель.
Исключения из запрета на продажу
В то же время следует отметить, что законодательный орган не сохранил запрет на продажу в абсолютном порядке. Исключения по-прежнему предусмотрены, и одно из них было недавно расширено.
Наиболее существенное изменение касается небольших сельскохозяйственных угодий. Ранее запрет не распространялся на участки площадью до 2 гектаров, но поправка увеличивает этот лимит до 5 гектаров. В публичных заявлениях указывается, что это изменение направлено на улучшение управления ресурсами и ускорение выделения небольших участков, особенно для отдельных фермеров, желающих развивать свои хозяйства без многолетних административных процедур.
Кроме того, запрет не распространяется на объекты недвижимости, предназначенные для несельскохозяйственных целей в соответствии с местным планом развития, окончательным решением об условиях застройки или генеральным планом муниципалитета. В качестве примеров публично приводятся технологические парки, бизнес- и логистические центры, транспортные инвестиции, жилищное строительство, а также спортивные и рекреационные объекты. От запрета также освобождаются объекты недвижимости, расположенные в специальных экономических зонах, а также некоторые дома, квартиры, хозяйственные постройки и гаражи, наряду с необходимыми земельными участками.
Именно на этом этапе происходит большинство практических ошибок. Простое убеждение в потенциальной пригодности объекта недвижимости для инвестиций не гарантирует его бесплатного приобретения. Ключевым фактором является официальное обозначение земельного участка, отраженное в соответствующих градостроительных документах, а не только экономические намерения покупателя.
Что это означает на практике?
Новые правила будут иметь совершенно разные последствия для разных групп участников рынка. Для отдельных фермеров это может означать упрощение приобретения небольших участков из общего земельного фонда, но в то же время ограничения на покупку более крупных участков сохранятся. Для арендаторов это означает, что долгосрочное планирование должно по-прежнему основываться в первую очередь на долговечности договора аренды, а не на предположении, что покупка станет естественным и быстрым следующим шагом.
Для инвесторов и предпринимателей закон требует тщательного изучения правового статуса недвижимости до начала деловых переговоров. Если земля принадлежит компании Property Resource, крайне важно определить, подпадает ли она под предусмотренное законом исключение из запрета на продажу. В противном случае переговоры, финансовый анализ и подготовка к инвестициям могут затянуться на месяцы, даже если сама продажа юридически недопустима.
Можно выделить два типичных сценария. В первом случае фермер годами арендовал землю у Национального центра поддержки сельского хозяйства и предполагает, что после истечения предыдущего периода защиты он или она выкупит землю в собственность. Однако после внесения поправок фермеру приходится пересматривать весь план развития фермы, поскольку общий запрет на продажу остается в силе до 2036 года.
Во втором случае предприниматель находит привлекательный земельный участок, принадлежащий Ресурсу, и рассматривает его как потенциальный объект для инвестиций, но только анализ планирования показывает, что участок по-прежнему имеет сельскохозяйственный характер, и, следовательно, торговля им подлежит законодательным ограничениям.
Объем помощи, оказываемой юридической фирмой
В подобных вопросах важно не только знание правил, но, прежде всего, их правильное применение к конкретному объекту недвижимости и конкретным целям клиента. Наша юридическая фирма оказывает помощь в анализе документов, связанных с землей, оценке предполагаемого использования недвижимости и определении того, подпадает ли данный случай под исключение из запрета на продажу или возможны ли дальнейшие договоры аренды. Мы также помогаем в подготовке писем, заявлений и отчетов, направляемых в Национальный центр поддержки сельского хозяйства (KOWR), обеспечении соблюдения сроков, проверке проектов договоров и представлении интересов клиентов в административных и гражданских спорах, связанных со сделками с сельскохозяйственной недвижимостью.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Закон действует по состоянию на 18 марта 2026 года.
Автор:
Редактор серии:
