В сегодняшней статье из серии «Вторничные утра для строителей» мы продолжаем тему ипотеки и пытаемся охарактеризовать институт ипотечного брокера.
Термин «управляющий ипотекой» используется в случаях, когда одна ипотека обеспечивает несколько требований, принадлежащих различным организациям, но эти требования связаны с реализацией одного проекта. Управляющий ипотекой выступает в качестве представителя кредиторов, использующих ипотеку в качестве залога.
В качестве примера можно привести консорциум нескольких различных банков, которые совместно предоставляют финансирование в виде кредита застройщику, реализующему конкретный инвестиционный проект.
В ситуации, когда одна ипотека обеспечивает несколько требований, кредиторы по ипотеке обязаны назначить организацию для представления их общих интересов. Закон от 6 июля 1982 года о земельных и ипотечных реестрах («UKWiH»), в статье 68§ 2 UKWiH, фактически обязывает кредиторов по ипотеке назначать управляющего ипотекой в такой ситуации.
Следует отметить, что управляющий ипотекой действует от своего имени, но от имени всех ипотечных кредиторов , чьи дебиторские задолженности обеспечены ипотекой. Исключением, однако, является ситуация, когда управляющий ипотекой также является одним из ипотечных кредиторов, поскольку в таком случае управляющий ипотекой будет действовать от своего имени и за свой счет в отношении дебиторских задолженностей, на которые он имеет право как ипотечный кредитор, и от имени другого лица в отношении дебиторских задолженностей других ипотечных кредиторов.
Стоит отметить, что в земельном и ипотечном реестре, который ведется для недвижимости, обремененной такой ипотекой, ипотека будет внесена на имя управляющего ипотекой, а не ипотечных кредиторов. В этом отношении управляющий ипотекой выступает в качестве доверенного лица для ипотечных кредиторов, что влечет за собой обязанность повышенной лояльности к кредиторам. Однако ипотечные кредиторы имеют определенные права, включая право сменить управляющего ипотекой и потребовать разделения ипотеки, если срок действия соглашения о назначении управляющего ипотекой истекает и новый управляющий не назначен.
В обязанности ипотечного администратора входят:
- защита интересов всех ипотечных кредиторов по данному ипотечному кредиту,
- осуществление прав, вытекающих из ипотеки, поскольку ипотечные кредиторы не имеют права осуществлять такие права
- договорная ответственность управляющего перед ипотечными кредиторами в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договора.
Таким образом, администратор ипотечного кредита обладает соответствующими полномочиями , в том числе:
- право действовать от имени ипотечных кредиторов по данному ипотечному кредиту без необходимости получения дополнительных и отдельных разрешений от кредиторов в этом отношении для совершения конкретных действий в их интересах
- является участником процедур регистрации земельных участков и ипотеки, касающихся конкретной ипотеки
- имеет право принимать меры принудительного взыскания дебиторской задолженности, обеспеченной ипотекой
- право на получение вознаграждения за свою деятельность и возмещение расходов (хотя соглашение о назначении управляющего ипотекой может быть и бесплатным).
Для назначения управляющего ипотекой кредиторы должны заключить соглашение о назначении управляющего ипотекой. Назначение управляющего ипотекой невозможно односторонним актом кредитора. Стоит отметить, что законодательство не запрещает конкретные субъекты, которые могут выступать в качестве управляющего ипотекой. Поэтому таким управляющим может быть один из кредиторов по ипотеке или другое юридическое лицо, включая физическое лицо, юридическое лицо или даже общество с ограниченной ответственностью, независимо от того, находится ли оно в Польше или за рубежом. Кредиторы могут назначить более одного управляющего ипотекой, но в таком случае они должны указать, какие дебиторские задолженности должны быть обеспечены ипотекой, зарегистрированной на имя конкретного управляющего. Управляющий ипотекой может быть назначен либо до заключения ипотеки (первичное назначение управляющего ипотекой) , либо после ее возникновения (вторичное назначение управляющего ипотекой).
Соглашение о назначении управляющего ипотекой как минимум письменной форме. Хотя нормативные акты не уточняют содержание такого соглашения в деталях, крайне важно, чтобы оно содержало подробное определение прав и обязанностей управляющего ипотекой по отношению к ипотечным кредиторам, а также конкретный объем обеспечения по каждому ипотечному требованию. Также необходимо, чтобы такое соглашение включало, прежде всего, полномочия управляющего принимать ипотеку на свои собственные активы и исполнять ее от своего имени, но от имени ипотечных кредиторов. В соглашении должно быть подробно описано ипотечное обязательство, которое должно быть оформлено в пользу управляющего, и, если управляющий назначается после его создания, должно быть указано ипотечное обязательство, которое будет исполняться управляющим. Также стоит уточнить, что стороны считают «финансируемым предприятием», для которого должны использоваться ипотечные требования.
Однако институт ипотечного администратора, обсуждаемый выше, следует отличать от аналогично структурированного института ипотечного администратора, предусмотренного Законом об облигациях. Несмотря на существенное сходство между двумя нормативными актами, следует отметить, что Закон об облигациях предусматривает определенные ограничения для организаций, которые могут выступать в качестве ипотечных администраторов, а также исключает применение положений Закона о земельных и ипотечных реестрах к ипотечным администраторам, регулируемым Законом об облигациях.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 13 мая 2025 года.
автор:
Получайте первыми наши статьи и юридические уведомления прямо на вашу электронную почту! Подпишитесь на нашу рассылку, перейдя по ссылке , или свяжитесь с нами по адресу social@kglegal.pl, чтобы персонализировать контент.
