В сегодняшней статье мы приглашаем вас продолжить нашу серию статей о сельскохозяйственных землях. На этот раз мы рассмотрим вопрос реализации инвестиций на сельскохозяйственных землях, который неразрывно связан с темой начала использования земель в несельскохозяйственных целях.
Если владелец земельного участка, представляющего собой сельскохозяйственные угодья, желает использовать землю для строительства зданий, не связанных с сельскохозяйственной деятельностью, потребуется так называемая «деагрокультуризация участка», которая состоит из двух основных этапов: (i) изменение целевого использования земли путем внесения изменений в местный план территориального развития (при необходимости) или получения решения об условиях застройки, и (ii) исключение земли из сельскохозяйственного производства.
При подготовке к проведению процедуры «деаграрной реорганизации» необходимо ответить на три основных вопроса, которые повлияют на то, как будет выглядеть эта процедура и сколько времени она займет (ориентировочно):
1. Находится ли объект недвижимости в пределах административных границ города?
Как правило, для изменения назначения сельскохозяйственных земель на несельскохозяйственные необходимо получить предварительное согласие, как указано в статье 7 Закона от 3 февраля 1995 года об охране сельскохозяйственных и лесных земель («UOGRiL») (в зависимости от случая, это будет согласие соответствующего органа, указанного в этой статье). Однако, в связи с исключением, содержащимся в статье 10а этого Закона, если сельскохозяйственные земли расположены в пределах административных границ города, такое согласие не требуется.
2. К какому классу земельных участков относится недвижимость?
Как правило, чем беднее почва (т. е. сельскохозяйственные земли более низкого класса классификации) на нашей территории, тем легче и быстрее ее «деагрировать». В соответствии со статьей 7, разделом 2 Закона об управлении сельскохозяйственными землями, при работе с сельскохозяйственными землями, классифицированными как земли I-III классов (т. е. с лучшими почвами), необходимо получить согласие министра, ответственного за развитие и сельские дела. Это согласие выдается по запросу главы коммуны (мэра, главы города).
Однако существует одно существенное исключение из этого правила . Такое согласие не потребуется, если земельный участок соответствует всем следующим условиям:
- по меньшей мере половина площади каждого компактного участка земли включена в площадь компактной застройки;
- расположены не далее чем в 50 м от границы ближайшего земельного участка под застройку в соответствии с положениями Закона от 21 августа 1997 года об управлении недвижимостью
- расположены не далее чем в 50 метрах от дороги общего пользования в соответствии с положениями Закона от 21 марта 1985 года о дорогах общего пользования
- их площадь не превышает 0,5 га, независимо от того, составляют ли они единое целое или несколько отдельных частей.
Следовательно, если наша собственность не включает сельскохозяйственные земли I-III классов, процедура получения согласия министра, ответственного за развитие сельских районов, не требуется.
3. Существует ли местный план застройки для данного объекта недвижимости?
Ответ на этот вопрос оказывает наибольшее влияние на время, необходимое для «деаграрной реконструкции» участка. Если на участок распространяется действие местного плана застройки, первым шагом является проверка его предполагаемого использования в рамках этого плана. Если это использование соответствует нашим инвестиционным намерениям, то есть, например, это район индивидуальной жилой застройки, и мы хотим построить на нем индивидуальный дом, то «деагральная реконструкция» земли будет заключаться просто в ее выводе из эксплуатации – этап II – и последующем получении разрешения на строительство.
Однако, если предполагаемое использование объекта недвижимости, указанное в местном плане, не соответствует нашим планам, необходимо будет начать первый этап – внесение изменений в существующий план, который более подробно описан ниже.
Однако, если для данного объекта недвижимости отсутствует местный план застройки, для начала процедуры «деаграрного» преобразования мы переходим к этапу I — получению решения об установлении условий застройки.
Этап I:
Получение решения об установлении условий застройки/внесении изменений в действующий местный план развития
После подготовки участка к «деаграрной реконструкции» мы можем начать первый этап — и, в отсутствие местного плана застройки, получить решение об условиях застройки. Решение об условиях застройки выносится по запросу главы коммуны (мэра, главы города). На практике решение от их имени выносится соответствующим подразделением в муниципальном управлении.
Как правило, решение об условиях застройки может быть получено в течение одного месяца, а в особо сложных случаях – в течение двух месяцев с даты начала разбирательства (даты подачи полного комплекта документов в соответствующий орган). На практике эти сроки иногда превышаются.
Если на данную собственность распространяется действие местного плана застройки, и ее предполагаемое использование в этом плане не соответствует нашим планам, мы должны инициировать процедуру изменения плана и подать соответствующую заявку.
В соответствии со статьей 27 Закона о пространственном планировании и развитии, поправки к исследованию или местному плану вносятся тем же способом, каким они принимаются. Это означает, что любая поправка, даже частичная или затрагивающая текст самого плана, требует процедуры, описанной здесь #34 . Это подтверждается практикой и судебной практикой.
Заявление о внесении изменений в местный план развития не является основанием для начала административного разбирательства. Решение о внесении изменений в местный план развития принимает исключительно муниципальный совет, который по собственной инициативе или по запросу главы коммуны или мэра (президента города) принимает постановление о начале подготовки плана. Хотя любое лицо может подать заявление в эти органы о подготовке плана, совет не обязан принимать постановление в ответ на поданное заявление.
Этап II:
Исключение сельскохозяйственных земель из производства
Исключение сельскохозяйственных земель из производства является заключительным этапом «несельскохозяйственной переработки», необходимым для получения разрешения на строительство и, следовательно, начала строительства или несельскохозяйственного использования существующих сельскохозяйственных построек. Исключение из производства может произойти после принятия решений, разрешающих такое исключение, в отношении сельскохозяйственных земель, разработанных на почвах минерального и органического происхождения, классифицированных как классы I, II, III, IIIa и IIIb, а также сельскохозяйственных земель классов IV, IVa, IVb, V и VI, разработанных на почвах органического происхождения, и земель, указанных в ст. 2, п. 1, пунктах 2-10 УГРИЛ.
Подача заявления на освобождение от уплаты налогов на сельскохозяйственную продукцию бесплатна, однако получение некоторых прилагаемых документов может потребовать дополнительных затрат.
К заявлению необходимо приложить следующие документы:
- Текущая выписка из земельного кадастра;
- Выдержка и карта из местного плана застройки участка, охватываемого заявкой, или, в случае его отсутствия, окончательное решение об условиях застройки;
- Документ, подтверждающий право на землю;
- Заявление о рыночной стоимости 1 м2 земельного участка, охватываемого заявкой;
- 1 экземпляр плана застройки участка с графически обозначенной (четкий контур – цветной) и рассчитанной площадью (с учетом площади и класса запрещенного использования), выраженной в м² или с точностью до 0,0001 га, предназначенной для исключения из сельскохозяйственного производства, с обозначением здания.
- Доверенность.
Решение об исключении обычно выносится соответствующим старостой (главой района). После того, как решение об исключении вступает в силу, может быть вынесено решение о выдаче разрешения на строительство. Стоит помнить, что если разрешение на строительство выдано до вынесения решения, разрешающего исключение земли из сельскохозяйственного оборота, то такое разрешение должно быть признано недействительным, поскольку оно явно нарушает положения о защите сельскохозяйственных или лесных земель (постановление Высшего административного суда от 14 октября 1998 г., IV SA 1627/96).
Мы сердечно приглашаем вас следить за нашей серией статей на постоянной основе – на следующей неделе мы представим вам информацию о сборах, которые должны уплатить лица, получившие окончательное решение, разрешающее исключение земель из сельскохозяйственного производства.
Данное уведомление носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
автор:
