В сегодняшней статье из серии «Вторничные утра для строительной отрасли» мы хотели бы представить вам влияние местного плана пространственного развития («МПЗР») на возможности торговли сельскохозяйственными землями, то есть землями, отнесенными к сельскохозяйственным целям в земельном кадастре.
Прежде всего, важно подчеркнуть, что если в данном районе действует местный план территориального развития (МПЗР), то этот местный закон определяет предполагаемое использование сельскохозяйственных угодий, устанавливая правила их застройки и продажи без каких-либо ограничений. Если сельскохозяйственный участок подпадает под действие МПЗР и предназначен для несельскохозяйственных целей, его можно застраивать и продавать без ограничений. В противном случае, для земель, предназначенных для сельского хозяйства в рамках МПЗР, которые в противном случае использовались бы для проектов иного назначения, необходимы поправки к МПЗР. Независимо от наличия МПЗР, для исключения земель из сельскохозяйственного производства и получения разрешения на строительство может потребоваться решение главы района.
Для понимания этого вопроса в контексте сделок с недвижимостью крайне важно понимать, что на самом деле представляет собой сельскохозяйственная недвижимость. В соответствии со статьей 2.1 Закона от 11 апреля 2003 года о формировании сельскохозяйственной системы («Agrément»), сельскохозяйственная недвижимость должна пониматься как: сельскохозяйственная недвижимость в значении Гражданского кодекса, за исключением недвижимости, расположенной в районах, обозначенных в планах пространственного развития для несельскохозяйственных целей. В свою очередь, статья 46.1 Гражданского кодексагласит , что сельскохозяйственная недвижимость — это недвижимость, которая используется или может использоваться для сельскохозяйственного производства, включая растениеводство и животноводство, в том числе садоводство, плодоводство и рыбоводство.
Это означает, что имущество будет освобождено от положений Закона о реабилитационном жилье и развитии сельских районов только в том случае, если все имущество в местном плане территориального развития (МПЗР) предназначено для несельскохозяйственных целей. Если же для несельскохозяйственных целей в местном плане территориального развития (МПЗР) предназначена только часть имущества, то есть несколько участков, включенных в единый земельный и ипотечный реестр, то к этому имуществу будут применяться положения Закона о реабилитационном жилье и развитии сельских районов. Стоит отметить, что Министерство сельского хозяйства и развития сельских районов, Национальный центр поддержки сельского хозяйства и Национальный нотариальный совет разделяют эту точку зрения.
Учитывая вышеизложенное, мы отмечаем статус недвижимости (понимаемой как земельные участки, охватываемые единым земельным и ипотечным реестром), чье целевое назначение в МПЗП частично сельскохозяйственное. В этой связи мы обращаем внимание на совместную позицию Министерства сельского хозяйства и развития сельских районов, Национального центра поддержки сельского хозяйства и Национального нотариального совета, согласно которой сельскохозяйственная недвижимость, освобожденная от положений Закона о сельскохозяйственной собственности (ЮКР), включает, помимо недвижимости, полностью предназначенной для несельскохозяйственных целей в МПЗП, также недвижимость, полностью предназначенную для несельскохозяйственных целей в МПЗП.
В заключение следует подчеркнуть, что влияние местного плана пространственного развития (МППР) на сельскохозяйственные угодья зависит от предполагаемого использования, указанного в местном плане пространственного развития. Это означает, что свобода распоряжения и застройки сельскохозяйственных угодий будет распространяться как на те угодья, которые в местном плане пространственного развития полностью предназначены для несельскохозяйственных целей, так и на те, которые в местном плане пространственного развития полностью предназначены для эквивалентных несельскохозяйственных целей. Следовательно, такие угодья не будут подпадать под действие Закона об управлении земельными ресурсами, и, таким образом, их торговля будет свободна от ограничений, введенных этим законом.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 22 сентября 2025 года.
Автор:
Редактор серии:
