Среди многочисленных изменений, «Новый курс» также существенно изменил правила налогообложения частной аренды жилья.
До конца 2022 года лица, получающие доход от сдачи недвижимости в аренду, могли выбирать между обложением налогом по общим правилам – согласно налоговой шкале – или по фиксированной ставке – 8,5% для дохода до 100 000 злотых и 12,5% для любого превышения. Начиная с этого года, единственным вариантом налогообложения является фиксированная ставка. Если доход от сдачи недвижимости получают супруги, сумма в 100 000 злотых применяется совместно к обоим супругам
Главная особенность фиксированной ставки налогообложения заключается в том, что налоговой базой является доход, то есть все, что мы получаем от арендатора. Это означает, что мы больше не можем вычитать понесенные расходы (коммунальные услуги, ремонт, проценты по кредиту). Фиксированная ставка налога автоматически рассчитывается и перечисляется на налоговый микросчет ежемесячно или ежеквартально (по усмотрению налогоплательщика). Расчетный период определяется датой первого платежа. Налог должен быть уплачен до 20-го числа месяца, следующего за окончанием месяца или квартала соответственно. Ежеквартальный расчетный период также должен быть подтвержден в годовой налоговой декларации (ПИТ-28). Эта декларация должна быть подана в период с 15 февраля по 30 апреля следующего года. В декларации также можно указать общественно полезную организацию, которой вы хотите пожертвовать 1,5% от вашего налога (эта ставка увеличилась на 0,5 процентных пункта).
Для уменьшения суммы подлежащего уплате налога стоит рассмотреть возможность заключения правильно составленного договора аренды. Если расходы на коммунальные услуги и кооперативную арендную плату несет арендодатель и они включены в арендную плату, то они входят в налоговую базу по фиксированной ставке. Однако, если в договоре оговорено, что эти расходы несет арендатор, даже если он обязан оплачивать их через арендодателя, налоговая база будет состоять исключительно из арендной платы.
Налоговые убытки за предыдущие годы также можно уменьшить путем урегулирования налоговых убытков. Если доход от сдачи в частную аренду, ранее учтенный в соответствии с общими правилами, принес убыток, его можно вычесть из дохода. Убытки от дохода от сдачи в частную аренду можно вычесть в течение пяти лет.
Следует также помнить, что доход, облагаемый налогом по единовременной ставке, не учитывается при расчете солидарного сбора.
Введение фиксированной ставки налога на доход от сдачи недвижимости в частную аренду также нарушает принцип, согласно которому каждый налогоплательщик платит налог со своего собственного дохода. Если недвижимость находится в совместной собственности супругов, один из супругов может урегулировать весь доход от сдачи такой недвижимости в аренду.
До недавнего времени налоговые органы утверждали, что из-за количества сдаваемых в аренду объектов недвижимости или организации процесса аренды налогоплательщик получал доход от предпринимательской деятельности, а не от частной аренды, и должен облагаться налогом соответствующим образом. Эта практика была прекращена Высшим административным судом, который в постановлении семи судей от 24 мая 2021 года (дело II ФПС 1/21) заявил, что для классификации дохода от аренды как дохода от предпринимательской деятельности налогоплательщик должен предпринять шаги по четкому разграничению предпринимательской деятельности путем создания организованного набора материальных и нематериальных активов, предназначенных для обслуживания этой деятельности, построения организационных структур, позволяющих управлять этой отдельной частью активов, и разработки стратегии для этой деятельности (планы ее развития, исследование рынка для оценки потребностей потенциальных арендаторов и адаптация активов к этим потребностям). Инвестирование избыточных средств (полученных из различных источников дохода) в приобретение недвижимости (включая помещения), которая затем сдается в аренду, не подтверждает признание этих активов связанными с предпринимательской деятельностью. Размер полученного дохода, а также количество сдаваемых в аренду объектов недвижимости не дают оснований для вывода о том, что это уже не арендный доход, а доход от предпринимательской деятельности. Именно налогоплательщик решает, «связывать» ли определенные активы с предпринимательской деятельностью или сохранять их как некоммерческие активы и, например, сдавать их в аренду.
Однако, учитывая изменения в налогообложении частной аренды, может оказаться, что в некоторых случаях, при больших масштабах и высоких затратах, сдача недвижимости в аренду в рамках бизнеса может быть более выгодной. В таких случаях по-прежнему можно уплачивать налог по налоговой шкале (12% на доход до 120 000 злотых и 32% на превышение) или по прямолинейной шкале (19% независимо от полученного дохода) и вычитать понесенные расходы на получение дохода. Однако лица, сдающие недвижимость в аренду, больше не могут вычитать амортизационные отчисления за жилые здания (помещения) в качестве налоговых вычетов. Это не относится к другой недвижимости (офисы, склады и т. д.).
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 13 февраля 2023 года.
