Проще говоря, договор о застройке — это предварительное соглашение, заключаемое с застройщиком. Его цель — установить, среди прочего, цену и предмет будущего соглашения о передаче права собственности на недвижимость. Права и обязанности, вытекающие из договора о застройке, могут быть переданы другому юридическому лицу. Однако, если передача осуществляется плательщиком НДС, могут возникнуть сомнения относительно применения правильной ставки НДС.
Поставка жилой недвижимости, не освобожденной от НДС, облагается налогом по сниженной ставке 8%. Эта ставка применяется к строительству, осуществляемому в рамках программы социального жилья. Сюда входят жилые здания или их части, за исключением коммерческих помещений, жилые помещения в нежилых зданиях, классифицированных в Польской классификации строительных объектов в разделе 12, и сооружения, классифицированные в Польской классификации строительных объектов в классе ex 1264.
Таким образом, представляется, что поскольку предмет договора о передаче права собственности на жилую недвижимость облагается налогом по ставке 8%, то передача прав и обязанностей по договору о строительстве, которая в конечном итоге должна привести к передаче права собственности, также должна облагаться налогом по той же ставке.
Однако Верховный административный суд придерживался иной точки зрения. В постановлении, принятом коллегией из семи судей 24 июня 2024 года (дело I FSK 1661/20), было заявлено, что передача права собственности на объект недвижимости не является поставкой товаров, а представляет собой оказание услуг. Может показаться, что такая классификация имеет чисто теоретическое значение, исключительно для догматиков налогового права. Ничто не может быть дальше от истины! Она имеет существенные практические последствия. В то время как поставка жилой недвижимости как поставка товаров облагается НДС по ставке 8%, передача права собственности на объект недвижимости как оказание услуг облагается стандартной ставкой 23%.
В обосновании рассматриваемого решения Верховный административный суд указал, что в результате уступки договора о застройке «цессионарий приобретает (...) от цедента право заключать и исполнять (требовать заключения и исполнения) «обещанный договор» застройщика в форме передачи жилого помещения, а не распоряжаться таким помещением как собственник. Цессионарий имеет право требования только в той мере, в какой застройщик заключит и исполнит договор, и, следовательно, то же право, которым ранее обладал цедент на момент уступки. Поскольку последний не имел в своем распоряжении жилого помещения, он не мог распорядиться им путем уступки».
Суть поставки товаров заключается в передаче права распоряжения имуществом в качестве собственника. Следовательно, поскольку субъект, передающий права и обязанности по договору, не распоряжается имуществом в качестве собственника, он не может осуществлять поставку товаров. Однако, согласно Закону о НДС, предоставление услуг включает все операции, которые не являются поставкой товаров. Таким образом, передача договора на разработку была признана предоставлением услуг и, следовательно, облагается НДС по ставке 23%.
Налогооблагаемая сумма представляет собой вознаграждение (компенсацию) субъекта, передающего права и обязанности (цедента). Возврат авансовых платежей, внесенных при покупке жилой недвижимости, является денежной выгодой, сопровождающей передачу; он не является вознаграждением и не облагается налогом на добавленную стоимость.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 30 марта 2025 года.
Автор/редактор серии:
Получайте первыми наши статьи и юридические уведомления прямо на вашу электронную почту! Подпишитесь на нашу рассылку, перейдя по ссылке , или свяжитесь с нами по адресу social@kglegal.pl, чтобы персонализировать контент.
