В сегодняшней статье из нашей серии мы хотели бы объединить вопрос применения Закона от 5 июля 2018 года об упрощении подготовки и реализации жилищных инвестиций и сопутствующих инвестиций (далее именуемого «закон о застройщике» или «специальный закон о жилищном строительстве») с приобретением сельскохозяйственной недвижимости.
Во-первых, напоминаем, что приобретение сельскохозяйственной недвижимости регулируется (в принципе) Законом о формировании сельскохозяйственной системы («УКУР») и подлежит ряду ограничений (мы писали об этом в сообщениях № 60 и № 61). Этот закон также устанавливает, что ограничения на приобретение сельскохозяйственной недвижимости (с некоторыми оговорками) не распространяются на недвижимость, расположенную в пределах административных границ городов,если:
- В отношении сельскохозяйственного участка об определении местоположения объекта жилой застройки.
- В отношении сельскохозяйственного объекта было принято решение об определении местонахождения сопутствующих инвестиций.
- Сельскохозяйственная собственность продается с целью осуществления инвестиций в жилищное строительство или сопутствующих инвестиций.
Третий случай представляет особый интерес, поскольку он позволяет приобретать сельскохозяйственные угодья без согласия или предварительного разрешения Национального центра поддержки развития сельскохозяйственной собственности (KOWR), если инвестор планирует получить только разрешение, определяющее местоположение жилой или связанной с ней инвестиции. Цель этого положения — упростить реализацию инвестиций в жилую недвижимость на сельскохозяйственных угодьях, расположенных в пределах административных границ городов. Следовательно, оно не распространяется на сельскохозяйственные угодья в пределах сельских коммун. Местоположение сельскохозяйственного угодья в пределах административных границ города определяется на дату события, приведшего к приобретению права собственности на имущество.
В то же время мы отмечаем, что UKUR предоставляет Национальному центру поддержки сельского хозяйства («KOWR») дополнительные полномочия по проверке фактической реализации инвестиций в рамках Специального закона о жилищном строительстве. KOWR предоставлено право представлять нотариально заверенный акт, подтверждающий приобретение такой недвижимости, в случаях, когда:
- В течение двух лет с момента заключения договора купли-продажи сельскохозяйственной недвижимости, расположенной в пределах административных границ городов, для которых было принято постановление об установлении местоположения жилого или связанного с ним инвестиционного объекта, покупатель не получил разрешение на строительство в соответствии с этим постановлением. В связи с этим орган архитектурно-строительного надзора обязан направить окончательное разрешение на строительство в соответствующее местное отделение KOWR;
- в течение 2 лет с даты заключения договора купли-продажи сельскохозяйственной недвижимости, расположенной в пределах административных границ городов, продажа которой осуществляется с целью осуществления жилищных инвестиций или сопутствующих инвестиций, инвестор не получил принятое решение и не получил разрешение на строительство в соответствии с настоящим решением,
- В течение 5 лет с момента получения окончательного решения по разрешению на строительство он не завершил строительство и не ввел объект в эксплуатацию:
- В случае инвестиций, включающих более одного жилого здания, — не менее 50% жилых зданий, входящих в инвестиционный портфель, или
- Сопутствующая инфраструктура.
Хотя UKUR разрешает приобретение сельскохозяйственной недвижимости, он также устанавливает относительно короткие сроки для реализации инвестиций в соответствии со Специальным законом о жилищном строительстве. В соответствии с пунктом 3, оценка соблюдения пятилетнего срока основывается на положениях Строительного кодекса – это условие будет выполнено, если здание может быть использовано в течение этого периода времени в соответствии со Строительным кодексом.
Указанные выше сроки могут быть продлены KOWR по запросу инвестора, но не более чем на один год с даты истечения срока, если их не удалось соблюсти по причинам, не зависящим от инвестора. В этом случае бремя доказывания лежит на инвесторе и подлежит проверке со стороны KOWR. Стоит подчеркнуть, что подача заявления о покупке сельскохозяйственной недвижимости является правом, а не обязанностью KOWR.
Соглашение о передаче права собственности на сельскохозяйственную недвижимость на основании рассматриваемого здесь исключения должно включать эту информацию. Кроме того, нотариус, подготавливающий соглашение, обязан направить копию нотариального акта соответствующему директору местного отделения KOWR в течение 14 дней с момента заключения соглашения. Таким образом, KOWR получает эту информацию и, несомненно, подтверждает, действительно ли инвестор намерен осуществить инвестиции.
Таким образом, если инвестор не получит в течение двух лет решение о местоположении жилого объекта или разрешение на строительство, или не завершит инвестицию в соответствии со Специальным законом о жилищном строительстве в течение пяти лет, KOWR имеет право приобрести недвижимость. Приобретение осуществляется по цене, определяемой на основе рыночной стоимости недвижимости, как это определено в правилах управления недвижимостью, на дату подачи KOWR заявления о приобретении.
Вышеуказанные правила применяются в отношении приобретения акций или их частей в рамках совместной собственности на недвижимость.
Стоит напомнить, что закон о застройщиках также вводит исключение из действия Закона об охране сельскохозяйственных и лесных земель в отношении инвестиций в жилую недвижимость или сопутствующих инвестиций, расположенных в пределах административных границ городов.
В целом, закон о застройщиках ввел не только специальную процедуру реализации инвестиций в жилую недвижимость, но и отступления от Закона о формировании сельскохозяйственной системы, призванные облегчить приобретение сельскохозяйственных угодий для такого рода инвестиций в жилую недвижимость. Однако введенные сроки получения разрешения, строительного разрешения или завершения проекта кажутся настолько короткими, что инвесторы не проявляют особого интереса к применению этих правил.
На следующей неделе мы расскажем вам о том, какие изменения правительство планирует внести в специальный закон о жилищном строительстве в связи с реформой территориального планирования.
Совместно с газетой «Rzeczpospolita» и Польской ассоциацией застройщиков мы приглашаем вас на тренинг под названием «Индустрия застройки в условиях нового закона о застройке». Цель тренинга — обсудить изменения, к которым застройщикам необходимо подготовиться с 1 июля 2022 года, после вступления в силу нового закона. Подробную информацию можно найти на сайте konferencje.rp.pl.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 14 марта 2022 года.
автор:
