Как было объявлено на прошлой неделе, сегодня мы хотели бы обсудить процедуру получения разрешений от Национального центра поддержки сельского хозяйства (KOWR) на приобретение сельскохозяйственных земель, которая регулируется Законом от 11 апреля 2003 года о формировании сельскохозяйственной системы (UKUR). Это означает, что описанные ниже требования не применяются, в частности, к сельскохозяйственным угодьям площадью менее 0,3 гектара или внутренним дорогам.
Как мы упоминали на прошлой неделе (№ 59), сельскохозяйственные угодья площадью 1 гектар и более, как правило, должны продаваться отдельному фермеру. Приобретение таких угодий другим лицом или в течение пяти лет после приобретения требует согласия Национального центра поддержки сельского хозяйства (KOWR).
Согласие на приобретение недвижимости организацией, не являющейся фермером
Как правило, приобретение сельскохозяйственной недвижимости нефермером может происходить с согласия Генерального директора Национального центра поддержки сельского хозяйства (KOWR), выраженного в административном решении, вынесенном по запросу продавца или покупателя. Заявки также могут подавать университеты, частные лица, намеревающиеся создать семейное фермерское хозяйство, или частные лица, намеревающиеся расширить свое семейное фермерское хозяйство. Для каждой из этих групп UKUR устанавливает различные требования к подаче успешной заявки
В следующих разделах мы обсудим процедуру подачи заявки продавцом, поскольку это наиболее распространенная практика, и именно здесь мы видим наибольший потенциал для ее получения. Такая заявка может быть подана,если: (а) продавец докажет, что продажа сельскохозяйственного участка частному фермеру была невозможна, если только приобретение участка не будет основано на какой-либо другой юридической сделке, отличной от продажи участка; (б) покупатель сельскохозяйственного участка обязуется осуществлять сельскохозяйственную деятельность на приобретенном сельскохозяйственном участке; (в) приобретение сельскохозяйственного участка не приводит к чрезмерной концентрации сельскохозяйственных земель. Все эти условия должны быть выполнены в совокупности.
Для выполнения требования, указанного в пункте (а), продавец должен разместить уведомление о намерении продать недвижимость через ИТ-систему e-rolnik https://erolnik.gov.pl/#/ (предоставляемую бесплатно Национальным центром поддержки развития недвижимости). В правилах подробно указано, что должно быть включено в уведомление и в предложение о покупке. Уведомление о продаже должно оставаться активным в системе e-rolnik не менее 30 дней с даты его размещения.
Только если в течение этого периода никто не откликнется на объявление, продавец сможет подать заявление в региональное отделение KOWR, соответствующее местоположению объекта недвижимости, с просьбой о согласии на покупку объекта недвижимости лицом, не являющимся фермером. Правила не требуют использования формальной формы. Однако заявление должно включать имя владельца недвижимости, его адрес и суть запроса, а также быть подписано заявителем. Оно также должно содержать имя продавца и покупателя сельскохозяйственной недвижимости (включая их адреса), наименование продаваемого объекта недвижимости и обоснование заявления, в частности, цель покупки сельскохозяйственной недвижимости и ее предполагаемое использование.
К заявлению необходимо приложить, помимо прочего, документы, подтверждающие выполнение условий получения разрешения, включая распечатку из системы e-rolnik, подтверждающую размещение объявления. Заявление или прилагаемые к нему документы должны включать заявление продавца сельскохозяйственного участка, в котором указывается: (i) невозможность продажи сельскохозяйственного участка частному фермеру; (ii) согласованная с покупателем цена продажи сельскохозяйственного участка. Заявление на получение разрешения на покупку участка облагается гербовым сбором в размере 10 злотых. К заявлению также необходимо приложить заявления покупателя, в которых он (i) обязуется осуществлять сельскохозяйственную деятельность на приобретенном участке и (ii) предоставляет информацию о площади всех принадлежащих ему сельскохозяйственных участков (в собственности, в бессрочном пользовании, в индивидуальном владении или в аренде).
Следует помнить, что если заявление о согласии подано по истечении 6 месяцев с даты истечения срока подачи ответов на объявление, генеральный директор KOWR откажет в согласии на приобретение сельскохозяйственной недвижимости.
Если KOWR вынесет отрицательное решение, стороны имеют право обжаловать его министру сельского хозяйства и развития сельских районов.
Согласие на продажу недвижимости до истечения 5 лет
Согласно Укуратскому совету по сельскохозяйственному регулированию (UKUR), покупатель сельскохозяйственной недвижимости обязан управлять хозяйством, включая приобретенную землю, в течение как минимум пяти лет с даты покупки. Это обязательство распространяется также на индивидуальных фермеров, которым не требовалось получать согласие на покупку. Кроме того, если покупатель является физическим лицом, он обязан управлять хозяйством самостоятельно. В течение этого периода сельскохозяйственная земля не может быть продана или даже передана другим лицам (например, сдана в аренду).
Однако избежать этого обязательства можно, получив согласие Генерального директора Национального центра поддержки сельского хозяйства (т. е. штаб-квартиры KOWR в Варшаве). Субъект, желающий продать сельскохозяйственные земли, должен подать заявление на получение такого согласия в форме административного решения. Согласие предоставляется в случаях, оправданных важными интересами покупателя сельскохозяйственной собственности или общественными интересами.
Для получения такого согласия необходимо продемонстрировать вескую личную или социальную причину. Классическим примером может служить серьезная болезнь отдельного фермера, которая препятствует ему вести хозяйство. По данным Национального центра поддержки развития сельских районов (KOWR), экономические причины или появление выгодной возможности не являются достаточным основанием для предоставления согласия. Что касается общественных интересов, то, по-видимому, это может включать, например, передачу недвижимости фонду или муниципалитету, желающему реализовать инвестиционный проект, приносящий пользу местному сообществу.
Правила не требуют использования типового заявления и не предусматривают конкретной формы заявления. Однако оно должно соответствовать требованиям Кодекса административного производства, включая, как минимум, имя, адрес и формулировку запроса заявителя. В заявлении также должно быть указано обозначение сельскохозяйственного объекта и указано, подлежит ли объект продаже или передаче другому юридическому лицу. Заявление облагается гербовым сбором в размере 10 злотых.
Согласие выдается в форме административного решения, и заявитель имеет право обжаловать его министру сельского хозяйства и развития сельских районов.
Вкратце, торговля сельскохозяйственными землями подлежит ограничениям, которые регулируются UKUR (Управлением по правам человека Великобритании). Поэтому каждый случай торговли сельскохозяйственной недвижимостью, превышающей 1 гектар, требует индивидуального анализа для определения возможности получения одобрения KOWR (Управления по правам человека Великобритании) для данной сделки.
На следующей неделе мы проанализируем случаи, когда, хотя фермер и не может приобрести сельскохозяйственную землю, KOWR имеет приоритетное право на ее покупку, а следовательно, и на ее приобретение.
Данное уведомление носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
автор:
