Сегодняшнее уведомление касается возможности изменения цен на жилые помещения в договорах купли-продажи с потребителями. Положения договоров, допускающие изменение цен, стали предметом пристального внимания Президента Управления по защите конкуренции и прав потребителей («УОКК»), который неоднократно признавал такие положения незаконными. В настоящее время в нашей практике мы сталкиваемся с двумя ситуациями, когда стороны допускают изменение цен: (i) изменение площади помещений в результате исполнительной съемки и (ii) изменение ставки налога на добавленную стоимость (НДС). Мы все чаще слышим вопросы о возможности введения положений о корректировке цен в связи с высокой инфляцией, повышением минимальной заработной платы или ростом цен на материалы и услуги на строительном рынке. Ниже мы проанализируем каждую из этих ситуаций.
Возможность изменения цен в результате изменения площади жилого помещения обусловлена тем, что даже идеально спланированный и спроектированный строительный проект не гарантирует полного соответствия строительной документации. Это связано с самой природой таких инвестиций, где, учитывая масштаб проекта, крайне редко удается завершить строительство в полном соответствии с проектной документацией. Следовательно, окончательная площадь помещения может быть больше или меньше, чем та, которая была предусмотрена и согласована в договоре купли-продажи. Поэтому целесообразно четко определить в договоре купли-продажи варианты, предусматривающие ценовую гибкость в случае изменения площади помещения. Такие положения, как правило, формируют взаимные права и обязанности сторон договора купли-продажи, требуя от потребителя уплаты дополнительной платы застройщику, если он получает выгоду от изменения площади помещения, в то время как в случаях, когда площадь помещения уменьшается, застройщик обязан вернуть часть уже уплаченной потребителем цены.
Судебная практика указывает на то, что положения стандартного договора, устанавливающие окончательную цену помещения исходя из его фактической площади, определяемой после завершения инвестиций, не могут считаться грубо нарушающими интересы потребителя. Однако такое положение должно включать право потребителя на отказ от договора,чтобы гарантировать, что его интересы не будут нарушены из-за неопределенности в отношении окончательной стоимости договора (см., среди прочего, решение Верховного суда от 12 сентября 2014 г., I CSK 624/13, и решение Административного суда в Варшаве от 24 июня 2015 г., дело VI ACa 1885/14).
Кроме того, такое положение не может предполагать произвольность в отношении окончательных изменений площади помещения. Судебная практика установила допустимый предел, в пределах которого договор на строительство считается надлежащим образом исполненным. Этот предел составляет +/- 2% от разницы между площадью помещения, указанной в договоре на строительство, и фактической площадью. В случае большей разницы потребитель должен иметь полное право отказаться от договора на строительство и получить полный возврат уплаченной суммы.
Еще одним фактором, побуждающим к введению положений, корректирующих цену недвижимости, является изменение ставки НДС. Реализация девелоперского проекта растягивается на длительный период, иногда даже на несколько лет, и поэтому существует риск изменения ставки НДС в ходе проекта, что полностью находится вне контроля сторон договора о строительстве.
Аналогично корректировке цен в связи с изменением площади помещения, судебная практика также допускает использование положений в договорах на строительство, предусматривающих возможность изменения цены помещения в связи с изменением ставки НДС, при условии, что экономический риск, связанный с этой ставкой, не лежит исключительно на потребителе. На практике эти положения должны предусматривать корректировку цен как при повышении, так и при снижении ставки НДС. Другое положение, то есть положение, которое лишь предусматривает возможность повышения цены помещения в связи с повышением ставки НДС, является незаконным договорным положением (см. решение Суда по вопросам конкуренции и защиты прав потребителей от 10 марта 2010 г., дело XVII AmC 1161/09). Такое положение также обязательно должно предусматривать право потребителя на расторжение договора на строительство в случае изменения ставки НДС.
Указанные выше положения, оставляющие за застройщиком право корректировать цену объекта, являются типичными и широко распространенными на рынке. Однако, учитывая текущую экономическую ситуацию, в частности, растущую инфляцию и цены на строительные материалы и услуги, возникают вопросы о возможности введения дополнительных положений индексационного характера в договоры, заключаемые с потребителями. Уже сейчас нередко случается, что подрядчики не могут точно оценить окончательную стоимость строительства из-за значительных колебаний на рынке строительных материалов. Это приводит к желанию ввести индексационные оговорки, позволяющие индексировать вознаграждение в заключенных строительных договорах, что также окажет прямое влияние на цены объектов, принимаемых застройщиками в рамках договоров на строительство.
По всей видимости, в таком случае у застройщиков будут аргументы, оправдывающие включение подобных положений об индексации в договоры на строительство. Судебная практика показывает, что договор может предусматривать индексацию показателей эффективности, если она основана на объективных факторах и если механизм работает в обе стороны и независим от субъективного решения застройщика (решение Апелляционного суда Варшавы от 3 сентября 2015 г., дело VI ACa 830/15).
Поэтому важно помнить, что положения об индексации должны быть ясными, понятными и справедливыми для обеих сторон. Это означает, что в отдельных случаях допускается как повышение, так и снижение цен на основе объективных данных. К таким данным могут относиться, например, данные, публикуемые Центральным статистическим управлением, такие как Индекс цен на строительные и сборочные работы.
Дополнительной гарантией для застройщика от потенциальных обвинений в использовании запрещенных договорных положений может стать введение предела, выше которого цена не изменится. Предполагается, что изменение не должно превышать +/- 5% – такой предел позволяет потребителю оценить потенциальную максимальную цену объекта недвижимости на момент заключения договора. Кроме того, чтобы минимизировать риск признания такого положения запрещенным, важно обеспечить потребителю возможность отказаться от договора в случае возникновения обстоятельств, указанных в пункте об индексации.
В заключение следует отметить, что включение в договор купли-продажи положений, предусматривающих корректировку цен на основе объективных факторов, таких как изменения площади после проведения исполнительной съемки, изменения ставок НДС или изменения цен и услуг в строительной отрасли, не означает автоматически, что застройщик использует запрещенные положения. Однако такие положения часто подлежат проверке Президентом Управления по защите конкуренции и прав потребителей (UOKiK), поэтому важно, чтобы такие положения четко определяли права и обязанности сторон и, как правило, предоставляли потребителю право расторгнуть договор купли-продажи, особенно в случае повышения цены.
На следующей неделе мы сосредоточимся на вопросе бремени доказывания в разбирательствах перед Председателем Управления по защите конкуренции и прав потребителей, а также на стадии судебного разбирательства.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
автор:
