Как и было объявлено, в сегодняшней статье мы продолжаем наши рассуждения, касающиеся закона о содействии подготовке и реализации жилищных инвестиций и сопутствующих инвестиций («закон о застройщике» или «специальный закон о жилищном строительстве»), переходя к обсуждению вопросов, связанных с местными градостроительными стандартами (также «LSU»). Этот вопрос по-прежнему актуален, хотя, согласно проекту поправок к Закону о пространственном планировании и развитии (о котором мы писали в № 85), вся глава, посвященная LSU, будет отменена.
Напомним, что местные стандарты городского планирования (LSU) принимаются муниципальным советом в форме резолюции, устанавливающей местные стандарты городского планирования, которая является актом местного законодательства. Это крайне важно, поскольку уже возник спор о том, распространяется ли резолюция только на инвестиции, осуществляемые в соответствии со Специальным законом о жилищном строительстве, или на все инвестиции, осуществляемые в пределах муниципалитета, а также о том, может ли муниципалитет устанавливать дополнительные условия, не вытекающие из этого закона. Принятые до сих пор резолюции в большинстве случаев более строгие, чем условия, выдвинутые Lex Developer, что делает решение этого вопроса крайне важным.
На мой взгляд, положения специального закона следует толковать строго в этом отношении, то есть, нормы городского планирования должны применяться только к инвестициям, осуществляемым в соответствии с этим законом, и охватывать только параметры, прямо указанные в нем. Это противоречит планируемым правительством стандартам городского планирования, которые будут введены в новой статье 13а, разделе 1, пункте b) Закона о пространственном планировании и развитии и будут применяться ко всем инвестициям, основанным на содержании генерального плана муниципалитета (мы подробно проанализируем эти вопросы после принятия проекта Советом министров).
Итак, что же могут регулировать местные стандарты городского планирования? Статья 17 Закона о специальном жилищном строительстве подробно описывает условия, которым должен соответствовать участок для строительства жилого дома. Помимо очевидных условий, таких как доступ к общественной дороге, водопроводу, канализации и электросетям, эти условия включают в себя:
(i) расстояние до остановки общественного транспорта – не более 1000 м, а в городах с населением более 100 000 жителей – 500 м,
(ii) расстояние до начальной школы – не более 3000 м, а в городах с населением более 100 000 жителей – 1500 м, и которая одновременно способна принимать новых учеников в количестве детей, составляющем не менее 7% от планируемого числа жителей инвестиционного жилья,
(iii) доступ к оборудованным зонам отдыха, развлечений или спорта площадью не менее произведения планируемого числа жителей и показателя 4 м2, на расстоянии не более 3000 м, а в городах с населением более 100 000 жителей – 1500 м,
(iv) ограниченное количество надземных этажей – за пределами городов, а в городах с населением до 100 000 жителей – до 4 надземных этажей. этажами, а в других городах — до 14 этажей и цокольного этажа.
В рамках параметров, указанных в пунктах (i)-(iv) выше, муниципалитеты могут устанавливать местные стандарты городского планирования при условии, что они не могут отличаться от стандартов более чем на 50%.
Кроме того, в соответствии со статьей 19, разделом 3 Закона об энергоснабжении, муниципалитет может также устанавливать количество парковочных мест, необходимых для обслуживания жилых инвестиций , или обязанность обеспечивать доступ к теплосети в соответствии с Законом об энергетике. Здесь также возник вопрос толкования: применяется ли указанное в постановлении количество парковочных мест только к жилым инвестициям или также к сопутствующим инвестициям, где муниципалитеты (например, в Варшаве) установили коэффициент парковочных мест для коммерческих помещений/коммерческих и сервисных зданий. Этот вопрос был решен Высшим административным судом, который согласился с широким толкованием данного положения, тем самым утвердив, что Закон об энергоснабжении может также устанавливать количество парковочных мест и доступ к теплосети для сопутствующих инвестиций (см. решение Высшего административного суда от 25 сентября 2019 г., дело II OSK 2174/19).
Еще один вопрос, касающийся парковочных мест, стал предметом решения Провинциального административного суда в Познани (решение Провинциального административного суда в Познани от 23 октября 2019 г., дело IV SA/Po 404/19). Оно касалось определения площади, где должны быть предусмотрены парковочные места, относящиеся к конкретному инвестиционному проекту жилой недвижимости. Воевода заявил, что положения специального закона не предоставляют муниципальному совету прямого права определять местоположение парковочных мест, при условии, что они должны располагаться на земельном участке, являющемся предметом инвестиций. Провинциальный административный суд не согласился с этой точкой зрения, сославшись на телеологическое толкование и заключив, что данное положение позволяет включить в LSU (Управление по земельным вопросам) указание о том, что парковочные места, необходимые для обслуживания инвестиционного проекта жилой недвижимости, должны располагаться на участке, где будут осуществляться инвестиции. Административный суд провинции указал, что привязка расположения парковочных мест к инвестиционному участку является рациональной, логичной и соответствует принципам рационального пространственного управления – с чем трудно не согласиться. Поэтому при планировании инвестиций мы рекомендуем размещать парковочные места на территории, отведенной под жилую застройку или сопутствующие инвестиции.
В целом, введение муниципалитетами местных стандартов градостроительства, ужесточение требований к реализации проектов жилищного строительства в соответствии со специальным законом, значительно затруднило их выполнение. Однако, как показывают недавние примеры решений о размещении объектов, соблюдение этих стандартов возможно, но требует диалога как с муниципальными властями, так и с местным сообществом. Будем надеяться, что объявленная поправка к Закону о пространственном планировании и развитии не подорвет уже созданные условия для такого сотрудничества.
Мы не расстаемся с компанией lex developer, и на следующей неделе мы сосредоточимся на таком интересном вопросе, как указания мэра Варшавы, документы, призванные облегчить реализацию инвестиций в рамках обсуждаемой процедуры.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 14 февраля 2022 года.
Автор/редактор серии:
