Как мы и объявляли после серии статей о строительных контрактах, мы переходим к следующей теме. Сегодня мы запускаем новую серию, в которой хотели бы познакомить вас с вопросами, связанными с сервитутами. В сегодняшней статье мы хотели бы начать с объяснения того, что такое сервитуты и какие существуют их типы.
Сервитут — это ограниченное имущественное право, позволяющее использовать землю, принадлежащую другому лицу, в рамках, определенных типом и содержанием конкретного сервитута. Следует отметить, что сервитуты чаще всего устанавливаются посредством одностороннего заявления собственника (или лица, обладающего правом бессрочного пользования) обремененной собственности, сделанного в связи с соглашением между сторонами. Земельные сервитуты также могут возникать в результате приобретательной давности, решения суда, административного решения или виндикаторного завещания.
Мы различаем три типа:
- сервитут на землю,
- личный сервитут,
- сервитут на передачу электроэнергии.
На практике все они существуют, хотя в процессе строительства мы чаще всего сталкиваемся с сервитутами на землю и инженерные коммуникации, а личные сервитуты особенно важно учитывать при покупке жилых зданий. Итак, перейдем к их обсуждению.
Земельный сервитут представляет собой обременение недвижимого имущества в пользу собственника другого недвижимого имущества (господства) правом, содержание которого заключается в том, что собственник господствующего имущества может использовать обремененное недвижимое имущество в определенных рамках, или что собственник обремененного недвижимого имущества ограничен в возможности совершать определенные действия в отношении него, или что собственник обремененного недвижимого имущества не имеет права осуществлять определенные права, на которые он имеет право в отношении господствующего имущества в соответствии с положениями (статья 285 § 1 Гражданского кодекса).
Как следует из приведенного выше определения, в случае земельного сервитута мы различаем два типа недвижимости: (i) господствующую недвижимость, т. е. недвижимость, собственник которой обладает определенными правами, и (ii) обремененнуюнедвижимость, т. е. недвижимость, собственник которой обязан что-либо сделать (обычно это ограничивается, например, возможностью застройки или обязанностью обеспечить доступ).
Земельный сервитут может использоваться только для повышения полезности господствующего участка или его предназначенного содержимого. Важно отметить, что земельные сервитуты навсегда обременяют имущество, то есть остаются независимыми от любых изменений в праве собственности (хотя они могут прекратить свое действие, если не будут использованы). Также важно отметить, что даже если сервитут ограничен частью имущества (например, одним участком межевания), он все равно рассматривается как обременение всего имущества.
К наиболее распространенным сервитутам на землю относятся сервитуты прохода и дороги, сервитуты необходимого проезда, сервитуты для использования определенных объектов, а в случае строительных проектов — также для прокладки инженерных коммуникаций (водопроводных и канализационных труб, прокладки кабелей и т. д.). Крайне важно правильно определить объем разрешенного использования обремененного имущества. Закон не дает такого определения; он лишь указывает, что сервитут должен осуществляться таким образом, чтобы минимизировать нарушения в использовании обремененного имущества. При отсутствии других данных объем и способ осуществления сервитута определяются на основе принципов общественного сосуществования с учетом местных обычаев. Однако на практике это приводит к строгой интерпретации — например, сервитут прохода не дает права прокладывать канализационные трубы вдоль такой дороги.
Личный сервитут — это ограниченное имущественное право, в соответствии с которым недвижимое имущество может быть обременено в пользу указанного физического лица правом, содержание которого соответствует содержанию земельного сервитута.
Персональный сервитут — это неотъемлемое, имущественное и автономное право. Он может быть установлен исключительно в интересах конкретного физического лица и может обременять только недвижимое имущество.
Содержание личного сервитута, как правило, соответствует содержанию вещного сервитута. Это включает все формы этого права, указанные в определении вещного сервитута, т.е. в статье 285 § 1 Гражданского кодекса. Среди личных сервитутов сам законодатель выделил особый вид личного сервитута: сервитут на жилую территорию.
Объем личного рабства и способ его осуществления, при отсутствии иных данных, определяются исходя из личных потребностей лица, имеющего на него право, с учетом принципов социального сосуществования и местных обычаев.
Сервитут на передачу права собственности — это новейший вид сервитута, регулируемый Гражданским кодексом. Он был введен Законом от 30 мая 2008 года, вносящим поправки в Гражданский кодекс и некоторые другие законы (вступившие в силу 3 августа 2008 года).
Сервитут на передачу электроэнергии устанавливается в пользу компании, занимающейся передачей электроэнергии, чья деятельность связана с предоставлением коммунальных услуг (например, электроэнергии, воды, канализации, газа). Он предполагает обременение недвижимого имущества в пользу компании, занимающейся передачей электроэнергии, которая намеревается построить или владеет объектами для снабжения или утилизации жидкостей, пара, газа, электроэнергии и другими подобными объектами, с правом использования обремененного имущества в определенных рамках, в соответствии с предполагаемым назначением этих объектов.
Соглашение о передаче электроэнергии включает в себя право размещать объекты передачи электроэнергии на чужой территории, осуществлять их техническое обслуживание, ремонт и устранение неисправностей. Для объектов, которые еще не существуют, соглашение включает в себя право на строительство объектов и доступ к чужой территории для этих целей. На практике компании, занимающиеся передачей электроэнергии, определяют свои права очень подробно, начиная от права на строительство объектов передачи электроэнергии, их расширение, доступ к территории для технического обслуживания и заканчивая ограничением застройки или посадки растений в районе расположения этих объектов.
В заключение следует отметить, что сервитуты играют важную роль в сделках с недвижимостью. Надлежащим образом оформленные сервитуты позволяют осуществлять инвестиции и строительство на объектах недвижимости. В свою очередь, владельцы обремененных правами собственности должны помнить об этих ограничениях и строго учитывать их при планировании своих инвестиций.
На следующей неделе вас ждет сюрприз в честь второй годовщины нашей серии статей. А затем мы вернемся к теме сервитутов и опишем взаимосвязь между сервитутами и земельными и ипотечными реестрами.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 30 мая 2022 года.
автор:
