Im heutigen Artikel, der Teil der Reihe „Dienstagmorgen für die Bauindustrie“ ist, setzen wir die Artikelreihe zum Thema Hypotheken fort und konzentrieren uns diesmal auf Aspekte im Zusammenhang mit deren Begründung, Ablauf, Löschung und der Veräußerung des frei gewordenen Hypothekenraums.
Letzte Woche (#244) haben wir Sie mit allgemeinen Fragen rund um Hypotheken vertraut gemacht, einschließlich der Frage, was damit abgedeckt werden kann.
I. Aufnahme einer Hypothek
Die Eintragung einer Hypothek ist konstitutiv, d. h. sie ist für deren Entstehung notwendig.
Darüber hinaus tritt die Wirkung der Eintragung ex tunc ein, also unabhängig vom tatsächlichen Zeitpunkt der Eintragung, da sie ab dem Zeitpunkt der Einreichung des Eintragungsantrags beim Grundbuchamt wirksam wird.
Grundlage für die Eintragung einer Hypothek in Abschnitt IV des Grund- und Hypothekenregisters kann eine Vereinbarung/Erklärung über die Begründung einer Hypothek, eine gerichtliche Entscheidung (z. B. eine Entscheidung über die Gewährung einer Sicherheit) oder eine Entscheidung einer anderen Stelle und in Ausnahmefällen ein Gesetz sein.
Die Eintragung einer Hypothek erfolgt auf Antrag. In besonderen Fällen kann das Gericht die Eintragung von Amts wegen vornehmen, sofern dies gesetzlich vorgesehen ist. Ein Notar kann den Antrag auf Eintragung über das IT-System (wenn die Hypothek im Rahmen einer notariellen Beurkundung begründet wurde) oder auf einem offiziellen Formular zusammen mit den Unterlagen, die die Grundlage für die Eintragung im Grundbuch bilden, und dem Zahlungsnachweis der Eintragungsgebühr einreichen. Antragsberechtigt sind der Grundstückseigentümer, der Nießbraucher oder der Hypothekengläubiger (sofern er ein im Grundbuch eintragbares Recht hat). Entsteht die Hypothek kraft Gesetzes, kann der Antrag von einer befugten Stelle gestellt werden. Auch ein Gerichtsvollzieher kann einen Antrag auf Eintragung über das IT-System einreichen.
Nach erfolgter Eintragung benachrichtigt das Gericht die Verfahrensbeteiligten – d. h. den Eigentümer oder den Nutzungsberechtigten des Grundstücks sowie den Gläubiger, zu dessen Gunsten die Hypothek bestellt wurde. Innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung der Eintragungsbenachrichtigung kann jeder Beteiligte gegen die Eintragungsentscheidung Berufung einlegen.
II. Ablauf der Hypothek
Eine Hypothek erlischt mit dem Erlöschen der durch die Hypothek gesicherten Forderung, außer in Fällen, in denen aus einem bestimmten Rechtsverhältnis weitere gesicherte Forderungen entstehen können.
Der Ablauf einer Vertragslaufzeit erfolgt unter anderem durch Zahlung, Aufrechnung, Verlängerung, Hinterlegung des Vertragsgegenstands bei Gericht oder durch Leistung anstelle der Leistung (datio in solutum).
Es ist hervorzuheben, dass eine Forderung auch dann erlöschen kann, wenn die Interessen des Gläubigers nicht befriedigt wurden. Dies ist beispielsweise der Fall bei vertraglicher Befreiung von der Schuld, bei Beendigung oder Ungültigerklärung des Rechtsverhältnisses durch die Parteien oder ein Gericht in gesetzlich vorgesehenen Fällen, bei Umgehung der Rechtsfolgen der Willenserklärung, die zur Entstehung der Forderung geführt hat, bei Unmöglichkeit der Leistung aufgrund von Umständen, die der Schuldner nicht zu vertreten hat, beim Eintritt eines im Rechtsakt festgelegten Ereignisses oder beim Tod einer der Parteien, sofern es sich um eine persönliche Verpflichtung handelt.
Läuft eine Hypothek aus, ist der Gläubiger verpflichtet, alle notwendigen Schritte einzuleiten, um sie aus dem Grundbuch zu löschen. Dies beinhaltet die Bereitstellung geeigneter Dokumente, wie beispielsweise einer Einverständniserklärung zur Löschung der Hypothek, die die Grundlage für die Löschung bildet.
III. Löschung der Hypothek
Die Löschung einer Hypothek aus dem Grundbuch kann auch nach Ablauf der Verpflichtung erfolgen und ist in der Regel eine formale Angelegenheit. Die Beantragung der Hypothekenlöschung obliegt dem Eigentümer oder dem Nutzungsberechtigten des Grundstücks. Dieser hat sicherzustellen, dass die Einträge im Grundbuch dem tatsächlichen Rechtsstatus entsprechen. Der Antrag ist beim zuständigen Amtsgericht einzureichen, das das Grundbuch für das belastete Grundstück führt. Dem Antrag sind die Zustimmung des Gläubigers zur Hypothekenlöschung (Grundlage für die Löschung) sowie der Nachweis über die Zahlung der Löschungsgebühr beizufügen. Gemäß § 100 des Gesetzes über Grund- und Hypothekenregister ist der Gläubiger verpflichtet, im Falle einer Hypothekenlöschung alle erforderlichen Schritte zur Veranlassung der Löschung aus dem Grundbuch einzuleiten.
Erwähnenswert ist, dass die Zustimmung des Gläubigers zur Löschung der Hypothek die Bestätigung enthalten sollte, dass:
- Alle durch eine bestimmte Hypothek besicherten Forderungen sind erloschen und es können künftig keine neuen, durch diese Sicherheit gedeckten Ansprüche mehr entstehen, oder die betreffende Hypothek ist erloschen
- Der Gläubiger stimmt der Löschung des Eintrags aus dem Grundbuch und dem Hypothekenregister zu.
Die Zustimmung zur Löschung einer Hypothek muss mindestens schriftlich mit notariell beglaubigter Unterschrift erfolgen; im Falle von Banken kann es sich um eine Erklärung gemäß Artikel 95 des Bankengesetzes handeln.
Wenn der Gläubiger nicht kooperiert, kann der Grundstückseigentümer gegen ihn Klage erheben, um den im Grundbuch und Hypothekenregister ausgewiesenen Rechtsstatus mit dem tatsächlichen Rechtsstatus in Einklang zu bringen.
IV. Veräußerung des freigewordenen Hypothekenplatzes
Die Veräußerung einer leerstehenden, mit einer Hypothek belasteten Immobilie berechtigt den Eigentümer oder den Nießbraucher, anstelle einer abgelaufenen Hypothek eine neue Hypothek aufzunehmen oder (mit Zustimmung des Begünstigten) eine andere, die Immobilie belastende Hypothek auf diese Stelle zu übertragen. Dieses Recht steht dem Eigentümer auch zu, wenn die Hypothek nur teilweise abgelaufen ist – in diesem Fall kann der Eigentümer die leerstehende Immobilie in dem Teil veräußern, in dem die Hypothek abgelaufen ist. Es ist wichtig zu beachten, dass die Veräußerung der Immobilie nur innerhalb der Grenzen der abgelaufenen Hypothek erfolgen kann. Das bedeutet, dass auf die leerstehende, mit einer Hypothek belastete Immobilie eine Hypothek in Höhe des Betrags der abgelaufenen Hypothek nicht höher aufgenommen werden kann.
Eine auf einem geräumten, verpfändeten Grundstück eingetragene oder übertragene Hypothek hat denselben Rang wie eine abgelaufene Hypothek. Das bedeutet, dass sich im Falle mehrerer Gläubiger die Stellung nachfolgender Gläubiger trotz des Ablaufs der ursprünglichen Hypothek nicht ändert – sie erhalten also keinen Vorrang bei der Befriedigung ihrer Ansprüche aus dem Grundstück. Daher sollten mehrere Hypothekengläubiger darauf achten, diese Situation zu wahren und das Recht des Eigentümers oder des Nießbrauchers, über ein solches geräumtes, verpfändetes Grundstück zu verfügen, auszuschließen.
In nur einer Woche werden wir Ihnen das Thema und den Umfang der Hypothekensicherheit vorstellen.
Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar.
Rechtsstatus ab dem 17. März 2025.
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