В сегодняшней статье мы продолжаем нашу серию статей об общих зонах недвижимости в контексте прав и обязанностей жилищных кооперативов и собственников квартир. Мы сосредоточимся, в частности, на том, как судебные решения рассматривают террасы в многоквартирных домах и как это влияет на права и обязанности как жилищного кооператива, так и отдельных собственников квартир.
С самого начала стоит отметить, что в соответствии со статьей 13, пунктом 1 Закона от 24 июня 1994 года о праве собственности на помещения («ЗПС»), собственник помещения несет ряд обязательств, связанных с его имуществом. Собственник помещения обязан в полном объеме нести расходы на его содержание. Это включает в себя расходы на ремонт, устранение неисправностей в помещении, расходы, связанные с использованием воды, электроэнергии, газа и т. д., а также общественные обязательства, такие как налог на имущество. Кроме того, собственник помещения обязан поддерживать порядок в доме, что кажется очевидным, учитывая, что соблюдение надлежащих норм между собственниками имущества имеет решающее значение для поддержания хороших отношений и предотвращения соседских конфликтов.
Независимо от обязательств, непосредственно связанных с самими помещениями, каждый собственник обязан вносить свой вклад в расходы по управлению общим имуществом. В предыдущей статье (№ 224) мы указывали на определенные расхождения в судебной практике относительно классификации балконов, например, как общих частей или как принадлежностей к индивидуальным помещениям.
Почему это так важно? Потому что, когда речь идет об обязанности покрывать расходы на техническое обслуживание, эти расходы ложатся исключительно на собственника (или собственников, если собственников несколько) помещения. Однако, когда речь идет об общих зонах, эти расходы несет жилищное сообщество и, следовательно, распределяются между членами жилищного сообщества пропорционально их долям в общей собственности (хотя здесь могут быть некоторые исключения, например, в случае коммерческих помещений). Таким образом, в зависимости от того, классифицируем ли мы тот или иной элемент как общую зону или как элемент помещения (или принадлежность к помещению), размер и объем расходов, которые нам придется нести, будут иметь решающее значение.
Следует признать, что с точки зрения затрат это часто может быть значительным. Именно здесь возникают сомнения относительно того, как следует поступать, например, с балконами и террасами в многоквартирных домах, предназначенными для исключительного использования владельцем конкретной квартиры. С одной стороны, на первый взгляд кажется, что, поскольку они являются структурным элементом всего здания, их следует рассматривать как общее пространство. Однако, с другой стороны, такой балкон или терраса используются исключительно владельцем квартиры, к которой они примыкают. Также стоит отметить, что это различие важно в контексте работ, которые владелец квартиры хотел бы выполнить на балконе или террасе, поскольку в определенных обстоятельствах для таких работ может потребоваться согласие жилищного кооператива.
Итак, как же суды принимали решения по подобным делам?
Судебная практика по этим делам показала, что проблема гораздо глубже, чем просто попытка отнести балконы или террасы к одной из двух вышеупомянутых групп. Например, в решении Высшего административного суда от 28 сентября 2022 года, дело № II ОСК 1549/20, Высший административный суд подтвердил, что собственники отдельных помещений несут ответственность за поддержание террасы, принадлежащей этим помещениям, в надлежащем состоянии. Однако это относится только к отделке поверхности террасы и пространству, используемому исключительно для жилищных нужд собственников помещений. Следовательно, жилищное сообщество, в свою очередь, будет нести ответственность за поддержание конструктивных элементов террасы (таких как перекрытие), поскольку это архитектурный элемент конструкции террасы, постоянно соединенный с конструкцией здания.
Таким образом, в принципе, все предписания, касающиеся устранения нарушений технического состояния террасы, должны в первую очередь адресоваться жилищному кооперативу, а не собственнику помещения, к которому они относятся, поскольку «именно жилищный кооператив обязан поддерживать здание как строительный объект в надлежащем техническом и эстетическом состоянии и предотвращать чрезмерное ухудшение его функциональных свойств и технической эффективности.
Вышеупомянутое решение касалось проведения обязательного капитального ремонта террасы и балкона, принадлежащих конкретной жилой единице, предписанного решением районной строительной инспекции. Владелец квартиры, к которой принадлежала терраса, жаловался на плохое техническое состояние террасы и балкона. Объем ремонтных работ был очень широким и включал, помимо прочего, вмешательство в конструктивные элементы террасы и балкона, а экспертное заключение указывало на ряд строительных ошибок, которые могли угрожать безопасности здания. Жилищное товарищество, которое было обязано провести ремонт, заявило, что оно было ошибочно признано единственным адресатом решения районной строительной инспекции, и утверждало, что работы не являются частью общего имущества. В конечном итоге, жилищное товарищество было обязано провести ремонт. Хотя данное решение не касалось вопроса о распределении расходов на ремонт, а лишь о том, кто обязан его проводить, обычно в таких ситуациях, чтобы в конечном итоге расходы понес собственник помещения, жилищному кооперативу необходимо было бы доказать свою ответственность за плохое состояние террасы и балкона. Учитывая, что дефекты в данном случае касались строительных ошибок (на которые собственник помещения, очевидно, не мог повлиять), невозможно найти основания для взыскания расходов с собственника помещения.
Аналогичный тезис вытекает и из решения Высшего административного суда от 20 февраля 2019 года, дело № II OSK 794/17, где суд также отметил, что именно архитектурные или эстетические соображения определяют, может ли балкон, терраса или их элементы считаться частью общего имущества.
В заключение, с юридической точки зрения, невозможно четко определить статус балконов или террас в многоквартирных домах из-за их двойственной природы. Части террасы, удовлетворяющие индивидуальные потребности владельца квартиры, должны рассматриваться как принадлежащие квартире, в то время как конструктивные элементы балкона/террасы считаются общими зонами, и, следовательно, в этом отношении ответственность за поддержание их в надлежащем состоянии несет жилищное сообщество.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 22 октября 2024 года.
автор:
