Следующая статья из нашей серии «Вторничные утра для строителей» о бессрочном узуфрукте посвящена истечению срока действия бессрочного узуфрукта и его последствиям. Несмотря на название, это право является правом на фиксированный срок — максимум на 99 лет.
Однако этот период может быть продлен в связи с изменением (продлением) и стандартизацией сроков бессрочного узуфрукта, о которых мы писали на прошлой неделе (№ 67). Поскольку бессрочный узуфрукт в том виде, в каком мы его знаем, действует уже почти 60 лет, в настоящее время мы прошли только половину срока действия прав, установленных в самом раннем случае. Поэтому о прекращении действия бессрочного узуфрукта и его последствиях сказано немного, хотя об этом следовало бы сказать больше – особенно учитывая, что это право может прекратить свое действие раньше установленного срока, а последствия прекращения действия значительны.
В соответствии с Законом об управлении недвижимостью от 21 августа 1997 года («UGN»), право бессрочного пользования прекращается по истечении срока, указанного в соглашении о предоставлении бессрочного пользования, или до истечения этого срока в результате расторжения соглашения. Однако это не все случаи прекращения действия этого права. Оно также происходит в результате экспроприации, отказа от права юридическим лицом государственного или местного уровня, или при приобретении права собственности на имущество его бессрочным узуфруктуарием. Следует также отметить, что удаление записи о бессрочном пользовании из земельного и ипотечного реестра не является необходимым условием для прекращения действия права бессрочного пользования. Оно прекращается при наступлении определенного события.
Одним из последствий прекращения действия договора бессрочного пользования является, прежде всего, то, что землевладелец становится собственником зданий и сооружений. В этом случае лицо, осуществляющее бессрочное пользование, имеет право на компенсацию за здания и другие сооружения, построенные им в соответствии с договором или приобретенные. Важно также отметить, что компенсация не полагается за здания и сооружения, построенные в нарушение положений договора бессрочного пользования. Лицо, осуществляющее бессрочное пользование, имеет право снести такие здания и сооружения (т.е. построенные в нарушение договора) до тех пор, пока договор бессрочного пользования остается в силе. После его прекращения право бывшего лица, осуществляющего бессрочное пользование, на снос таких зданий или сооружений может быть вытекать только из положений этого договора.
Размер вознаграждения, причитающегося владельцу бессрочного права пользования, должен быть равен стоимости этих зданий и сооружений, определенной на дату истечения срока действия бессрочного права пользования.
Кроме того, если право бессрочного пользования прекращается в результате расторжения соглашения до истечения указанного в нем срока, бессрочному узуфруктуарию возвращается сумма ежегодных взносов, уплаченных за неиспользованный период бессрочного пользования. Однако, согласно сложившейся судебной практике, это не относится к ежегодному взносу, уплаченному за год, в котором было расторгнуто соглашение о бессрочном пользовании.
В то же время, размер платы подлежит индексации, при этом максимальная сумма возврата не превышает стоимость бессрочного права пользования на дату расторжения договора. Однако неясно, как рассчитать эту сумму, поскольку ни в одном положении не упоминается стоимость бессрочного права пользования и не указывается, как следует оценивать эту стоимость.
Еще одним следствием прекращения права на вечный узуфрукт является прекращение действия обременений, установленных на него. К правам, обременяющим право на вечный узуфрукт (обременения), относятся, прежде всего: законно разрешенные ограниченные имущественные права (ипотека, узуфрукт, сервитуты), обязательные права (аренда, найм), а также другие личные права и требования, при условии их раскрытия в земельном и ипотечном реестре. Однако положение, определяющее прекращение действия обременений, установленных на право на вечный узуфрукт (т.е. статья 241 Гражданского кодекса), применяется не во всех случаях. Существует ряд случаев, когда применение этого положения исключено. Это произойдет, когда на дату заключения договора купли-продажи недвижимости ранее установленное право бессрочного пользования истечет в силу закона, и когда на дату заключения договора купли-продажи недвижимости ранее установленное право бессрочного пользования истечет в силу закона – в этом случае статья 241 Гражданского кодекса не применяется. В обоих случаях ипотечные права и другие права на право бессрочного пользования не прекращаются, а становятся обременениями на приобретенную недвижимость.
Наконец, следует отметить, что до недавнего времени истечение срока действия права бессрочного пользования вызывало многочисленные сомнения и несоответствия в судебной практике относительно влияния на право самостоятельной собственности на помещения, расположенные на земельных участках, предоставленных для бессрочного пользования. Эти несоответствия были разрешены постановлением Верховного суда, принятым 25 августа 2017 года (III CZP 11/17) коллегией из семи судей по запросу Уполномоченного по правам человека, согласно которому «истекание срока, на который было установлено право бессрочного пользования землей, не влечет за собой истечение права самостоятельной собственности на помещения, расположенные в здании, находящемся на этом земельном участке». Таким образом, это постановление удовлетворило обоснованные опасения собственников недвижимости. Верховный суд указал, что его позиция подкреплена важными социальными соображениями. Удовлетворение жилищных потребностей посредством самостоятельной собственности на помещения в зданиях, расположенных на земельных участках, предоставленных для бессрочного пользования, является широко распространенным явлением. Однако иная позиция привела бы к неприемлемой утрате права собственника помещения. Стоит подчеркнуть, что рассматриваемое решение также распространяется на коммерческие помещения. Верховный суд указал, что отдельное владение помещениями представляет собой имущественное право в смысле статьи 64 Конституции. Следовательно, нет оснований для дифференциации защиты имущественных прав, предусмотренной в ней, в зависимости от типа имущества, которое она охватывает. Таким образом, она применяется как к отдельному владению жилыми помещениями, так и к коммерческим помещениям.
Сегодня мы предлагаем вам ознакомиться со следующей статьей на тему права, касающегося бессрочного узуфрукта, которая выйдет на следующей неделе и будет посвящена прекращению действия и изменению договора бессрочного узуфрукта.
Данное уведомление носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
автор:
