В рамках продолжения серии статей, посвященных теме бессрочного узуфрукта, сегодняшняя статья посвящена прекращению и изменению договора о передаче земельного участка, находящегося в собственности Государственного казначейства или органа местного самоуправления, для бессрочного узуфрукта («договор об установлении бессрочного узуфрукта»), с учетом цели использования земельного участка и его фактического использования.
Во-первых, следует отметить, что соглашение о бессрочном пользовании имеет свою цель, то есть в его содержании должен быть указан конкретный способ использования земли, предоставленной для бессрочного пользования. Следовательно, лицо, пользующееся бессрочным правом пользования, обязано использовать землю в соответствии с целью, для которой было установлено это право.
Вышеизложенное напоминание имеет важное значение для обсуждаемого вопроса, поскольку в соответствии со статьей 240 Гражданского кодекса договор о бессрочном пользовании может быть расторгнут до истечения указанного в нем срока, если лицо, осуществляющее бессрочное пользование, использует землю способом, явно противоречащим ее предполагаемому использованию, указанному в договоре, в частности, если, вопреки договору, лицо, осуществляющее пользование, не возвело указанные в нем здания или сооружения.
Прекращение действия договора о бессрочном узуфрукте является обязательным способом досрочного расторжения такого договора, хотя следует отметить, что, согласно сложившейся доктрине, статья 240 Гражданского кодекса также применяется к ситуациям, когда право бессрочного узуфрукта было установлено иным способом, чем на основании договора (например, административным решением или решением суда).
Например, основанием для прекращения бессрочного узуфрукта может быть невыполнение владельцем бессрочного узуфрукта требований по строительству зданий или сооружений, указанных в договоре на землю. Однако перечень причин является неограниченным. Следует отметить, однако, что основанием для прекращения бессрочного узуфрукта согласно статье 240 Гражданского кодекса не может быть простое нарушение, а только очевидное, явное и неоправданное, как это четко указано Верховным судом (решение от 18 февраля 2015 г., дело № I CSK 129/14).
Бессрочное пользование также может быть установлено без указания предполагаемого использования земли. Однако это не исключает возможности расторжения соглашения о бессрочном пользовании. В таком случае основанием для оценки надлежащего использования земли будет обращение к правовым положениям, включая положения местного плана зонирования, применимого к данной земле.
Еще одним положением, предоставляющим основание для расторжения договора бессрочного пользования, является статья 33, раздел 3 Закона об управлении недвижимостью («ЗУН»), в соответствии с которой компетентный орган может потребовать расторжения договора бессрочного пользования до истечения согласованного срока в соответствии со статьей 240 Гражданского кодекса, если лицо, осуществляющее бессрочное пользование, использует недвижимость способом, не соответствующим указанному в договоре, и, в частности, если оно не осуществило ее развитие в согласованные сроки.
Расторжение договора бессрочного пользования до истечения срока его действия влечет за собой обязанность вернуть сумму ежегодных платежей, уплаченных за неиспользованный период бессрочного пользования, при условии, что максимальная сумма возврата не может превышать стоимость права бессрочного пользования на дату расторжения. Эти платежи подлежат индексации.
Следует отметить, что, как правило, вышеупомянутые положения предоставляют землевладельцу право требовать расторжения договора об установлении вечного узуфрукта судом, а не подавать одностороннее завещательное заявление о прекращении таких правовых отношений.
Общепринятым методом расторжения соглашения о бессрочном пользовании также является заключение соглашения между собственником и лицом, предоставляющим право бессрочного пользования, о расторжении соглашения о передаче земли в бессрочное пользование.
Что касается второго вопроса, обсуждаемого в сегодняшней статье, — внесения изменений в соглашение о бессрочном пользовании, — следует отметить, что до 2019 года этот вопрос практически оставался вне компетенции законодательной власти, что приводило к значительной свободе действий муниципалитетов и Государственного казначейства при формировании условий таких поправок. Это создавало проблемы для лиц, пользующихся бессрочным пользованием, поскольку, как отмечалось выше, использование земли способом, несовместимым с соглашением, могло даже привести к его расторжению. До этого момента единственным способом внести изменения в соглашение было применение положений Гражданского кодекса, на которые землевладелец не обязан был давать согласие и часто даже не рассматривал предлагаемые поправки каким-либо образом.
Однако в соответствии с Законом от 13 июня 2019 года, вносящим поправки в Закон о национальных ресурсах недвижимости и некоторые другие законы, в Закон об управлении недвижимостью были внесены поправки, а также введена процедура внесения изменений в соглашение о предоставлении земли в бессрочное пользование и связанные с этим сборы.
В соответствии со статьей 73, разделом 2 Закона об управлении землей , как орган власти, так и лицо, осуществляющее бессрочное пользование, уполномочены подавать заявление об изменении цели бессрочного пользования,если после передачи земли для бессрочного пользования происходит постоянное изменение способа использования имущества, приводящее к изменению цели бессрочного пользования. Кроме того, лицо, осуществляющее бессрочное пользование, уполномочено подавать такое заявление в соответствии со статьей 73, разделом 2b, если предлагаемое изменение соответствует:
- с учетом предполагаемого использования объекта недвижимости, как это определено в соответствующем местном плане застройки, или
- с решением о разрешении на использование здания или
- с уведомлением о строительстве или реконструкции, против которого архитектурно-строительный надзорный орган не высказал никаких возражений, или
- с принятием решения об определении местоположения жилых инвестиций или сопутствующих инвестиций, осуществляемых на основе так называемого «законодательного акта застройщика»;
- с принятием решения об условиях застройки и освоения земель.
В ответ на заявление компетентный орган должен представить письменное обоснование в течение двух месяцев с момента подачи заявления лицом, имеющим право бессрочного пользования. Если орган не согласен с изменением цели бессрочного пользования или не представит обоснование в указанный срок, лицо, имеющее право бессрочного пользования, может подать иск в суд общей юрисдикции, имеющий юрисдикцию над местонахождением имущества.
Изменение цели бессрочного пользования также влечет за собой изменение процентной ставки ежегодного взноса. Эта ставка устанавливается в соответствии с целью, определенной взаимным заявлением сторон или решением суда. Новая ставка взноса вступает в силу с 1 января года, следующего за годом ее установления. Стоит отметить, что если ставка снижается в результате изменения цели, стороны могут установить единовременный взнос для собственника, не превышающий двукратного размера текущего ежегодного взноса за бессрочное пользование.
В заключение, как показано выше, договор бессрочного пользования может быть расторгнут, если пользователь использует его способом, не соответствующим его первоначальному назначению. Однако, в соответствии с положениями Закона об управлении недвижимостью, в таких случаях пользователь должен подать заявление о внесении изменений в договор, чтобы цель бессрочного пользования соответствовала установленной ставке. В таком случае у властей не будет оснований для расторжения договора бессрочного пользования.
Сегодня мы предлагаем вам ознакомиться с еще одной статьей, в которой мы обсудим недавнюю поправку к Кодексу административного судопроизводства, касающуюся признания недействительными административных решений.
Данное уведомление носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
автор:
