В сегодняшней статье мы обсудим основные положения Закона от 1 октября 2021 года о гарантированных жилищных кредитах («Закон»), вступившего в силу 27 мая 2022 года. Что такое гарантированный жилищный кредит, кто и на каких условиях может обратиться за ним в банк («ГКМ»).
Это еще один законопроект, направленный на улучшение жилищных условий, в данном случае путем устранения барьера, связанного с отсутствием собственных средств, которые являются обязательным первоначальным взносом для банков. Получение поддержки в виде гарантии, выданной Банком государственной поддержки (BGK), в конечном итоге заменит первоначальный взнос, требуемый в настоящее время для получения кредита. Однако, учитывая требования, предъявляемые к потенциальным заемщикам, и средства, выделенные на проект, масштабы и эффективность закона в его нынешнем виде будут минимальными, как отмечают эксперты.
Следующая часть будет посвящена условиям предоставления поддержки из Государственного жилищного фонда.
Согласно определению, содержащемуся в Законе, гарантированный жилищный кредит — это кредит, обеспеченный ипотекой, включая кредит, договор которого предусматривает ипотечное обеспечение после завершения строительства дома на одну семью, который покрывается гарантией или частично погашается. Гарантированный жилищный кредит, как определено таким образом, предназначен для замены первоначального взноса для лиц, не имеющих достаточных сбережений для получения кредита.
Прежде всего, следует отметить, что пособие на ведение домашнего хозяйства может быть предоставлено только физическому лицу, отвечающему условиям, указанным в статье 3, пункте 1 Закона, то есть физическому лицу, ведущему домашнее хозяйство:
(i) на территории Польши или
(ii) за пределами ее территории, если:
а) он/она имеет польское гражданство или
б) он/она не имеет польского гражданства и ведет хозяйство совместно с лицом, имеющим такое гражданство, и гарантированный жилищный кредит предоставляется ему/ей совместно с этим лицом.
Ещё одним условием, от которого зависит предоставление GKM, является то, что ни один из лиц, проживающих в домохозяйстве заёмщика, не должен:
i. не являлась собственником жилого помещения или дома на одну семью и в течение пяти лет, предшествующих подаче заявления на получение данного кредита, не передавала такое право в дар лицу, отнесенному к налоговой группе I или II, указанной в ст. 14, п. 3, пунктах 1 или 2 Закона от 28 июля 1983 года о налоге на наследство и дарение;
ii. не имела кооперативных прав в отношении жилого помещения или дома на одну семью;
iii. не имела другого гарантированного жилищного кредита, предоставленного ей.
При соблюдении всех вышеуказанных условий заемщик может подать заявку на гарантированный жилищный кредит для покрытия всех или части расходов:
1) понесенные в связи со строительством одноквартирного дома, включая его отделку, и приобретением прав собственности на земельный участок или его часть с целью строительства этого дома;
2) понесенные в связи с приобретением прав собственности на жилое помещение или одноквартирный дом, включая его отделку;
3) представляющие собой строительный взнос.
Стоит также отметить, что законодательство ввело ограничения на предоставление гарантий, связав их с ценой за квадратный метр приобретаемой недвижимости. Следовательно, гарантия может быть предоставлена, если цена жилого помещения или строительный взнос, рассчитанный за квадратный метр полезной площади жилого помещения, не превышает сумму, равную произведению среднего коэффициента пересчета стоимости замещения за квадратный метр полезной площади жилых зданий (например, для Варшавы этот коэффициент в настоящее время составляет 7 894,77 злотых) и:
i. коэффициент 1,3 – если кредит предоставляется для покрытия расходов, понесенных в связи с приобретением прав собственности на жилое помещение, первым покупателем которого является заемщик и которое приобретается у организации, построившей помещение в рамках своей коммерческой деятельности – чаще всего это застройщик, или
ii. коэффициент 1,2 – если приобретение осуществляется на вторичном рынке.
Законодательство также ограничило гарантированную часть ипотечного кредита суммой в 100 000 злотых. Однако, учитывая цены на недвижимость в крупных городах и постоянно растущие процентные ставки, эта сумма кажется слишком маленькой и на практике не покроет весь первоначальный взнос с такой гарантией.
В то же время стоит отметить ограничение на средства государственного бюджета, перечисляемые в Государственный жилищный фонд для выполнения задач, вытекающих из Закона. В 2022 году эта сумма составляет всего 100 миллионов злотых. Опять же, учитывая, что эта сумма предназначена для покрытия гарантийных платежей и выплат семьям заемщиков, она незначительна и не способна существенно улучшить общее положение заемщиков. Однако эта проблема может быть временной, поскольку, согласно планам, содержащимся в Законе, эта сумма будет увеличиваться каждый год, достигнув 2,15 миллиарда злотых в 2032 году.
Согласно информации, размещенной на сайте Банка «Господарства Крайовего», по состоянию на 13 июня 2022 года было подписано соглашение, позволяющее обеспечивать кредиты гарантией, между банками Bank Pekao SA и PKO Bank Polski SA. В настоящее время Банк ведет переговоры еще с 11 банками, которые выразили заинтересованность в подписании соглашения, позволяющего предоставлять кредиты с гарантией и осуществлять семейные выплаты.
С учетом вышеизложенного, данный закон следует рассматривать как нормативное акт, направленный на реальное улучшение положения покупателей на рынке жилья в Польше. Однако детальный анализ содержания закона приводит к выводу о необходимости внесения существенных изменений, например, в размер максимальной гарантии или коэффициенты, определяющие максимальную цену недвижимости, поскольку в настоящее время они нереалистичны по сравнению с текущей ситуацией на рынке жилья в Польше.
Всего через неделю мы подготовим для вас еще одну статью из серии о сервитутах, в которой обсудим вопрос их внесения и исключения из земельного и ипотечного реестра.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 13 июня 2022 года.
автор:
