В сегодняшней статье из серии «Юрист на ферме» мы представим практические советы для тех, кто планирует заключать договоры аренды для инвестиций в возобновляемую энергетику. В последние годы мы наблюдаем всплеск рынка приобретения земли для такого рода инвестиций. Поскольку такие соглашения обычно заключаются на срок до 30 лет, мы считаем, что арендодатели должны понимать несколько фундаментальных аспектов контрактов, которые всегда должны быть включены в соглашение. Это может значительно снизить риски. На этой неделе мы обсудим срок действия соглашения, точное определение предмета соглашения и арендную плату.
Для начала рассмотрим срок действия договора, который в таких соглашениях обычно составляет 29 лет. На этом этапе необходимо развеять глубоко укоренившийся в отрасли миф. Вопреки распространенному мнению, 29-летний период не связан со сроком приобретательной давности, поскольку приобретательная давность не может рассматриваться в ситуациях, когда владение имуществом зависит от договора, заключенного с землевладельцем, в данном случае, договора аренды. Более того, это вытекает из статьи 659 Гражданского кодекса, согласно которой договор аренды, заключенный на срок более 30 лет, считается заключенным на неопределенный срок после истечения этого срока и гораздо проще расторгнуть путем уведомления, чем договор на фиксированный срок, который может быть расторгнут только в случаях, указанных в самом договоре.
Однако следует учитывать, что заключение таких соглашений в некоторых случаях может влечь за собой риск приобретения права собственности по давности владения. Приобретение права собственности по давности владения может произойти, если в течение срока действия договора аренды и использования арендатором земли он выходит за пределы оговоренной в договоре площади и без заключения договора занимает часть имущества, принадлежащего арендодателю или третьей стороне. Если такая ситуация сохраняется более 20 лет (добросовестно) или 30 лет (недобросовестно), приобретение права собственности по давности владения действительно может произойти на этой площади (не охваченной договором аренды). Поэтому целесообразно приложить к договору аренды карту с точным указанием арендуемой площади. Это важно, поскольку в таких соглашениях арендная плата рассчитывается за гектар арендованной земли.
Также стоит обратить внимание на размер арендной платы, указанный в договорах аренды, которые обычно состоят из нескольких элементов. В таких договорах размер арендной платы может значительно различаться в зависимости от конкретных этапов инвестиций. На практике это означает, что сниженная ставка арендной платы будет действовать в период подготовки инвестиций до фактического запуска проекта и потребления электроэнергии. Важно подчеркнуть, что арендодатель, как правило, будет получать правильную ставку арендной платы только с момента начала строительства фотоэлектрической электростанции, в течение периода производства и хранения энергии, до окончания эксплуатации. Стоит помнить, что договор должен включать еще одну сниженную ставку арендной платы, а именно в период после прекращения эксплуатации возобновляемой энергетики, до возврата имущества арендодателю (в восстановленном первоначальном состоянии).
Мы также подчеркиваем подготовительный период, в течение которого на арендованной земле фактически не ведутся никакие инвестиционные работы. Возможность продолжать сельскохозяйственную деятельность будет чрезвычайно важна и выгодна для арендодателя. Это позволит ему компенсировать первоначальную, более низкую арендную плату. Каждый потенциальный арендодатель должен знать и учитывать положение об индексации арендной платы в своем договоре. Благодаря индексации мы можем корректировать согласованную ставку арендной платы в соответствии с меняющимися экономическими условиями и изменением покупательной способности с течением времени.
В заключение подчеркнем, что сдача в аренду сельскохозяйственных земель для инвестиций в возобновляемую энергетику действительно может стать значительным источником дохода для фермеров. Однако мы настоятельно рекомендуем вам внимательно изучить условия договора, поскольку такие соглашения заключаются на многие годы, и крайне важно защитить ваши интересы.
Если у вас возникнут какие-либо вопросы или замечания относительно проектов соглашений, пожалуйста, свяжитесь с нами. Приглашаем вас ознакомиться с нашими будущими статьями, в которых мы продолжим обсуждать важные аспекты договоров аренды для инвестиций в возобновляемую энергетику.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 19 февраля 2025 года.
Автор/редактор серии:
Получайте первыми наши статьи и юридические уведомления прямо на вашу электронную почту! Подпишитесь на нашу рассылку, перейдя по ссылке , или свяжитесь с нами по адресу social@kglegal.pl, чтобы персонализировать контент.
