На этой неделе мы продолжаем анализировать вопросы, связанные с инвестициями в недвижимость для сдачи в аренду, и поэтому в сегодняшней статье мы представим вам тему договоров аренды жилых помещений в рамках инвестиций в недвижимость для сдачи в аренду.
Во-первых, следует подчеркнуть, что единственной рекомендуемой правовой формой договора аренды для инвестиций в жилье типа PRS является институциональный договор аренды жилых помещений, который был введен в польскую правовую систему только в 2017 году и регулируется статьями 19f-19j Закона от 21 июня о защите прав арендаторов, муниципальных жилищных ресурсов и внесении изменений в Гражданский кодекс (далее именуемый «ОхрЛок»).
Действительный договор институциональной аренды должен быть заключен в письменной форме. Предметом договора аренды является жилое помещение (хотя оно не обязательно должно быть отдельно стоящим) и размер арендной платы. Договор может быть заключен только на фиксированный срок (любой продолжительности). Дополнительные элементы, определяющие структуру такого договора аренды, содержатся в статье 19f, разделах 1-3 Закона OchrLok. Согласно положениям, сторонами договора должны быть, в качестве арендодателя, физическое/юридическое лицо/организационная единица, не являющаяся юридическим лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность в сфере аренды помещений, и арендатор, физическое лицо.
Следует также подчеркнуть, что к договору аренды помещения должно прилагаться нотариальное заверение, содержащее заявление арендатора о принятии обязательств по исполнению и о готовности освободить и сдать помещение. Это заявление является обязательным приложением к договору аренды помещения. Отсутствие этого приложения приведет к заключению стандартного договора аренды. Кроме того, это заявление должно соответствовать требованиям статьи 777 § 1 пункт 4 Гражданского процессуального кодекса и включать заявление арендатора о признании им своего неимения на получение социального жилья. Несоблюдение этих требований аннулирует юридический акт, что повлечет за собой необходимость получения постановления о выселении, что может занять много месяцев. В течение этого периода помещение не будет приносить ожидаемый доход, что, хотя арендодатель и сможет взыскать долг, потребует длительных судебных разбирательств и привлечения судебных приставов.
Заключение эффективного договора аренды помещений для учреждений предполагает возможность повышения арендной платы в соответствии с условиями, указанными в договоре (ст. 19h п. 2 OchrLok), договорное регулирование взимания арендной платы и других платежей (ст. 19h п. 1 OchrLok), а также договорное определение оснований для расторжения договора арендодателем, при сохранении права расторгнуть договор без предварительного уведомления в случаях, указанных в ст. 11 п. 2 пунктах 1-3 OchrLok, т.е. прежде всего в случае использования помещений способом, не соответствующим договору, или сдачи их в субаренду без согласия арендодателя.
Другие договоры аренды, то есть договоры аренды на неполный рабочий день и договоры аренды, полностью регулируемые OchrLok, не соответствуют требованиям, предъявляемым к инвестициям в недвижимость. Прежде всего, в случае договоров аренды на неполный рабочий день арендодателем может быть только физическое лицо, не осуществляющее предпринимательскую деятельность. Однако в отношении договора аренды, полностью регулируемого правилами OchrLok, следует подчеркнуть, что такой договор будет чрезмерно жестким и не обеспечит надлежащей защиты интересов арендодателя, в частности, из-за сложной и формалистической процедуры повышения арендной платы и расторжения договора, а также необходимости получения постановления о выселении в случае расторжения договора аренды и невыполнения арендатором обязательств по освобождению помещения.
В следующей статье мы представим изменения в законодательстве, произошедшие за последний месяц.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 26 сентября 2022 года.
автор:
