Сегодня для нас особый день, поскольку мы публикуем 100-ю статью в нашей серии «Вторничные утра для строителей». Мы благодарим вас за подписку на нашу рассылку и за вдохновение, которое вы нам дарите. Надеемся, что обсуждаемые темы помогут вам разобраться в важных и практических вопросах.
Переходя к сути вопроса, мы сегодня рассмотрели вопрос индексации заработной платы в строительных контрактах. Эта тема уже широко обсуждалась в контексте законодательства о государственных закупках. Однако мы хотели бы сосредоточиться на отношениях между инвестором и подрядчиком в частных отношениях.
В условиях быстро меняющейся экономической ситуации все больше участников строительного рынка рассматривают возможность индексации платы за выполненные строительные работы. Необходимость использования этого механизма чаще всего возникает из-за внезапного повышения цен на строительные материалы и другие затраты, связанные со строительством. Интересно, что эта проблема возникает как в уже заключенных строительных контрактах, так и на этапе переговоров по новым контрактам.
До недавнего времени стороны обычно договаривались о фиксированной сумме вознаграждения без возможности ее изменения. В таких соглашениях единственным оставшимся вариантом является попытка договориться о включении соответствующей индексационной оговорки или действия на основании положений Гражданского кодекса, а именно статьи 632 § 2 Гражданского кодекса, согласно которой, если из-за непредвиденных обстоятельств выполнение работ повлечет за собой значительные убытки для подрядчика, суд может увеличить фиксированную сумму или расторгнуть договор. Как указывает эта статья, решение по этому вопросу принимает суд, а это означает, что заинтересованной стороне предстоит столкнуться с утомительным и длительным гражданским судопроизводством. Эти обстоятельства часто неясны и их трудно доказать, а основная цель договора – строительство здания – не выполняется. Это особенно сложная ситуация для инвесторов, которые в большинстве случаев имеют обязательства перед покупателями, арендаторами или другими подрядчиками, которым они обязались сдать здание или помещение в строго определенные сроки.
По очевидным причинам подрядчики, которые все еще ведут переговоры по контрактам, находятся в более выгодном положении. Более того, даже законодатель в сфере государственных закупок в статье 439 нового Закона о государственных закупках обязал включать в контракты, заключенные на срок более 12 месяцев, положения об индексации в случае изменения цен на материалы или затрат, связанных с исполнением контракта. Это обязательство не распространяется на контракты, заключенные на срок менее одного года, хотя использование такой практики никоим образом не ограничено.
В вышеуказанном положении законодатель указывает, что положения об индексации должны включать уровень изменений цен и стоимости материалов, которые дают подрядчику право требовать изменения вознаграждения. В договоре также должен быть указан метод определения изменения вознаграждения, например, на основе индекса изменения цен, публикуемого в уведомлении Президента Центрального статистического управления (ГУС), или другого метода, указанного сторонами. Кроме того, в договоре должна быть указана начальная дата определения изменения вознаграждения и периоды, в течение которых могут происходить последующие изменения в вознаграждении подрядчика. В договоре также должен быть указан максимальный размер изменения вознаграждения, возникающего в результате применения положения об индексации.
Хотя вышеуказанное положение не распространяется на отношения между частными организациями, ничто не мешает вам использовать предоставленные рекомендации при составлении положений об индексации. В этом отношении, в зависимости от того, кто ведет переговоры — инвестор или подрядчик, стоит обратить внимание на сроки индексации вознаграждения и используемую ставку индексации.
В целом, предложенная в Законе о государственных закупках оговорка об индексации служит хорошим ориентиром для частного рынка. Однако каждой стороне строительного контракта необходимо будет уделять пристальное внимание конкретным решениям и применять их с учетом своей специфической экономической ситуации.
На следующей неделе мы перейдем к другой теме, вызывающей множество сомнений, а именно к вопросу о залоговых депозитах подрядчиков, особенно когда они удерживаются из вознаграждения.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 25 апреля 2022 года.
автор:
