В следующей январской статье из серии «Вторничные утра для строительства», посвященной институту совместной собственности, мы уделим особое внимание институту владения долей в общей собственности в девелоперских инвестициях. Это связано с тем, что в инвестициях, где отдельные единицы недвижимости разделены, этот особый вид совместной собственности является обязательным. Как указано в статье 3, предложение 1 Закона от 24 июня 1994 года о собственности на помещения («ЗСП»), «В случае разделения собственности на помещения собственник помещения имеет право на долю в общей собственности как право, связанное с собственностью на помещения»
Таким образом, нет сомнений в том, что создание доли в общем имуществе требует одновременного приобретения отдельного помещения. Законодательство неразрывно связывает факт владения помещением с фактом совместного владения общим имуществом. Следовательно, это смежное право – полностью зависящее от владения помещением и существующее только в связи с ним. Дополнительный характер этого права определяется тем фактом, что нельзя приобрести только долю в совместном владении общим имуществом, не приобретая при этом и само помещение.
Это также связано с тем, что, хотя помещения являются «отдельными», как справедливо отметила Апелляционная инстанция в Лодзи в своем решении от 25 мая 2018 года (ссылка I ACa 1216/17), «это означает лишь то, что помещения представляют собой объект собственности, отдельный от земли и здания. Однако эта собственность не может существовать независимо, поскольку она связана с правами на части здания и правами на землю под зданием, а также с другими объектами, которые не предназначены для исключительного пользования собственниками помещений (ст. 3 п. 1 и 2 Закона о строительстве и имуществе), такими как, например, чердак, лестница, тротуар, лифт, газовая или канализационная система. Таким образом, собственник помещений, расположенных в многоквартирном доме, является одновременно собственником помещений и совладельцем земли, на которой стоит здание, а также тех частей собственности, которые предназначены для общего пользования всех собственников помещений».
Продажа доли покупателя в общей собственности, таким образом, является обязательной и происходит одновременно с продажей права собственности. Поэтому этот вид совместной собственности часто называют «обязательной совместной собственностью» или «необходимой совместной собственностью», поскольку покупатель не контролирует ее объем, существование или время прекращения. Следует также подчеркнуть, что, помимо доли в общей территории здания, доля в земельном участке, на котором оно расположено, также включает долю в бессрочном пользовании землей. Кроме того, если здание является отдельной собственностью, эта доля также включает долю в бессрочном пользовании землей.
Закон о собственности на помещения также определяет, что такое общее имущество, и, следовательно, к какому именно виду общего имущества относится данная совместная собственность – в соответствии со статьей 3, разделом 2 Закона о собственности на помещения, общее имущество включает в себя землю и части здания и сооружений, которые не предназначены исключительно для использования собственниками помещений.
Сюда входят такие элементы, как лифтовые холлы, лестничные клетки, общие зоны между этажами, террасы на крыше, лоджии, трубы и воздуховоды. Не существует исчерпывающего списка всех частей и сооружений здания; однако важно классифицировать, в соответствии с правилами, только те части, которые не предназначены исключительно для использования собственником квартиры. К общим зонам также относятся гаражи, парковки, внешние проходы, детские площадки и зеленые зоны.
Важно отметить, что любая попытка изменить это юридическое определение со стороны жилищного кооператива, управляющего данной общей собственностью, должна быть отклонена как незаконная. Такую позицию изложил Высший административный суд, который в своем решении от 30 марта 2022 года (номер дела II OSK 807/19) заявил, что «владельцы жилых помещений, образующих жилищный кооператив, не имеют законного права «уточнять» понятие общей собственности в значении статьи 3, пункта 2 Закона о земле и ипотеке посредством принятого ими решения и, таким образом, влиять на определение этого понятия для целей конкретных решений органов, применяющих вышеуказанное положение»
При оценке того, следует ли считать тот или иной объект частью общего имущества, необходимо учитывать функциональные критерии, и каждый случай должен решаться индивидуально и конкретно, с учетом особенностей конкретного случая, что также подтверждается судебной практикой.
В решении Высшего административного суда от 15 февраля 2022 года (дело II ОСК 724/21) было указано, что «категория общих частей недвижимости носит функциональный характер, и поэтому правовой статус конкретного элемента общего имущества зависит от обстоятельств конкретного дела». Следовательно, следует отметить, что то, что подпадает под определение общего имущества, оценивается индивидуально и зависит от характера здания, к которому оно относится.
В большинстве жилых комплексов устанавливаются исключительные права пользования общей собственностью, известные как quad usum. Предоставление такого права означает, что собственник квартиры может использовать определенную часть общей собственности, исключая других совладельцев — как если бы он был единственным собственником. Такие права устанавливаются для парковочных мест, балконов, лоджий, террас и садов. Собственник квартиры обязан нести расходы на содержание такой части и может также извлекать из нее выгоду исключительно для себя.
Критерии и определения приобретают особую важность, поскольку доля в общей собственности влечет за собой права совладельцев на получение выгод и обязанности по покрытию расходов на содержание общей собственности. Выгоды совладельцев могут включать, например, доход от сдачи в аренду частей фасада или крыши в рекламных целях, или плату за периодические сервитуты. В зависимости от решения правления и совладельцев, эти доходы могут уменьшить размер платы за содержание общей собственности или рассматриваться как дополнительный доход для бюджета жилого комплекса и направляться, например, на ремонт или строительство велопарковок.
Вполне естественно поддерживать лестничные клетки, общие зоны и лифты в исправном состоянии, проводить ремонт, а также осуществлять периодическую уборку – это напрямую вытекает из статьи 12 Закона о земле и ипотеке, которая гласит, что «прибыль и другие доходы от общего имущества используются для покрытия расходов, связанных с его содержанием, а часть, превышающая эти потребности, поступает собственникам помещений пропорционально их долям. В той же пропорции собственники помещений несут расходы и бремя, связанные с содержанием общего имущества, в той части, которая не покрывается прибылью и другими доходами».
Этот принцип прямо прописан в Законе, и по своей природе каждый собственник недвижимости обязан нести расходы. Однако застройщикам целесообразно повторять этот принцип в соглашениях со своими клиентами, поскольку это, по сути, выполняет обязательство продавца предоставлять информацию по этому вопросу.
В статье 14 Закона о земле и ипотеке законодатель приводит неисчерпывающий перечень сборов, которые могут стать предметом таких финансовых обязательств. К ним относятся расходы на ремонт и текущее техническое обслуживание; плата за электроснабжение, отопление, газоснабжение и водоснабжение (в части, касающейся общего имущества); плата за общественную антенну и лифт; страхование, налоги и другие государственные сборы, если они не покрываются непосредственно собственниками отдельных квартир; расходы на поддержание порядка и чистоты; и вознаграждение членов правления или администраторов. Стоит помнить, что для введения нового фиксированного сбора требуется решение собственников квартир, согласовавшее его взимание. Также следует помнить, что независимо от того, использует ли тот или иной совладелец общее имущество или нет, он обязан оплачивать эти сборы.
Вкратце, каждый собственник квартиры, являющейся отдельной собственностью в многоквартирном доме, также является совладельцем общей собственности. Хотя это определение не является исчерпывающим, под общей собственностью следует понимать те элементы здания и недвижимости, которые не служат исключительно интересам конкретного собственника квартиры. Кроме того, неотъемлемой частью доли в общей собственности является как право на получение выгоды, так и обязанность нести связанные с этим расходы на содержание.
На следующей неделе мы продолжим обсуждение общей собственности, включая принципы определения доли в общей собственности и управления ею.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 15 января 2024 года.
автор:
