Сегодня утром во вторник мы продолжаем анализ нормативных актов, касающихся права собственности на общее имущество, регулируемых главным образом Законом от 24 июня 1994 года о праве собственности на помещения (далее «ЗПЗ»). Как и было объявлено, сегодня мы обсудим принципы определения права собственности на общее имущество и принципы его управления.
Метод расчета доли в общем имуществе четко определен Законом о собственности на помещения – в соответствии со статьей 3, пунктом 3:
- Доля собственника отдельного помещения в общей собственности соответствует соотношению полезной площади помещения вместе с площадью прилегающих комнат к общей полезной площади всего помещения вместе с прилегающими комнатами.
- Доля собственника отдельных, неразделенных помещений в общей собственности соответствует соотношению полезной площади этих помещений вместе с площадью сопутствующих комнат к общей полезной площади всех помещений вместе с сопутствующими комнатами.
Доли определяются как дроби. Числитель представляет собой полезную площадь помещения плюс площадь любых прилегающих комнат (обычно складских помещений или других комнат). Знаменатель представляет собой сумму полезных площадей всех помещений в здании (или зданиях, если жилой комплекс состоит из более чем одного здания) и всех прилегающих комнат.
Для иллюстрации этого на конкретном (очень упрощенном) примере: человек владеет помещением с полезной площадью 48 м²и складским помещением площадью 2 м²,таким образом, общая площадь составляет 50 м².Полезная площадь всех помещений и прилегающих комнат составляет 1000 м².В таком случае этот человек будет совладельцем общего имущества в размере 50/1000 доли. Ничто не мешает этой доле составлять 5/100, поскольку пропорция доли в общем имуществе сохраняется. Следовательно, математические операции над дробями допустимы, если они соответствуют пропорциям, вытекающим из положений Закона.
При продаже помещений в жилых комплексах, где новые помещения расположены отдельно в одном здании, в каждом соглашении, касающемся отдельных помещений, в нотариальном акте должна быть указана доля, причитающаяся собственнику. Эта доля затем подлежит обязательной записи в разделе I-SP земельного и ипотечного реестра, который ведется для отдельных помещений. Однако на практике мы сталкиваемся с объектами недвижимости, где доли в совместной собственности определяются иначе. Это в основном относится к зданиям, построенным до вступления в силу Закона, и для приведения их в соответствие с действующим законодательством потребуется согласие всех совладельцев.
Законным способом прекратить долю в совместной собственности на общее имущество невозможно, пока лицо остается собственником квартиры. Доля в общем имуществе также важна с учетом любых обязательств, связанных с этим имуществом. Товарищество собственников жилья несет неограниченную ответственность за обязательства, связанные с общим имуществом, и каждый собственник квартиры несет ответственность за часть, соответствующую его доле в имуществе (статья 17 Закона о земле и ипотеке).
Жилищный комплекс, как правило, управляется управляющей комиссией, назначаемой в соответствии со статьей 18 Закона о собственности на имущество, которая определяет порядок управления общим имуществом. Порядок управления обычно указывается в соглашении, устанавливающем отдельную собственность на первую квартиру в здании. Изменение порядка управления, установленного в этой процедуре, может быть произведено на основании решения собственников квартир, заверенного нотариусом. Управление может быть поручено физическому или юридическому лицу. Следует отметить, что указание порядка управления является обязательным, если количество отдельных и нераздельных квартир превышает три. Кроме того, в таком случае членом управляющей комиссии может быть только физическое лицо, что на практике защищает гарантии и прямые доверительные отношения, существующие между комплексом и членом комиссии. Члены комплекса также обладают широкими надзорными полномочиями, поскольку статья 20, раздел 2 Закона о собственности на имущество позволяет в любое время по решению собственников квартир отстранить от должности управляющую комиссию или ее отдельных членов.
Согласно статье 21, разделу 1 Закона о жилищном и общинном владении, основная обязанность правления заключается в управлении делами жилищного кооператива и его представлении во внешних отношениях, а также во взаимоотношениях между кооперативом и отдельными собственниками квартир. В случае многочленного правления, как минимум два члена правления должны сотрудничать совместно. Правление уполномочено осуществлять обычные управленческие действия, то есть принимать независимые решения. Однако, если правление желает осуществлять деятельность, выходящую за рамки обычного управления, требуется решение собственников квартир, выражающее согласие на такую деятельность и предоставляющее правлению доверенность на заключение соглашений, выходящих за рамки обычного управления, в форме, установленной законом. Хотя статья 22, раздел 3 Закона содержит лишь неисчерпывающий перечень действий, выходящих за рамки обычного управления общим имуществом, даже эти около десятка действий демонстрируют степень независимости правления.
С точки зрения тематики наших статей, стоит отметить, что к деятельности, выходящей за рамки обычного управления, относятся, среди прочего:.
- изменение назначения части общего имущества (статья 22, пункт 3, подпункт 4 Закона о земле и ипотеке),
- изменение предполагаемого использования части общего имущества, предоставление согласия на строительство или реконструкцию общего имущества, установление отдельной собственности на помещения, созданные в результате строительства или реконструкции, и распоряжение этими помещениями, а также изменение количества долей в результате установления отдельной собственности на помещения, созданные в результате строительства или реконструкции (статья 22, пункт 3, подпункт 5 Закона о земле и ипотеке)
- раздел общего имущества (статья 22, пункт 3, подпункт 6 Закона об имуществе),
- предоставление согласия на раздел земельного участка, застроенного более чем одним жилым зданием, и связанные с этим изменения долей в общей собственности, а также определение размера долей в вновь созданной, отдельной общей собственности (статья 22, пункт 3, подпункт 9 Закона о земле и ипотеке),
- Объединение двух объектов недвижимости, составляющих отдельные недвижимые объекты, в один объект или разделение объекта недвижимости требует согласия собственников, выраженного в решении. В случае отказа заинтересованный собственник может обратиться в суд (статья 22, раздел 4 Закона о земле и ипотеке).
Закон устанавливает правила принятия решений, для действительности которых требуется большинство голосов собственников квартир, рассчитанное в соответствии с их долей участия, если только соглашение или принятое таким образом решение не предусматривает, что каждый собственник имеет один голос по конкретному вопросу. В соответствии со статьей 23 Закона о жилищно-коммунальных кооперативах собственники квартир принимают решения на собрании или путем индивидуального голосования правлением. Закон также допускает так называемый смешанный метод, то есть голосование может проводиться частично на собрании и частично путем индивидуального голосования. Этот третий метод имеет большое практическое значение, поскольку он значительно облегчает принятие позиции совладельцем, отсутствующим на собрании.
Законодательство также вводит строгую надзорную роль для совладельцев, позволяя им оспаривать действительность решения в суде как с учетом своих интересов, так и с точки зрения законности. Статья 25 Закона о жилой собственности позволяет собственнику квартиры обжаловать решение в суде в случае несоответствия закону или соглашению собственников, а также в случае нарушения принципов надлежащего управления общим имуществом или иного нарушения его интересов. В решении Высшего административного суда от 13 октября 2022 года (дело II ОСК 2369/19) среди прочего говорится, что «правовая база, в рамках которой законный заявитель может активно осуществлять свое право на совместное принятие решений по общему имуществу [...] связана с нарушением принципов надлежащего управления». Важно отметить, что решение является обязательным до тех пор, пока оно не будет аннулировано судом.
Наконец, стоит отметить, что управление недвижимостью и управляющая компания не являются синонимами. В большинстве случаев правление, на основании отдельного соглашения, поручает управляющей компании повседневное управление жилым комплексом, например, вопросы, связанные с выполнением договоров на уборку, охрану, техническое обслуживание и уход за садом. Управляющие компании, как правило, определяют организации, способные предоставлять услуги жилому комплексу, и обеспечивают их надлежащее выполнение, но именно правление принимает решение о подписании такого соглашения и несет ответственность перед другими совладельцами.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 22 января 2024 года.
автор:
