Сегодня мы возвращаемся к темам, связанным с законом о «помещениях под покупку земли», и, как и обещали, хотим ознакомить вас с процессом приобретения недвижимости в соответствии с этим законом.
Первым шагом в реализации недвижимости является принятие муниципальным советом резолюции о реализации недвижимости, находящейся в муниципальной собственности. Проект резолюции должен сопровождаться оценочным заключением, определяющим стоимость недвижимости, подготовленным оценщиком недвижимости не ранее чем за три месяца до даты подачи.
В решении о продаже недвижимости должна быть указана основная информация о помещениях или зданиях, передаваемых инвестором муниципалитету в рамках сделки «помещения в обмен на землю», включая: (i) минимальное и максимальное количество и полезную площадь, (ii) их предполагаемое использование, (iii) минимальные стандарты, требования к местоположению, цену за квадратный метрполезной площади и (iv) дату их передачи муниципалитету, которая будет отсчитываться с даты передачи права собственности на передаваемую инвестору недвижимость.
В отношении помещений или зданий, предназначенных для передачи в собственность муниципалитета и являющихся результатом проекта, не связанного с инвестициями, в постановлении могут быть указаны дополнительные требования к их местоположению (в частности, расстояние от общественных зданий, включая здания, используемые в образовательных, воспитательных или медицинских целях, а также доступ к общественному транспорту).
В этом контексте стоит напомнить, что в соответствии с Законом от 8 марта 1990 года о местном самоуправлении право инициировать законодательные акты принадлежит: (i) главе коммуны (мэру, городскому старосте), (ii) группе советников, (iii) советникам или (iv) группе жителей (количество зависит от размера коммуны). Следовательно, любая из вышеупомянутых групп может инициировать такое решение.
Цена 1 м²полезной площади помещения или здания, предназначенного для передачи инвестором муниципалитету, не может превышать средний коэффициент переоценки стоимости замещения 1 м²полезной площади жилых зданий. Например, этот коэффициент за четвертый квартал 2020 года и первый квартал 2021 года составлял (данные основаны на информации, опубликованной воеводскими управлениями):
- Для Мазовецкого воеводства*, за исключением столицы Варшавы – 4 354,45 злотых
- Для столицы Варшавы – 7197,41
- Для Малопольского воеводства**, за исключением Кракова – 4 273 злотых,
- Для Кракова – 5672 злотых
- Для Силезского воеводства*** – 4532 злотых
- Для Катовице – 5 121 злотый.
Подобная структура ценообразования за квадратный метрполезной площади помещения может сделать приобретение недвижимости по закону «помещения в обмен на землю» более выгодным для инвесторов в небольших городах, за пределами крупных агломераций.
Цена за квадратный метрполезной площади объекта недвижимости или здания, предназначенного для передачи инвестором муниципалитету, может быть увеличена в постановлении о продаже недвижимости. Однако законодательный орган установил ограничения на такие повышения. В частности, общая цена объекта недвижимости или здания, предназначенного для передачи инвестором муниципалитету, не может превышать стоимость объекта недвижимости, указанного в постановлении, как это указано в отчете об оценке, прилагаемом к проекту постановления.
Объект недвижимости будет продан путем открытого тендера. Тендер будет объявлен и проведен главой коммуны, мэром или главой города.
В отсутствие местного плана застройки продажа недвижимости в соответствии с законом «помещения под застройку» разрешена только в том случае, если коммуне было выдано решение об условиях застройки.
Подробные условия объявления тендера и предложения инвестора содержатся в статьях 6 и 7 Закона «Объекты недвижимости в обмен на землю». Обращаем ваше внимание на то, что начальная цена объекта недвижимости не может быть ниже его стоимости, указанной в оценочном заключении, прилагаемом к проекту решения о продаже объекта. Начальная цена может быть установлена не менее чем в 90% от стоимости объекта недвижимости только в том случае, если продаваемый объект недвижимости внесен в реестр исторических памятников, расположен в районе, внесенном в реестр исторических памятников, или находится в зоне ревитализации.
При подаче инвестиционного предложения , помимо данных инвестора, таких как название компании, форма ведения бизнеса, контактные данные или номер KRS, инвестор обязан предоставить информацию об инвестиции (включая количество и полезную площадь помещений или зданий, запланированных для данной инвестиции, с разбивкой на жилые помещения, помещения иного назначения, одноквартирные жилые дома, в которые не были разделены отдельные помещения, или здания иного назначения, в которые не были разделены отдельные помещения), предлагаемую цену недвижимости и указание на помещения или здания, предлагаемые к передаче муниципалитету.
Если первый тендер окажется неудачным, орган власти проведет второй тендер в течение не менее 30 дней и не более 6 месяцев (считая с даты закрытия первого тендера). Если и второй тендер окажется неудачным, компетентный орган власти может организовать последующие тендеры, объявляя о них один за другим не ранее чем через 30 дней и не позднее чем через 6 месяцев с даты закрытия предыдущего тендера.
В случае успешного проведения тендера заключается договор. Договор (помимо стандартных элементов, таких как идентификация объекта недвижимости) также будет включать информацию об инвестиции, в том числе дату ее завершения (если помещения или здания, которые планируется передать муниципалитету в рамках соглашения «помещения в обмен на землю», будут принадлежать инвестиции), обязательство инвестора передать муниципалитету право собственности на помещения или здания, цену помещений или зданий, обязательство муниципалитета передать инвестору выданное решение о застройке объекта недвижимости и срок этой передачи (если инвестор намерен осуществить инвестицию в соответствии с условиями, изложенными в этом решении), форму обеспечения исполнения обязательства и договорные неустойки, если таковые имеются.
Разница между ценой недвижимости, полученной в результате тендера, и ценой помещений или зданий, которые инвестор согласился передать муниципалитету в рамках договора в обмен на земельный участок, подлежит денежной выплате.
Инвестору следует с осторожностью подходить к обязательствам, принятым в рамках соглашения, поскольку в случае непередачи права собственности на помещения или здания муниципалитету он будет обязан выплатить муниципалитету сумму, составляющую 150% от стоимости помещений или зданий,право собственности на которые он обязался передать муниципалитету в рамках расчетов.
Дебиторская задолженность муниципалитета обеспечивается залогом или ипотекой.
Следует отметить, что закон «помещения в обмен на землю» существенно изменяет правила продажи муниципальной недвижимости, определенные в Постановлении Совета Министров от 14 сентября 2004 года о порядке проведения тендеров и переговоров по продаже недвижимости. Этот закон фактически исключает процедуру переговоров после второго тендера в пользу проведения нескольких тендеров на одну и ту же недвижимость. Следовательно, это может значительно затянуть процесс приобретения недвижимости.
Вкратце, процедура приобретения недвижимости в соответствии с законом «помещения в обмен на землю» требует сотрудничества нескольких сторон: инвесторов, муниципальных советов и муниципальных исполнительных органов. Важно также помнить, что главной целью органов местного самоуправления должно быть благополучие местного сообщества, и органы местного самоуправления, скорее всего, будут учитывать их мнение при принятии решений.
Ссылаясь на наше последнее сообщение относительно проекта закона правительства о защите прав покупателей жилых помещений или домов на одну семью и о Гарантийном фонде застройщиков, мы хотели бы отметить, что ему присвоен номер 985. Поэтому вы можете следить за дальнейшим ходом законодательной работы под этим номером, поскольку законопроект был представлен на первое чтение в Сейме.
На следующей неделе мы вернемся к теме планов местного развития, проанализировав для вас возможности оспаривания этих планов и их пересмотра административными судами.
Данное уведомление носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
* Объявление Мазовецкого воеводы об установлении обменного курса : https://www.gov.pl/web/uw-mazowiecki/wskaznik-p…
** Объявление Малопольского воеводы об установлении обменного курса: https://bip.malopolska.pl/muw,a,31879,ustalenie…
*** Объявление Силезского воеводы об установлении обменного курса: https://www.katowice.uw.gov.pl/usluga/obwieszcz…
В то же время мы хотели бы отметить, что покровителем серии материалов, посвященных закону «о предоставлении помещений под застройку», является Польская ассоциация компаний-застройщиков.
Если вы еще не подписаны на нашу рассылку, пожалуйста, отправьте электронное письмо по адресу social@kglegal.pl, указав, что вы хотели бы получать рассылку «Вторничные утра для строителей».
автор:
