Как было объявлено в нашей последней статье из серии о Законе от 5 июля 2018 года об упрощении подготовки и реализации жилищных инвестиций и сопутствующих инвестиций («закон о застройщиках» или «специальный закон о жилищном строительстве»), мы представим вам обзор изменений, которые правительство планирует в связи с реформой территориального планирования. В то же время мы хотели бы отметить, что с момента январских предварительных консультаций не появилось никакой новой информации о дальнейшей работе над поправкой.
Как мы все помним, закон о застройщиках вступил в силу 22 августа 2018 года, открыв новые возможности для реализации строительных проектов и вызвав при этом немало споров. Как отмечают разработчики изменений в обосновании, «за последние три года необходимость внесения поправок была признана в ответ на возникающие проблемы и новые вызовы, стоящие перед муниципалитетами». Началась разработка муниципальных постановлений на основе специального закона о жилищном строительстве, и правительство предлагает масштабные изменения, включая комплексный инвестиционный план («КИП») вместо постановления о местоположении жилых инвестиций.
Это не просто смена названия. Комплексный инвестиционный план будет представлять собой особый вид местного плана, принимаемого муниципальным советом по запросу инвестора после переговоров и заключения соглашения о городском планировании. Это соглашение будет определять условия реализации инвестиций, а также обязательства сторон. Комплексный инвестиционный план будет принят после упрощенной процедуры планирования, включающей консультации и рассмотрение проекта документа, а также общественные консультации. Кроме того, он будет связан с генеральным планом, который, напомним, призван заменить исследование условий и направлений пространственного развития муниципалитета не позднее 2026 года (более подробная информация в статье № 85).
Суть данного решения заключается в расширении спектра инвестиций , которые могут быть реализованы – это может включать жилую, сервисную, производственную, а также сельскохозяйственную и лесную промышленность. По этой причине само название акта будет изменено на: « Акт об упрощении подготовки и реализации крупных и сопутствующих инвестиций». Таким образом, постановление будет применяться не только к инвестициям в жилую недвижимость, но и к крупным инвестициям – то есть проектам, включающим строительство, изменение назначения или реконструкцию, результатом которых является строительство здания или зданий в жилом районе, сервисном районе, производственном районе, производственном районе на сельскохозяйственных, животноводческих или садоводческих фермах или в районе крупномасштабного сельскохозяйственного производства, общей площадью застройки не менее 2000 м².
Идея хорошая, но дальнейшие предложения сделают строительство в рамках закона застройщика практически невозможным. Проект поправок отражает основное намерение проекта, которое заключается в расширении сферы действия специального акта и создании альтернативного пути использования земли для целей, отличных от жилой застройки. Однако следует подчеркнуть, что это не то же самое, что действующая процедура получения разрешения на размещение жилого инвестиционного объекта. Проект поправок требует от инвестора заключения соглашения о городском планировании и принятия муниципалитетом комплексного инвестиционного плана, что может оказаться гораздо сложнее, чем получение разрешения на размещение в соответствии с действующими правилами.
Поправка предполагает, что первым шагом является начало переговоров инвестора с муниципалитетом, результатом которых станет подписание соглашения о градостроительном планировании, которое послужит основой для инвестиций. Соглашение о градостроительном планировании — это решение, уже существующее в процедуре подготовки плана ревитализации, — теперь оно будет применяться и к зон экономического развития. Соглашение о градостроительном планировании может, помимо прочего, охватывать реализацию сопутствующих инвестиций и покрытие всех или части затрат на реализацию сопутствующих инвестиций или других объектов, необходимых для обеспечения реализации технической, коммуникационной или социальной инфраструктуры. Интересным решением является возможность заключения соглашения между несколькими инвесторами, что может позволить осуществлять согласованное развитие более крупных территорий.
С другой стороны, это может повлечь за собой более высокие затраты для инвесторов. Анализ нормативных актов показывает, что концепция ЗПИ (зоны экономического развития) призвана обеспечить муниципалитетам большее влияние на планируемое инвестором развитие, а также на социальную инфраструктуру (школы, дороги, зоны отдыха). Следовательно, муниципалитеты будут готовы подписывать соглашения о городском планировании только в том случае, если инвесторы обязуются финансировать дополнительные инвестиции в общественные проекты, такие как школы, парки или дороги, и передать право собственности на эти проекты муниципалитету.
Согласно проекту поправок, положения об утверждении местного плана пространственного развития применяются к утверждению комплексного инвестиционного плана, если иное не предусмотрено в законе застройщика.
В этой связи я предлагаю, чтобы муниципальный совет принял план по запросу инвестора, поданному через мэра, главу коммуны или главу города. Утвержденный муниципальным советом план зонирования должен быть идентичен проекту, включенному в соглашение о городском планировании. Следовательно, муниципальный совет не может самостоятельно вносить изменения в проект зонирования. Он может либо принять его полностью, либо отклонить. Однако, если муниципальный совет сочтет, что проект требует внесения изменений, он должен отклонить его и направить мэру, главе коммуны или главе города с предлагаемыми изменениями.
Проект поправок также отменяет периодичность действия Закона, и Зимбабвийский индекс безопасности останется в силе бессрочно.
В заключение, мы считаем, что существует серьезный риск того, что поправка значительно задержит реализацию инвестиций в жилую недвижимость, и что разработанные до сих пор методы после запланированных изменений перестанут быть применимыми. Кроме того, реализация инвестиций повлечет за собой дополнительные затраты, что также отпугнет инвесторов.
В настоящее время проект находится на этапе предварительных консультаций, поэтому представленные решения могут быть полностью изменены. Мы будем внимательно следить за дальнейшим развитием событий в этом вопросе. Мы будем держать вас в курсе любых изменений, внесенных в ходе законодательного процесса.
На следующей неделе мы запустим новую серию статей о строительных контрактах. Для начала мы рассмотрим принципы субсидиарной ответственности инвесторов в соответствии с Гражданским кодексом.
Совместно с газетой «Rzeczpospolita» и Польской ассоциацией застройщиков мы приглашаем вас на тренинг под названием «Индустрия застройки в условиях нового закона о застройке». Цель тренинга — обсудить изменения, к которым застройщикам необходимо подготовиться с 1 июля 2022 года, после вступления в силу нового закона. Подробную информацию можно найти на сайте konferencje.rp.pl.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 21 марта 2022 года.
автор:
