В сегодняшней статье, в продолжение серии материалов об инвестициях в недвижимость, мы рассмотрим вопрос землепользования для вышеупомянутых инвестиций, включая риски, связанные с реализацией инвестиций в отдельных районах.
Как мы отмечали в предыдущей статье, инвестиции в жилую недвижимость типа PRS делятся на объекты, предназначенные для приобретения одной организацией, которая затем передает их профессиональному оператору (BTR), и объекты, предназначенные для перепродажи мелким частным инвесторам, которые сдают приобретенные объекты в аренду (BTL). В настоящее время на польском рынке доминируют инвестиции в жилую недвижимость типа BTR.
В настоящее время рынок недвижимости испытывает нехватку земли под жилую застройку. В результате инвесторы вынуждены искать и приобретать землю для целей, отличных от строительства жилых комплексов. Может ли инвестирование в арендную недвижимость стать решением существующей проблемы нехватки земли под жилую застройку?
В первую очередь следует рассмотреть вопрос о возможности осуществления инвестиций в сектор арендного жилья на землях, предназначенных для целей, отличных от жилого использования, согласно местному плану развития.
Согласно действующему законодательству, нет конкретной категории для функций инвестиций в жилье для сдачи в аренду. Вполне логично предположить, что это, по сути, многоквартирные жилые дома. Однако можно ли считать эти инвестиции соответствующими критериям классификации как здания коллективного жилья и, следовательно, размещать их в районах, предназначенных для предоставления услуг в соответствии с местными планами зонирования?
Польское законодательство различает жилые и нежилые здания. В соответствии с Постановлением Министра инфраструктуры от 12 апреля 2002 года о технических требованиях к зданиям и их местоположению, к жилым зданиям относятся одноквартирные дома, многоквартирные дома, содержащие две и более квартир, а также жилые дома в сельской местности. Коллективное жилье, с другой стороны, определяется как здания, предназначенные для временного проживания вне постоянного места жительства, включая гостиницы, гостевые дома, дома отдыха, студенческие общежития и дома социального обеспечения.
Польская классификация зданий по-разному классифицирует здания коллективного жилья, включая такие здания в категорию жилых.
В соответствии с определением, содержащимся в Законе от 21 июня 2001 года о защите прав арендаторов, муниципальных жилищных ресурсах и внесении изменений в Гражданский кодекс, под «помещениями» понимаются помещения, используемые для удовлетворения жилищных потребностей, а также помещения, служащие студией для художника, осуществляющего деятельность в области культуры и искусства. Для целей настоящего Закона помещения, предназначенные для краткосрочного проживания лиц, в частности, расположенные в пансионатах, общежитиях, гостевых домах, гостиницах, домах отдыха или других зданиях, используемых в туристических или рекреационных целях, не считаются помещениями.
Таким образом, решение о реализации инвестиций в жилую недвижимость в районе, предназначенном для предоставления услуг в соответствии с местным планом развития, может первоначально повысить риск оспаривания таких инвестиций на этапе выдачи разрешения на строительство. Если власти установят, что планируемые инвестиции на самом деле являются попыткой обойти закон путем размещения жилых зданий в районе, предназначенном для предоставления услуг, это может в конечном итоге привести к отказу в выдаче разрешения на строительство таких инвестиций.
Ещё один риск, который следует учитывать, — это предложение подобных инвестиций в районах, предназначенных для предоставления услуг в качестве жилых помещений. Эти услуги не соответствуют установленному законом определению жилых помещений.
Следует также подчеркнуть, что принятие на рынок зданий коллективного жилья может привести к снижению интереса со стороны инвестиционных фондов как потенциальных покупателей таких инвестиций.
Таким образом, инвестиции в недвижимость, сдаваемую в аренду, как правило, следует планировать на землях, предназначенных для многоквартирного жилья в соответствии с местными планами. Однако размещение таких инвестиций на землях, предназначенных для коммунальных услуг, следует рассматривать как рискованное как с точки зрения реализации, так и с точки зрения последующего инвестиционного интереса со стороны фонда.
Кроме того, важно отметить, что при отсутствии местного плана застройки инвестиции типа PRS не исключаются. Инвестор имеет возможность получить решение об условиях застройки при условии соблюдения всех законодательных требований для вынесения такого решения. Более того, согласно действующему законодательству, инвестор имеет право осуществлять плановые инвестиции на основе институтов, предусмотренных так называемым законом застройщика, который позволяет осуществлять инвестиции независимо от градостроительных норм, при условии, что такие инвестиции не противоречат положениям исследования условий и направлений пространственного развития и что соблюдаются требуемые расстояния от объектов общественного пользования.
В следующей статье мы рассмотрим вопрос о договорах на реализацию инвестиций в ПРС.
Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Правовой статус по состоянию на 13 сентября 2022 года.
автор:
