Сегодняшняя статья из серии «Юрист на ферме» будет посвящена предложению по законодательному регулированию договоров аренды сельскохозяйственных земель, принципы которого были представлены Министерством сельского хозяйства и развития сельских районов («Министерство»). Ожидается, что проект закона по этому вопросу будет принят в четвертом квартале текущего года.

Представленные предположения подчеркивают, что аренда сельскохозяйственных земель в целом является позитивным явлением – это проявление концентрации земель, являющейся результатом рационализации управления на небольших фермерских хозяйствах. Следует отметить, что такие хозяйства по-прежнему составляют большинство польского сельского хозяйства. Следовательно, при отсутствии интереса к нерентабельному сельскохозяйственному производству на небольших площадях, земля может быть использована другим фермером, обеспечивая непрерывность производства.

Однако министерство отметило, что использование сельскохозяйственных земель без раскрытия прав собственности является распространенной практикой. Считается, что это приводит к отсутствию определенности и стабильности для землепользователя. Кроме того, в такой ситуации необходимо укрепить позиции арендатора, сохраняя при этом права арендодателя. Министерство также привело данные, свидетельствующие о том, что до 75% договоров аренды, заключаемых в Польше, являются устными. Это связано с существующей правовой базой, которая не учитывает современные проблемы сельского хозяйства и не обеспечивает долговечность и непрерывность договоров аренды. В предположениях проекта также подчеркиваются предполагаемые манипуляции, совершаемые некоторыми фермерами в тендерах, организованных Национальным центром поддержки развития сельского хозяйства (KOWR), в частности, путем умалчивания о землях, арендованных по устным договорам, которые ранее были зарегистрированы для прямых платежей, например. Кроме того, считается, что устные договоры несут в себе риск потери финансовой поддержки из-за потенциальных трудностей в подтверждении законного права собственности на землю. По мнению министерства, эта ситуация создает «серую зону» в сфере аренды сельскохозяйственных земель.

Министерство также сослалось на тот факт, что аренда сельскохозяйственных земель регулируется отдельными законами и кодексами в других странах ЕС, включая Францию и Италию. Кроме того, введение отдельных положений вне Гражданского кодекса (ГК) обошло бы системные изменения, вытекающие из регулирования аренды в ГК, к которому, соответственно, применяются и положения об аренде, что, по мнению министерства, в настоящее время не отвечает потребностям сельского хозяйства.

Вышеуказанные проблемы должны быть решены путем разработки нового закона, всесторонне регулирующего аренду недвижимости и сельскохозяйственных угодий, выходящего за рамки норм Гражданского кодекса. Новые правила должны регулировать, среди прочего:

Способ заключения договора (включая его форму) – новый договор аренды должен быть заключен в письменной форме с указанием определенной даты (т.е. с официальным или нотариальным подтверждением его заключения);
правила оплаты аренды;
права и обязанности сторон договора, т.е., среди прочего, право арендатора осуществлять инвестиции для увеличения производства после получения согласия арендодателя или суда, право арендодателя входить на арендованный земельный участок или ферму для проверки исполнения арендатором условий договора;
Введение разделения на краткосрочные контракты (до 5 лет) и долгосрочные контракты (от 5 до 30 лет);
вопросы правопреемства путем введения возможности смены арендатора в ситуации, когда: (i) он достиг пенсионного возраста, (ii) он передает свои права и обязанности супругу или потомкам, и (iii) он передает свое сельскохозяйственное предприятие преемнику в значении положений о социальном страховании фермеров;
способ расторжения договора.

Предметом нового соглашения станут сельскохозяйственные фермы или сельскохозяйственные угодья,
за исключением объектов, включенных в состав сельскохозяйственных имущественных ресурсов Государственного казначейства.

Предлагаемые правила призваны укрепить позиции арендатора, одновременно защищая права арендодателя. Арендатор может потребовать от арендодателя возмещения необходимых расходов для обеспечения возможности использования арендованного имущества.

В проекте закона также регулируются вопросы расторжения договоров аренды, урегулирования расходов и предусмотрено приоритетное право арендатора на повторную сдачу в аренду 50% арендованного имущества. Однако не уточняется, почему именно 50% должны быть предоставлены.

Министерство, несомненно, справедливо обращает внимание на проблемы, порождаемые устными договорами аренды и действующими правилами, касающимися аренды сельскохозяйственных земель. Желание поддержать положение арендаторов и стабилизировать их права на землю заслуживает одобрения. Однако попытка полностью отделить договоры аренды земли и сельскохозяйственных угодий от нормативной базы и регулировать их отдельно может привести к определенному хаосу. Кроме того, важно помнить, что соглашения должны, прежде всего, отражать волю сторон. Замена соглашений сторон обязательными положениями может способствовать дальнейшему обходу закона. Поэтому предлагаемые правила должны быть предметом широких консультаций и разработаны с большой осторожностью, чтобы избежать создания новой «серой зоны»

Как только будет опубликован проект закона, подготовленный на основе вышеупомянутых предположений Министерства, он, безусловно, будет подвергнут анализу – поэтому мы призываем вас следить за серией статей «Юрист на ферме».

Данная статья носит исключительно информационный характер и не является юридической консультацией.
Закон действует по состоянию на 17 сентября 2025 года.

Автор: